本報告根據(jù)全國第二次經(jīng)濟普查獲得的數(shù)據(jù)資料，并結(jié)合近5年來我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，以房地產(chǎn)投資為切入點，通過分析房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用，進(jìn)而過渡到對經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性及貢獻(xiàn)率分析，通過定性及定量兩種方法，具體測算出房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動效用，為進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進(jìn)國民經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展提供基礎(chǔ)性研究資料。
　　
　　一、第二次經(jīng)濟普查中房地產(chǎn)投資
　　情況分析
　　
　　根據(jù)第二次經(jīng)濟普查所獲得的數(shù)據(jù)資料， 2008年，全國房地產(chǎn)投資總量為30580億元，較2007年增長5300億元；同比增長20.9個百分點，增幅較2007年回落了近10個百分點。從占GDP比重來看，房地產(chǎn)業(yè)增加值為7174億元，占GDP比重5.2%。
　　從第一次經(jīng)濟普查到第二次經(jīng)濟普查，房地產(chǎn)投資分別由2004年的13158.3億元增加到30580億元，5年翻了近3倍。其投資增長率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%和20.97%，均高于20%。形成了從1998年住房制度改革以來的第二個房地產(chǎn)投資高峰期，其基本特征是2005、2006年兩年受調(diào)控影響最為明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資有所緊縮。但到2007年，調(diào)控政策有所松動，投資水平又全面恢復(fù)到宏觀調(diào)控之前。而2008年，受世界金融危機影響，房地產(chǎn)投資增速又有所下降。
　　
　　二、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系
　　
　　近年來，隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的作用也在不斷提高。目前理論界主要采用直接計算法和投資乘數(shù)法兩種定量方法來考察房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的拉動作用。但由于第一種方法測算時只考慮由固定資產(chǎn)投資形成的固定資本形成總額對經(jīng)濟增長的直接貢獻(xiàn)，沒有考慮投資品行業(yè)收入增加所推動的一系列次級消費的增加。投入產(chǎn)出投資乘數(shù)法較好地彌補了直接計算法這一缺陷。所以，本報告利用投資乘數(shù)法對房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的定量關(guān)系進(jìn)行測算。
　　投資乘數(shù)是現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學(xué)中的重要概念，它是指某一變量增加一單位數(shù)量（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應(yīng)而最終使另一變量變化的倍數(shù)。國民經(jīng)濟乘數(shù)法是當(dāng)今國際上廣泛使用的一種定量分析方法。為此，我們也可以把乘數(shù)概念引入投入產(chǎn)出分析中。具體地說，當(dāng)國民經(jīng)濟某一部門增加一單位最終需求（在其他因素不變情況下）通過連鎖反應(yīng)而最終使各部門某一指標(biāo)（如產(chǎn)出、收入、就業(yè)等）變化的倍數(shù)。利用投入產(chǎn)出表和其他統(tǒng)計資料，可計算出多項內(nèi)容的分部門乘數(shù)，已成為宏觀經(jīng)濟分析的有力工具。
　　我們運用EVIEWS軟件，按照投資乘數(shù)法測算出了房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)，結(jié)果顯示：房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的初始效應(yīng)為0.833811，其直接效應(yīng)為0.063225，故間接貢獻(xiàn)和引致消費貢獻(xiàn)大約是1.063742。
　　這表明，第一，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的初始效應(yīng)反映了增加一單位房地產(chǎn)投資，所產(chǎn)生的基本的收入量。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的初始效應(yīng)為0.833811，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的初始效應(yīng)。從此角度分析，房地產(chǎn)投資較其他行業(yè)而言，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)度較大。
　　第二，房地產(chǎn)投資的直接效應(yīng)為0.063225，說明房地產(chǎn)部門增加投資所帶動產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要是依靠投資拉動的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性和分散性，當(dāng)部門每增加單位投資時，當(dāng)期內(nèi)部效益額的增加有限，故房地產(chǎn)投資的直接效應(yīng)比較低。
　　第三，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的間接貢獻(xiàn)較大，為1.063742，大于房地產(chǎn)投資的初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和。故房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)中，由房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的其他產(chǎn)業(yè)投資、居住消費和建筑裝飾品、耐用消費品的消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)大于其本身對經(jīng)濟增長的直接貢獻(xiàn)，故房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的間接拉動作用是房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟增長的重要因素。
　　并且，通過測算，結(jié)果顯示房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，而且2007年我國房地產(chǎn)投資乘數(shù)為1.96078。房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長具有重要作用，房地產(chǎn)投資大規(guī)模增加，在推動經(jīng)濟增長中發(fā)揮了明顯作用，貢獻(xiàn)率不斷提高。其中既有由房地產(chǎn)開發(fā)投資本身所產(chǎn)生的直接貢獻(xiàn)，也有通過對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)所產(chǎn)生的間接貢獻(xiàn)。
　　同時，我們也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增長確實有助于經(jīng)濟增長，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過大則會在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)。況且，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)并不能完全歸功于房地產(chǎn)業(yè)一個產(chǎn)業(yè)。另外，與房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例相比，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出貢獻(xiàn)率目前仍然較小，統(tǒng)計期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例一直沒有超過5%?？傊w來看，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用較大，乘數(shù)效應(yīng)大致有1.96078左右。如果考慮到購房后對家電、家具等消費的刺激效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用還要更大。
　　
　　三、房地產(chǎn)投資與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈跨度大，產(chǎn)業(yè)附加值較高且具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴散效應(yīng)，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟增長中不可或缺的一部分。其中，房地產(chǎn)業(yè)有一個非常重要的特點就是具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，即前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和環(huán)向關(guān)聯(lián)。
　　產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)主要分三類，前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和環(huán)向關(guān)聯(lián)。其中，前向關(guān)聯(lián)是指通過供給聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)。后向關(guān)聯(lián)是指通過需求聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)。環(huán)向關(guān)聯(lián)指各產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟活動中依據(jù)前、后向的關(guān)聯(lián)關(guān)系組成了產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)環(huán)。
　　本報告利用投入產(chǎn)出模型來分析房地產(chǎn)投資與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。通過利用投入產(chǎn)出模型和數(shù)學(xué)方法，我們分別測算了房地產(chǎn)投資與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)和房地產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)系數(shù)。
　　（一）前向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果
　　從前向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中的14個行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，平均值0.003699以上。在這14個行業(yè)中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的向前關(guān)聯(lián)度排名第一，關(guān)聯(lián)值遠(yuǎn)高于其他行業(yè)以及42個行業(yè)向前關(guān)聯(lián)度平均值，說明房地產(chǎn)投資對該行業(yè)的向前帶動作用很大；對金融業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)的向前影響小于租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)但明顯高于其他行業(yè)；對房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機械制造業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等9個行業(yè)向前關(guān)聯(lián)值也明顯高于42個行業(yè)向前關(guān)聯(lián)度平均值，表明房地產(chǎn)投資對這些行業(yè)的向前帶動作用也明顯高于其他行業(yè)。
　?。ǘ┖笙蜿P(guān)聯(lián)測算結(jié)果
　　從后向關(guān)聯(lián)測算結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中的13個行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，平均值0.006027以上。在這13個行業(yè)中居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，金融業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)等4個行業(yè)向后關(guān)聯(lián)度分別為：0.029025、0.026413、0.024067、0.020133，均超過了0.02，明顯高于其他行業(yè)，說明房地產(chǎn)投資對這4個行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)影響最大；其次是文化、體育和娛樂業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，郵政業(yè)等4個行業(yè)，它們的向后關(guān)聯(lián)度雖然低于前面4個行業(yè)，但仍然超過42個行業(yè)平均值的2倍，表明房地產(chǎn)投資對這4個行業(yè)的向后影響仍然較大；綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)和教育等5個行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)值低于前面8個行業(yè)，但高于其29個行業(yè)，也就說雖然房地產(chǎn)投資對這5個行業(yè)的向后關(guān)聯(lián)影響小于前面8個行業(yè)，但是相對其他29個行業(yè)影響還是會大很多。
　　（三）房地產(chǎn)業(yè)投資誘發(fā)系數(shù)測算
　　從房地產(chǎn)投資誘發(fā)系數(shù)測算結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對金屬冶煉及壓延加工業(yè)，通用、專用設(shè)備制造業(yè)，化學(xué)工業(yè)，交通運輸設(shè)備制造業(yè)，金屬礦采選業(yè)，建筑業(yè)等六大行業(yè)的誘發(fā)效應(yīng)最為明顯，誘發(fā)系數(shù)均大于1，超過了42個行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值的2倍。其中金屬冶煉及壓延加工業(yè)誘發(fā)系數(shù)排第一位，誘發(fā)系數(shù)最大，而且高出后面各行業(yè)誘發(fā)系數(shù)較多，超過42個行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值的4倍；通用、專用設(shè)備制造業(yè)，化學(xué)工業(yè)，交通運輸設(shè)備制造業(yè)，金屬礦采選業(yè)，建筑業(yè)，電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等6個行業(yè)誘發(fā)系數(shù)超過42個行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值的2倍；通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電氣機械及器材制造業(yè)，石油和天然氣開采業(yè)，金屬制品業(yè)，交通運輸及倉儲業(yè)，農(nóng)林牧漁業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，木材加工及家具制造業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)等9個行業(yè)的誘發(fā)系數(shù)也超過了42個行業(yè)誘發(fā)系數(shù)平均值。綜合來看，房地產(chǎn)投資對上述16個行業(yè)的誘發(fā)帶動作用較為明顯。
　　
　?。ㄗ髡呦祰医y(tǒng)計局總經(jīng)濟師）