或許，10月25日關(guān)于“上海樓市引領(lǐng)全國降價(jià)”的新聞，能讓那些急于買房的年輕人感到一絲安慰。自從國家宏觀調(diào)控以來，這些本分的剛性需求似乎從未聽到如此正面的消息。
　　但是，實(shí)際情況或并非如此。在報(bào)道中被提到的多個(gè)樓盤降價(jià)雖然屬實(shí)，但降價(jià)原因卻并非什么“資金鏈緊張”或“開發(fā)商撐不住”，而是開發(fā)商已完成銷售目標(biāo)后將個(gè)別冷門房源低價(jià)甩清而已。個(gè)別樓盤降價(jià)的消息實(shí)為地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為吸引客源而放出的煙幕彈。
　　靠這樣的“降價(jià)”來引領(lǐng)全國樓市價(jià)格松動(dòng)，基本是一個(gè)笑話。
　　
　　龍湖酈城降價(jià)實(shí)為清盤
　　10月25日，有眾多媒體報(bào)道稱，繼龍湖、星河灣降價(jià)之后，越來越多的房企開始抵抗不住宏觀調(diào)控的洪流，開始降價(jià)。其中綠地、中海、華潤等超大型房企，降價(jià)幅度更擴(kuò)大至20％～40％。報(bào)道稱，近期龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤全面降價(jià)促銷，降幅頗高，甚至連華潤外灘九里這樣的高端項(xiàng)目都出現(xiàn)降價(jià)。
　　只看表面，這著實(shí)是一個(gè)讓上海剛性需求亢奮的消息。但是這背后其實(shí)是開發(fā)商“在下一盤很大的棋”。
　　據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪得知，龍湖酈城項(xiàng)目的降價(jià)并非由于資金不足引起。相反，正是由于龍湖地產(chǎn)已經(jīng)賺得“盆滿缽滿”而加速甩清尾盤。
　　兩個(gè)月前，龍湖地產(chǎn)(0960.HK)發(fā)布公告稱，2011年前8個(gè)月，公司的銷售額為240億，完成全年400億目標(biāo)的60%。此外，龍湖地產(chǎn)在10月15日前后啟動(dòng)名為“搶收華東”的營銷戰(zhàn)略，將上海區(qū)域的龍湖酈城、龍湖好望山和杭州區(qū)域的杭州香醍溪岸同步推入市場。據(jù)媒體報(bào)道稱，上述三個(gè)樓盤5天內(nèi)認(rèn)購金額接近20億元。這促使龍湖在華東的銷售任務(wù)已基本完成。
　　有近期研究龍湖地產(chǎn)上海項(xiàng)目的券商研究員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“10月中下旬我曾經(jīng)去了位于上海嘉定的上海龍湖酈城項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)當(dāng)然不是因?yàn)殚_發(fā)商資金緊張，而是因?yàn)樵摌潜P銷售已經(jīng)接近尾聲，且為商住兩用，又靠近輕軌，同時(shí)容積率可能也略微偏高。因此在已經(jīng)完成銷售目標(biāo)的情況下，龍湖用降價(jià)的手段快速甩清尾房，既能加速回籠現(xiàn)金又能進(jìn)一步提高市場占有率。”
　　該名分析師稱：“很多上市地產(chǎn)企業(yè)在今年的銷售情況都不如意，連這些企業(yè)都沒有資金鏈緊張，那些一線的開發(fā)商怎么會(huì)因?yàn)橘Y金鏈緊張而降價(jià)銷售？而且現(xiàn)在全國土地市場價(jià)格較低，這些企業(yè)快速回籠資金可以去合適的城市拿更好的土地?！?br/>　　其實(shí)，降價(jià)出售一些末尾的營銷手段在地產(chǎn)圈里是慣用的戰(zhàn)略。一些一線開發(fā)商在接近完成全年銷售目標(biāo)的時(shí)候降價(jià)賣掉尾盤，既能為自己造勢又能回籠資金，提高市場占有率?！斑@些開發(fā)商沒降價(jià)都賣得很好，那降價(jià)之后則更加吸引購房者?！鄙鲜龇治鋈耸空f。
　　一位中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的高層人士置評說：“其實(shí)在調(diào)控之前，開發(fā)商甩賣尾盤的情況也時(shí)有發(fā)生。不能因?yàn)閹讉€(gè)樓盤清盤就說上海將領(lǐng)跌全國房價(jià)。降價(jià)清盤或漲價(jià)清盤，都是企業(yè)的營銷手段。市場應(yīng)該警惕個(gè)別開發(fā)商將不實(shí)情況反映給媒體混淆視聽，以達(dá)到加快銷售速度的目的?！?br/>　　海通證券統(tǒng)計(jì)顯示，10月16日到10月23日，上海住宅均價(jià)環(huán)比上漲4.47%。
　　
　　地方政府自行松綁露端倪？
　　除了龍湖地產(chǎn)外，華潤外灘九里項(xiàng)目的營銷策略也有異曲同工之妙。前述報(bào)道援引代理機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的話稱，目前華潤外灘九里推出二三層特價(jià)房源，單價(jià)已經(jīng)低于8萬元/平方米。
　　記者以購房者的名義致電其售樓處，工作人員告訴記者：“目前沒有特價(jià)房源。最便宜的一套1600萬元人民幣。樓盤均價(jià)為10萬元每平方米。所謂特價(jià)房源是中介代理機(jī)構(gòu)為了吸引客源而說的價(jià)格。華潤外灘九里實(shí)際上并不存在特價(jià)房源?！?br/>　　有華潤外灘九里項(xiàng)目的合作伙伴告訴本刊記者：“華潤外灘九里項(xiàng)目其實(shí)在2009年就已開盤銷售。目前正在銷售的是該項(xiàng)目的尾盤和幾套面積較大售價(jià)較貴的樓王項(xiàng)目?！?br/>　　知情人士透露：“還有個(gè)別上海降價(jià)樓盤，完全是借著跟另一些降價(jià)項(xiàng)目位置接近的噱頭，打著降價(jià)的旗號銷售。這些項(xiàng)目在報(bào)備建委時(shí)故意報(bào)高，加上項(xiàng)目為毛坯房，所以銷售時(shí)可以低于備案價(jià)格，造成降價(jià)銷售的假象。”
　　上述匿名分析師告訴記者：“降價(jià)的趨勢是值得肯定的。但是降價(jià)的速度和幅度卻并不如當(dāng)前一些觀察者所說的那樣。預(yù)計(jì)到明年中旬，全國四大城市房價(jià)的降幅不會(huì)超過15%，下跌10%就已經(jīng)很不錯(cuò)了。”
　　一些開發(fā)商認(rèn)為，房價(jià)如果下跌太多，開發(fā)商是可以撐得住，但是地方政策會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)?！笆苤朴谕恋刎?cái)政的地方政府一旦長時(shí)間沒有土地出讓金支持，他們將面臨很多復(fù)雜而嚴(yán)峻的債務(wù)問題?！?br/>　　陽光100置業(yè)集團(tuán)高級副總裁范小沖告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“從現(xiàn)在到明年中旬，一線城市房價(jià)下降幅度很難超過15%?！币?yàn)槟壳笆袌鲋幸琅f存在大量的真實(shí)性需求，同時(shí)資本市場中的流動(dòng)性依舊相當(dāng)充足。“盡管現(xiàn)在銀根收緊，但這是人為舉動(dòng)，是治病的過程。只要這種需求和貨幣兩種基本量能存在，房價(jià)就不會(huì)出現(xiàn)所謂的30%到50%的降幅?！?br/>　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士表示：“上海個(gè)別樓盤的降價(jià)根本不具備代表性。高報(bào)價(jià)低售價(jià)的做法實(shí)際上是房價(jià)假摔。衡量一個(gè)城市的房價(jià)是否有所下降，不能看幾個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)，也不能以郊區(qū)的房價(jià)進(jìn)行衡量，而應(yīng)該是以靠近城市中心的位置衡量。比如，衡量北京的房價(jià)趨勢，應(yīng)該看三環(huán)到四環(huán)之間的房價(jià)是否有下降?！痹撊耸空J(rèn)為，盡管房價(jià)下降確實(shí)有蔓延的趨勢，但地方政府的執(zhí)行力度不容樂觀。
　　前不久，廣東佛山就曾經(jīng)上演過“放松政策”朝生暮死的窘境。目前，南京市政府也修改了關(guān)于住房公積金貸款辦法。南京市政府發(fā)布通知稱，南京居民夫妻雙方最高可申請的住房公積金貸款額度為人民幣60萬元。此前最高貸款額度為40萬元。通知稱，該政策是為了支持中低收入家庭購買普通住房，提高住房公積金資金使用率。通知沒有詳細(xì)闡述，但普通住房通常指面積不超過140平方米的住宅。
　　而在浙江寧波，剛出臺不久的《寧波市商業(yè)性個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》，允許商業(yè)貸款全部或部分轉(zhuǎn)成公積金貸款。商業(yè)貸款余額全部轉(zhuǎn)換成公積金貸款的，借款人可以是貸款房屋產(chǎn)權(quán)人，也可以是產(chǎn)權(quán)共有人（僅限配偶、父母、子女）；部分轉(zhuǎn)換的，只能是原借款人。
　　此外，江蘇常州則自10月1日起，部分調(diào)整住房公積金使用政策，主要內(nèi)容包括購買經(jīng)濟(jì)適用住房或首套普通自住住房，公積金單人最高貸款額度由24萬元提高至30萬元，兩人由40萬元提高至50萬元。
　　截至目前，已對公積金住房貸款調(diào)整的地區(qū)并未被中央叫停阻止。
　　上述中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的人士稱：“歷年來我國公積金住房貸款都擠壓較多，因?yàn)檗k理公積金貸款較繁瑣。眾所周知，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)房貸額度基本所剩無幾，現(xiàn)在一些城市修改公積金貸款細(xì)則其實(shí)是滿足一些無法從銀行得到貸款的剛性需求?！?br/>　　他認(rèn)為，這并不是個(gè)別城市自我松綁限購政策的體現(xiàn)，“即便成為趨勢，對我國調(diào)控政策影響也不會(huì)很大，因?yàn)槎卟⒉换ハ噙`背。”