在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，中國(guó)與日本有很多類似之處，日本政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)具有十分重要的借鑒意義。
　　一、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)于依賴房地產(chǎn)行業(yè)，使得公共住房被忽視，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果
　　日本在二戰(zhàn)后的30年里經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大的成功。從1955到1973年之間，年平均GDP增長(zhǎng)率達(dá)到了10%。石油危機(jī)后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩，但仍然維持在4%以上，一直持續(xù)到1991年“泡沫經(jīng)濟(jì)”破滅之前。
　　支持日本經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的因素之一是住房的大量建設(shè)。日本住房短缺的原因主要有兩個(gè)：一是戰(zhàn)爭(zhēng)的毀壞。在那些被戰(zhàn)爭(zhēng)毀壞的城市中，大部分存量住房被損壞了，戰(zhàn)后立即就需要大約420萬(wàn)套住房，這是導(dǎo)致日本20世紀(jì)70年代的前半期住房一直嚴(yán)重短缺的重要原因。二是戰(zhàn)后時(shí)期快速的城市化使得住房需求不斷增加。城市人口的比例從1950年的37.7%增長(zhǎng)到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市加劇了城市住房短缺。
　　隨著新建住房數(shù)量的增加，住房建設(shè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大。在整個(gè)的20世紀(jì)70年代，房地產(chǎn)投資占GDP的比例始終保持在7.2—8.9%之間的高水平。住房建設(shè)對(duì)于鋼鐵、水泥和木材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了重要的影響。購(gòu)買新住房的家庭也經(jīng)常會(huì)購(gòu)買家具和電器。通過(guò)大量的住房建設(shè)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是日本經(jīng)濟(jì)在20世紀(jì)90年代之前的一個(gè)重要特征。
　　維持這種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式需要一系列的制度保證。日本政府將增加住房的自有率作為住房政策的目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)政府設(shè)計(jì)了刺激住房供給與需求的一整套制度體系。它的核心包括“三個(gè)支柱”：1950年頒布的《住房金融公庫(kù)法案》，1951年頒布的《公共住房法案》和1955年頒布的《住房公庫(kù)法案》。住房金融公庫(kù)主要向個(gè)人建造和購(gòu)買住房提供長(zhǎng)期的固定低息貸款。公共住房由地方政府建設(shè)、擁有和管理，并且由中央政府提供補(bǔ)貼，這種住房可以以很低的租金由低收入家庭租賃。住房公庫(kù)成立的目的就是為了向大城市中的中等收入工人提供租賃住房和公寓。
　　在這些制度體系中，起關(guān)鍵作用的是住房金融公庫(kù)，它負(fù)責(zé)提供低利率的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款。由于住房制度的目標(biāo)是增加住房的自有率，因此，公共住房相對(duì)被忽視，從日本的住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）擁有的公共租賃住房只占住房總量的7%左右，其中，地方政府擁有的住房占住房總量的比例約為5%，中央政府擁有的住房占住房總量的比例約為2%。
　　由于政府強(qiáng)調(diào)住房的自有率，使擁有自己的住房成為國(guó)民追求的目標(biāo)，擁有獨(dú)棟的別墅成為“日本夢(mèng)”的代名詞。后果是日本住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期上漲，而住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲反過(guò)來(lái)又強(qiáng)化了國(guó)民購(gòu)買住房的沖動(dòng)，結(jié)果是住房按揭貸款占GDP的比重迅速增加，而居民購(gòu)房支出占收入的比重不斷攀升。1980年，日本的住房貸款占GDP的比重是19.4%，到2000年該比重增加到了37.3%；居民歸還銀行按揭貸款的數(shù)量占收入的比重從1981年的10.9%增加到2000年的16.1%。
　　家庭負(fù)債率過(guò)高成為銀行的潛在威脅，并進(jìn)一步影響到宏觀經(jīng)濟(jì)大局。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，收入也高速增長(zhǎng)，一切都相安無(wú)事，一旦收入增長(zhǎng)減緩，很多家庭便無(wú)力償還貸款。從1981年至1991年，平均年收入從554.9萬(wàn)日元穩(wěn)定增加到了869.5萬(wàn)日元，但是在20世紀(jì)90年代卻幾乎停止了增長(zhǎng)。另外，年平均貸款償付額從1981年的60.5萬(wàn)日元增加到了1991年的92.3萬(wàn)日元，以及2000年的143萬(wàn)日元。在20世紀(jì)80年代按揭貸款本息償還額和收入的比例保持在11%左右，到2000年時(shí)上升到了16.1%。從20世紀(jì)90年代初期，家庭金融形勢(shì)逐漸惡化。儲(chǔ)蓄減去債務(wù)的差額從1991年的816.5萬(wàn)日元減少到了2000年的776萬(wàn)日元。擁有住房和土地貸款的家庭貸款額在1991年時(shí)為224.4萬(wàn)日元，在1995年顯著減少了112.1萬(wàn)日元，到了2000年則減少了415.8萬(wàn)日元。在長(zhǎng)期的衰退過(guò)程中，越來(lái)越多的家庭變得無(wú)力償付其住房貸款。在1995—2000年間，超過(guò)6個(gè)月的住房金融公庫(kù)貸款違約數(shù)量從14205件增加到了33306件，總金額從1937億日元增加到了5002億日元。當(dāng)住房金融公庫(kù)的貸款無(wú)法得到償付，金融保障協(xié)會(huì)就會(huì)接管貸款。這樣的例子從1990年的4820件增加到了2000年的17757件。
　　從日本的案例可以看出，過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的自有率而忽視公共住房建設(shè)，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)一榮俱榮，一損俱損的結(jié)果。
　　2003年以來(lái)，我國(guó)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，讓大多數(shù)城市居民進(jìn)入商品住房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給只占住房供給總量的不到5%；2009年，商品住房的銷售額占商品零售總額的比例已經(jīng)高達(dá)37%，北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了15倍，住房按揭貸款的增長(zhǎng)速度及還貸額占居民收入的比例等指標(biāo)都超過(guò)或接近20世紀(jì)90年代日本的水平；房地產(chǎn)投資占GDP的比例已經(jīng)超過(guò)了上世紀(jì)70年代日本的最高水平（8.9%），2009年，中國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP比重已經(jīng)超過(guò)10%。盡管我國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)拖垮宏觀經(jīng)濟(jì)的事實(shí)，但日本的教訓(xùn)十分值得我們深思。
　　二、簡(jiǎn)單地用增加供給的方式來(lái)平抑房?jī)r(jià)并非良策
　　住房與普通消費(fèi)品的最本質(zhì)區(qū)別在于它不僅可以滿足人們住居的需要，而且可以成為投資品，以獲得資本利得。一般商品市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律表現(xiàn)為價(jià)格上升則需求減少，供給曲線與需求曲線存在交叉，有市場(chǎng)的均衡點(diǎn)。但投資品則不然，當(dāng)價(jià)格上漲，需求可能會(huì)隨之上升，投資品沒(méi)有市場(chǎng)均衡點(diǎn)。因此，簡(jiǎn)單地用調(diào)控一般消費(fèi)品的方式去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)一般難以奏效。
　　從1985年開(kāi)始，日本的住房?jī)r(jià)格快速上漲，基于住房供給短缺會(huì)推高房?jī)r(jià)的前提假設(shè)，日本政府的應(yīng)對(duì)措施是增加住房供給。方法是擴(kuò)大住房金融公庫(kù)的貸款并降低利率。從1986到1990財(cái)政年度的新住房總量達(dá)到了812.9萬(wàn)套，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。然而，由于投機(jī)性住房投資推高了土地和住房的價(jià)格，泡沫時(shí)期住房供給的增加卻沒(méi)有導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。住房金融公庫(kù)所提供的資金量增加，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫。
　　通過(guò)增加住房供給的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)的做法持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，即使在泡沫破滅之后，增加住房供給的努力仍然沒(méi)有停止，甚至投入了更多的公共資金。在1992年和1997年，補(bǔ)充貸款的額度有所提高。在1991—1995財(cái)政年度，由住房金融公庫(kù)資助的新開(kāi)工住房達(dá)到了265.3萬(wàn)套，占到新開(kāi)工住房總數(shù)的36.3%。
　　作為泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生和破滅的一項(xiàng)對(duì)策，政府仍然很重視住房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大。由此產(chǎn)生的結(jié)果是日本的自有住房者深深陷入債務(wù)之中。日本的房地產(chǎn)泡沫破滅之后，市場(chǎng)對(duì)住房的需求迅速減少，而供給卻仍然大量增加，加劇了住房?jī)r(jià)格下跌的速度，增加了住房?jī)r(jià)格調(diào)整的時(shí)間，并將很多金融機(jī)構(gòu)拖進(jìn)了不良資產(chǎn)大量增加的深淵。
　　日本政府之所以出現(xiàn)這樣的失誤，最主要的原因在于沒(méi)有區(qū)分資產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)就簡(jiǎn)單地歸結(jié)為住房供給不足，沒(méi)有充分考慮到投機(jī)的因素。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控上日本政府沒(méi)有采取針對(duì)性的措施遏制投機(jī)行為，只是一味地在增加住房供給上作文章。
　　中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲了10年，已經(jīng)形成了房?jī)r(jià)只漲不跌的神話，投機(jī)之風(fēng)日益盛行，投機(jī)需求在住房市場(chǎng)占相當(dāng)?shù)谋壤瑢?dǎo)致房?jī)r(jià)隨住房供給的增加而上漲，很容易造成住房供給不足的假象，我們應(yīng)該汲取日本的教訓(xùn)，不能簡(jiǎn)單地在增加供給上作文章，應(yīng)該采取措施遏制投機(jī)性需求。當(dāng)前，我國(guó)政府高度重視保障性住房的建設(shè)，其大思路無(wú)疑是正確的，但若短期內(nèi)力度過(guò)大有可能出現(xiàn)日本式的錯(cuò)誤。
　　
　　三、人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)的影響巨大，住房政策的調(diào)整應(yīng)該充分考慮到人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)
　　日本的人口結(jié)構(gòu)在過(guò)去的20年正在經(jīng)歷著劇烈的變化，老年人口比例增加而出生率降低。65歲及其以上人口占總?cè)丝诘谋壤龔?970年的7.1%增長(zhǎng)到了1995年的14.5%，據(jù)估計(jì)到了21世紀(jì)20年代，該比例將上升到25%以上。出生率正在劇烈下跌。每1000人口中出生人數(shù)從1970年的18.8個(gè)下跌到了1980年的13.6個(gè)，以及2000年的9.5個(gè)。
　　家庭結(jié)構(gòu)變化也很厲害。夫妻雙方和子女所組成的家庭數(shù)占總家庭數(shù)的比例從1970年的46.1%下跌到了1995年的35.4%。夫妻雙方和子女所組成的家庭如今已經(jīng)不再被當(dāng)作常態(tài)的家庭了。單身者和只有老年人的家庭，配偶雙方?jīng)]有子女的家庭越來(lái)越多。單身家庭的比例從1970年的10.8%增長(zhǎng)到了1995年的23.1%。家庭的平均規(guī)模減小了。擁有4個(gè)或更多成員的家庭所占的比重從1970年的54%減少到了34%。
　　婚姻形式的變化加速了生命歷程的多樣化（日本統(tǒng)計(jì)協(xié)會(huì)，2001，24—25）。在1000人中，已婚者人數(shù)從1975年的10.5個(gè)減少到了1999年的6.1個(gè)。1995年，就平均的首次結(jié)婚年齡而言，男性上升到了30.5歲，女性上升到了27.2歲。這是僅次于瑞典的世界第二高記錄。從1970年到1995年，30—34歲男性未婚率從11.7%上升到了37.3%，30—34歲女性未婚率從7.2%上升到了19.7%。那些選擇不結(jié)婚的和結(jié)婚卻不生育孩子的人數(shù)在不斷增加。
　　“啃老族”的增加是影響住房消費(fèi)的因素之一。在1995年，25—29歲之間有2/5的男性和1/3的女性，30—34歲之間有1/5的男性和1/8的女性是“啃老族”。他們擁有免費(fèi)的住房和食物，連家務(wù)也不用干?？紤]到獨(dú)立后或結(jié)婚后生活質(zhì)量會(huì)下降，他們寧愿長(zhǎng)期住在父母家里。
　　當(dāng)社會(huì)中擁有穩(wěn)定的中產(chǎn)階級(jí)，自有住房能夠獲得資本利得時(shí)，住房梯度消費(fèi)體系就變得很有效。即使購(gòu)買住房是一項(xiàng)負(fù)擔(dān)，隨著收入的增加和住房?jī)r(jià)格的上漲，貸款的償付有望得到減輕。此時(shí)自有住房的大量建設(shè)有強(qiáng)大的需求支撐。然而，隨著人口及家庭結(jié)構(gòu)的巨大變化，住房需求明確在減少。日本的人口減少，家庭形成的速率也在下降。在20世紀(jì)70年代早期，住房總量超過(guò)了家庭總量。從那時(shí)起，空置率從1978年的7.6%上升到了1993年的9.8%，以及1998年的12.6%。
　　表１顯示了換過(guò)房子的家庭數(shù)目的變化。根據(jù)此表，換過(guò)房子的家庭的絕對(duì)數(shù)目沒(méi)有明顯的變化，一直維持在1100萬(wàn)和1220萬(wàn)之間。然而，換過(guò)房子的家庭占總家庭的比例卻從1978年的35.8降低到了1998年的27.7%。變化比例的下降反映了住房需求減少的趨勢(shì)。根據(jù)住房需求調(diào)查，在1978年到1998年之間，計(jì)劃提高住房水平的家庭從35.1%減少到了18.7%，租房者的數(shù)目從44.1%減少到了28.2%。和家庭住房變動(dòng)相關(guān)的保有形式的變化表明了住房梯度消費(fèi)體系有效性在減弱。
　　首先，從租賃住房搬到自有住房的家庭數(shù)目大幅下降，從1974—1978這段時(shí)間里的218.6萬(wàn)戶減少到了1989—1993這段時(shí)間里的165.9萬(wàn)戶。泡沫時(shí)期房?jī)r(jià)的上漲可能會(huì)減少首次購(gòu)房者的數(shù)目。其他和家庭結(jié)構(gòu)多樣化相關(guān)的因素，比如單身家庭、夫妻雙方不生育小孩的家庭、和延遲結(jié)婚的家庭數(shù)目在增多，這些因素也會(huì)減弱新增的購(gòu)房需求。由于房?jī)r(jià)已經(jīng)在后泡沫時(shí)代有所下降，這種模式在1994-1998這段時(shí)期增加到了212.4萬(wàn)戶。
　　第二，在自有住房部門內(nèi)部，變動(dòng)的數(shù)目從1979—1983這段時(shí)期的106.5萬(wàn)戶減少到了1994—1998年之間的88.8萬(wàn)戶。導(dǎo)致這種變化的原因之一是，在泡沫時(shí)期購(gòu)買公寓的家庭受到資本損失的束縛。許多家庭本來(lái)是把公寓作為轉(zhuǎn)向豪華公寓或獨(dú)戶別墅的一個(gè)跳板，但是由于泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，這種想法變得不可能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橘Y本利得是住房梯度消費(fèi)升級(jí)的關(guān)鍵因素，資本損失將成為該體系的一大障礙。
　　第三，從自有住房轉(zhuǎn)向租賃住房的數(shù)目，從1974—1978年這段時(shí)期的43.6萬(wàn)戶，很快增長(zhǎng)到了1989—993年這段時(shí)期的115.2萬(wàn)戶，盡管該數(shù)目在1994—1998年這段時(shí)期下降到了108.6萬(wàn)戶。盡管有一些可能的因素，但是導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因還不是很清楚。自有住房可能會(huì)嚴(yán)重占用家庭的資產(chǎn)，以至于越來(lái)越多的家庭賣掉了他們的住房。越來(lái)越多的老年家庭可能會(huì)賣掉住房，以獲得生活費(fèi)。如果住房梯度消費(fèi)體系是為了推動(dòng)從租賃住房向自有住房的轉(zhuǎn)變，那么在事實(shí)上，向相反方向轉(zhuǎn)移的增加表明，該體系的功能已經(jīng)崩潰了。
　　由于30年前實(shí)施計(jì)劃生育制度的影響，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在出現(xiàn)劇烈的變化，未來(lái)20年里中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化速度可能比20世紀(jì)80年代以來(lái)的日本人口結(jié)構(gòu)變化更為劇烈，第一代獨(dú)生女的父母已經(jīng)接近退休的年齡，4—2—1式結(jié)構(gòu)的家庭比例正在迅速增加。另外，勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤咏谧罡唿c(diǎn)，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的富余勞動(dòng)力越來(lái)越少。這些由人口導(dǎo)致的變化對(duì)住房市場(chǎng)意味什么？對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成什么影響？都需要我們高度關(guān)注?！?br/>　　
　?。ㄒ辛?，中國(guó)社科院金融研究所副研究員）