摘要：物業(yè)管理行業(yè)是一個新興行業(yè)，由于物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，盡管人們對于該行業(yè)人才培養(yǎng)模式的研究進行了初步嘗試，但還不成熟，仍處于探索階段。本文結(jié)合市場調(diào)查資料，緊扣物業(yè)管理行業(yè)人才市場需求，論述了目前物業(yè)管理人才在需求數(shù)量和質(zhì)量上與現(xiàn)實存在較大的差異，以此探索可行的人才培養(yǎng)方案，貼近現(xiàn)實需要，尋求創(chuàng)新突破的新觀點。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查培養(yǎng)模式
　　
　　物業(yè)管理行業(yè)整體管理水平的提高、服務的細化與品質(zhì)提升、現(xiàn)代樓宇高科技設備的增加以及現(xiàn)代管理手段的應用，對從業(yè)人員提出了更高的要求。更需要大量既懂專業(yè)又懂現(xiàn)代物業(yè)服務理念的高素質(zhì)人才。這類人才，既要能動腦，更要能動手，他們既不是白領(lǐng)，也不是藍領(lǐng)，而是應用型白領(lǐng)，即“銀領(lǐng)”。因此，在“就業(yè)導向、產(chǎn)學結(jié)合、推行雙證、訂單培養(yǎng)、打造銀領(lǐng)”這一工作方針指導下進行人才培養(yǎng)模式研究，有助于物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。因此，面對我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的實際，有必要通過調(diào)查認真分析物業(yè)管理人才需求趨勢，并采取有力措施來滿足行業(yè)發(fā)展對人才的需求。
　　一、物業(yè)企業(yè)崗位設置現(xiàn)狀及人才需求
　　美國哈佛商學院的Katg教授認為，不同層次的管理者所具有的技能要求是不同的，以此研究出各級管理人員技能的最優(yōu)化組合。從目前物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設置看，大多實行二級管理模式，即公司下設管理處。其具體的崗位設置主要有公司各部門及管理處管理者、各類管理人員、工程維修人員（包括土建、電氣、給排水、電梯、中央空調(diào)等）、保潔人員和保安人員等。此種管理模式本身決定了企業(yè)對管理人才的主要需求是在管理處一級以及公司各行政管理部門的中層管理者和管理人員，其數(shù)量結(jié)構(gòu)大約占企業(yè)人員總數(shù)的25—30%。對這類人員企業(yè)要求其應具備綜合管理素質(zhì)，熟悉并了解物業(yè)管理的各項業(yè)務范圍，即懂得房屋維修養(yǎng)護、房屋設備設施的維修養(yǎng)護、保潔綠化、治安消防和房屋銷售租賃等方面的專業(yè)知識，熟知法律法規(guī)，具有較強的政策法規(guī)水平、分析能力、管理能力、溝通協(xié)調(diào)藝術(shù)和文字表達能力，能夠熟練地操作使用計算機及辦公軟件、物業(yè)管理軟件和樓宇智能管理軟件等。
　　國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員主要來源于下面幾個方面：一是由學管理專業(yè)的人改行，他們有一定的管理能力，但不熟悉物業(yè)管理業(yè)務；二是學物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生，他們有專業(yè)知識技能，但缺乏工作經(jīng)驗且人數(shù)較少；三是城市的下崗職工、農(nóng)村剩余勞力，經(jīng)簡單培訓后進入物業(yè)管理行業(yè)，他們只能從事一般的體力勞動和服務。根據(jù)行業(yè)未來的發(fā)展，對人才的需求與目前狀況的差距主要表現(xiàn)在以下兩個方面：
　?。ㄒ唬└邔哟稳瞬啪o缺
　　很多地區(qū)都呈現(xiàn)出物業(yè)管理人才供求的矛盾，即高層次管理人才緊缺。全國高等院校開設物業(yè)管理專業(yè)很少，物業(yè)管理專業(yè)的碩士和博士就更少了。一些省市物業(yè)管理人才中高級物業(yè)管理人才與初級物業(yè)管理人才的比例達到了1∶50。行業(yè)的發(fā)展非常需要既懂實際操作又懂管理的實用型高端人才。事實也證明，懂信息技術(shù)的物業(yè)管理工程師以及物業(yè)管理高級經(jīng)理高薪也難聘到。一些工齡長、實踐經(jīng)驗比較豐富的工程技術(shù)管理人員會因為工資待遇的偏低，逐步離開物業(yè)管理行業(yè)，逐漸被剛從高等院校畢業(yè)出來的年輕人取代，其年齡結(jié)構(gòu)有下降趨勢；而保安、保潔、綠化等基礎工作的人員則由于科技含量低、勞動力資源短缺、工資偏低等原因而逐步離開物業(yè)管理行業(yè)，逐漸被年齡較大的人員取代。有資料表明，物業(yè)管理人才目前已被列入全國緊缺人才之列，尤其是處于高端的物業(yè)管理人員、物業(yè)管理研究人員、物業(yè)管理師全面緊缺。據(jù)調(diào)查，許多企業(yè)在招聘物業(yè)管理人才時，急需碩士以上學歷，3年以上管理經(jīng)驗，5年左右行業(yè)經(jīng)驗，最好有在大型外企物業(yè)管理部門工作經(jīng)驗的人才。
　　隨著城鎮(zhèn)建設的發(fā)展和城市現(xiàn)代化的推進，房地產(chǎn)投資額還將不斷擴大。我國物業(yè)管理行業(yè)將迅速發(fā)展，并不斷向規(guī)?；⒓瘓F化、智能化、網(wǎng)絡化發(fā)展，對高級物業(yè)管理專門人才的需求也將激增。
　　根據(jù)2010—2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展研究分析預測報告，2010年1—6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億m2，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億m2，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億m2，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億m2，增長15.5%。
　　1、住宅物業(yè)的人才需求數(shù)量預測
　　2010—2013年新增的這些物業(yè)基本上都需要實施物業(yè)管理。按照1萬m2住宅物業(yè)需要 3.3個物業(yè)管理人員計算，共需66萬物業(yè)管理人員，3年內(nèi)平均每年增加22萬人。如果大專以上學歷的工程技術(shù)管理人才按20%的比例配備，則每年需要4—5萬人。
　　2、非住宅物業(yè)的人才需求數(shù)量預測
　　按1萬m2非住宅物業(yè)需要10個物業(yè)管理人員計算，則2010—2013年內(nèi)需要新增物業(yè)管理人員73 萬人，3年內(nèi)平均每年增加24萬人，其中大專以上的工程技術(shù)管理人才按30%比例配備，每年需要7—8萬人。
　?。ǘ┤瞬刨|(zhì)量亟待提升
　　大專以上的工程技術(shù)管理人員比例將逐年提升，碩士、甚至博士也將越來越多地存在于物業(yè)管理企業(yè)中。目前大多數(shù)物業(yè)管理從業(yè)人員都是從房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工民建等專業(yè)轉(zhuǎn)變過來的。已經(jīng)有很多學者認識到，中國物業(yè)管理理論與物業(yè)管理技術(shù)的滯后直接與國內(nèi)缺少物業(yè)管理高級人才有關(guān)。要培養(yǎng)出既熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理理念和現(xiàn)代物業(yè)管理的實用型物業(yè)管理人才，還需要做出更多的努力。隨著智能物業(yè)、綠色物業(yè)、環(huán)保物業(yè)、節(jié)能物業(yè)的興起，物業(yè)管理人員急需提高自身素質(zhì)，以適應建筑科技水平的進步。為此，物業(yè)管理師、智能化管理師、園藝工程師、物業(yè)律師、財務管理、市場營銷、客戶服務等人才將日趨受到市場的青睞。
　　二、物業(yè)管理行業(yè)人才培養(yǎng)模式的基本架構(gòu)
　　目前，物業(yè)管理行業(yè)人才培養(yǎng)模式主要有以服務理念為中心、以技能為中心和復合型的物業(yè)管理人才這三種培養(yǎng)模式。前者注重培養(yǎng)與業(yè)主交流的技巧，這樣做的優(yōu)點是物業(yè)管理人員能以服務取勝，有利于樹立企業(yè)的品牌，但缺點是物業(yè)人員不能解決一些實際的問題，且難以勝任總體性的管理工作。第二種重在培養(yǎng)從事現(xiàn)代智能化樓宇設備設施運行維護的物業(yè)管理應用型高級技術(shù)人才和管理人才，要求掌握建筑、機械、熱工、電工電子和計算機應用等技術(shù)基礎知識，掌握現(xiàn)代智能化樓宇設備設施的構(gòu)造與性能，其優(yōu)點是物業(yè)管理人員有能力為業(yè)主解決一些技術(shù)性問題，容易出實效，但缺點是很難體現(xiàn)出管理和經(jīng)營理念，物業(yè)管理人員的眼界放不開，難以勝任戰(zhàn)略性的管理工作，不利于物業(yè)管理企業(yè)的長遠發(fā)展。后者旨在吸取前兩者的長處，使高職教育的畢業(yè)生既有一定的管理知識，又能處理物業(yè)管理的各類基本問題，關(guān)鍵是在有限的教學時數(shù)內(nèi)，課程設置安排對二者的兼顧要均衡把握，注意不要顧此失彼，也不要面面俱到，有失深度。
　　工、學結(jié)合和校企合作聯(lián)合培養(yǎng)是物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式的核心部分。這種人才培養(yǎng)模式絕不是僅僅通過課堂的描述就能讓學習者客觀理解他所接受的信息，而必須提供與現(xiàn)實生產(chǎn)場景交互作用的經(jīng)歷，學習者經(jīng)過工學結(jié)合的學習過程，才能通過認知、判斷、理解，完成對知識和技能的意義建構(gòu)，從而創(chuàng)造性地獲得專業(yè)知識和技能。物業(yè)管理行業(yè)人才的培養(yǎng)必須依托實踐，依靠行業(yè)、企業(yè)，走工學結(jié)合的人才培養(yǎng)道路。采取工學結(jié)合和校企合作的聯(lián)合培養(yǎng)模式，較之企業(yè)、學校各自獨立培養(yǎng)的方式更容易培養(yǎng)出創(chuàng)新思維、創(chuàng)新意識、創(chuàng)新能力的人才，保證人才的質(zhì)量。因此從人才培養(yǎng)模式的角度來看，它是培養(yǎng)物業(yè)管理人才的有效渠道和途徑。
　　
　　以物業(yè)公共事務管理為主結(jié)合物業(yè)機電設備管理進行定位培養(yǎng)復合型的物業(yè)管理人才，確定物業(yè)管理專業(yè)教學體系以理論知識夠用、業(yè)務技能精通、管理服務到位、個性特長發(fā)展為主旨。具體措施，一是建設規(guī)范化的制度性教學資源，如物業(yè)管理專業(yè)教學計劃，實踐環(huán)節(jié)教學大綱、課程教學大綱、課程多種媒體教學資源一體化方案、課程教學設計方案、課程考核說明等。二是建設常規(guī)的教學資源，如核心課程教材、參考書、試卷庫等。三是音像視頻教學資源，如情景教學互動課堂《物業(yè)管理是怎樣練成的》，最好是教師和學生現(xiàn)場互動，就焦點問題展開討論，提出自己的觀點。四是實踐教學資源，武漢市政府投入財政資金100萬元建成的樓宇智能技術(shù)實訓室、物業(yè)軟件應用，成立物業(yè)管理專業(yè)指導委員會以及8個物業(yè)管理實踐教學基地，構(gòu)建實踐環(huán)節(jié)教學資源體系。
　　三、改進物業(yè)管理行業(yè)人才培養(yǎng)模式的措施
　　首先，進一步加強物業(yè)管理學科及專業(yè)研究，特別在物業(yè)業(yè)主公共事務管理方面和物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式方面產(chǎn)生一批有價值的成果。同時根據(jù)物業(yè)管理理論研究成果和物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的變化和行業(yè)發(fā)展的新需要，不斷增刪教學內(nèi)容。從理論系統(tǒng)性、服務理念的滲透性和課程內(nèi)容的適用性等方面進行修改完善教學內(nèi)容和課程體系。
　　其次，加強師資隊伍建設，培養(yǎng)和引進高層次專業(yè)人才。主要通過進修培訓、學術(shù)交流和參加企業(yè)實踐等方式建立雙師型物業(yè)管理專業(yè)教師隊伍，提高職業(yè)教育師資力量。同時，跟蹤畢業(yè)生情況，不斷調(diào)整教學內(nèi)容，優(yōu)化人才培養(yǎng)方案。特別是對物業(yè)管理人才的實際效果的調(diào)查與反饋OMJ69r8F9KiTZv0i3/LC3A==，更好地滿足物業(yè)管理行業(yè)對物業(yè)管理專業(yè)人才素質(zhì)的需要。對現(xiàn)有資源進一步整合提高。特別在虛擬實訓領(lǐng)域，對現(xiàn)有的信息化教學資源進一步補充完善。實現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)教育服務力量和物業(yè)管理教育文化在全國輻射，互為補充。
　　第三，以精品課程建設為依托，創(chuàng)新教學內(nèi)容、拓展專業(yè)方向，系統(tǒng)地進行教學內(nèi)容和課程的整合，優(yōu)化人才培養(yǎng)方案。物業(yè)管理作為一個大的學科門類需要進一步分類細化，結(jié)合行業(yè)發(fā)展需要逐步拓展物業(yè)管理專業(yè)的方向，如社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務企業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、工程管理、會展物業(yè)管理、醫(yī)院物業(yè)管理、學校物業(yè)管理、涉外物業(yè)管理等方向；同時根據(jù)不同的崗位需要，選擇學科理論、專業(yè)技術(shù)、專門技能的支撐點和連接點，對教學內(nèi)容進行科學、合理、必要的整合，適應現(xiàn)代物業(yè)管理人才培養(yǎng)的需要。
　　物業(yè)管理行業(yè)是一個新興行業(yè)，市場發(fā)展空間極大，發(fā)展機遇呈現(xiàn)良好勢頭。但是，由于物業(yè)管理行業(yè)自身的許多特殊屬性，也會出現(xiàn)許多亟待解決的新問題。認真地研究新問題，妥善地拿出解決方案，會使得物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展更加完善，培養(yǎng)出更多符合物業(yè)管理行業(yè)需要的優(yōu)秀人才。
　　
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　　〔本文系湖北省教育廳省級教學研究項目 “高職高專物業(yè)管理專業(yè)工學結(jié)合人才培養(yǎng)模式的研究”（項目編號：2010B330）階段性成果〕
　?。S文，1971年生，湖北武漢人，武漢商業(yè)服務學院副教授。研究方向：建筑與土木工程。歐求忠，1967年生，湖北武漢人，武漢商業(yè)服務學院副教授。研究方向：高等教育。黃盛，1973年生，湖北武漢人，武漢商業(yè)服務學院講師。研究方向：項目管理）