楊穎

摘要：經(jīng)濟適用房是為了保障低收入人群住房的一項重要措施，文章就國內(nèi)經(jīng)濟適用房的現(xiàn)狀存在的問題進行分析，在設(shè)置資格要求的時候，應(yīng)當(dāng)考慮到享受政府補貼的家庭在城市家庭總量中所占的比例，與政府準(zhǔn)備供應(yīng)的經(jīng)濟適用房總量在整個住宅供給規(guī)模中所占的比例，提出合理保障經(jīng)濟適用房的措施。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟評定 問題對策

引言

目前，我國政府在實施住房分配貨幣化政策的過程中，針對中低收入者的住房問題，采取的是大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房的做法，即建設(shè)由政府扶持、保本微利銷售的經(jīng)濟適用住房向中低收入的家庭提供，此外還有少量的廉租住房提供給最低收入者家庭，以解決他們的住房問題。經(jīng)濟適用住房政策實施以來，雖然取得了一定的成效，但也暴露出一些問題，似乎叫好不叫座。認(rèn)真研究分析問題所在，不斷完善經(jīng)濟適用住房政策，對我國居民住房問題的解決和房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都具有極為重要的意義。下面將就發(fā)展中的幾個問題做一探討。

一、經(jīng)濟適用房存在的問題

(一)經(jīng)濟適用房沒有真正幫助低收入群體解決住房問題 根據(jù)資料顯示：北京市經(jīng)濟適用房最低價格為每平方米2600元，即使是60平方米的一套房也要20萬元左右。哈爾濱市經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)面積70平方米，每平方米1704元，而哈爾濱市區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)只有590元／月，年收入也就6000元左右，一個低收入家庭買一套70平方米的住房也需要十幾年時間的積累。國家實行經(jīng)濟適用房政策目的在于解決中低收入群體的住房問題，而實踐證明低收入群體和經(jīng)濟適用房毫無關(guān)系，他們根本就買不起所謂的經(jīng)濟適用房。 毫無疑問，最需要幫助的是那些低收入而且急需解決住房問題的貧困戶，而不是一味地為中等收入以上家庭的生活錦上添花。在經(jīng)濟發(fā)展中，政府必須照顧弱勢群體，幫助低收入家庭解決住房問題，這應(yīng)當(dāng)責(zé)無旁貸。在任何社會，中等收入家庭必然是大多數(shù)，如果政府的政策是補貼中等收入者，那就等于增加貨幣的發(fā)行量。在社會總財富沒有增加的情況下增發(fā)貨幣，必然會引發(fā)通貨膨脹。在這種情況下，只能慶幸政府用于補貼的財力物力資力是有限的，面對占大多數(shù)的中等收入人群，不是每個人都能獲得補貼。經(jīng)濟適用房是有限的，即使在違背經(jīng)濟學(xué)原理的前提下，也只有一部分中等收入家庭能購買到經(jīng)濟適用房，這顯然也不符合公平原則。(二)經(jīng)濟適用房的實施滋長了尋租腐敗國務(wù)院1998年23號文件規(guī)定：經(jīng)濟適用房主要由國家統(tǒng)一下達(dá)投資計劃，房地產(chǎn)公司開發(fā)并對外銷售，用地一般采用行政劃撥或招標(biāo)投標(biāo)方式，免收土地出讓金，對各種批準(zhǔn)的收費減半征收，開發(fā)商利潤不超過3％，銷售價格實行政府指導(dǎo)價。從文件中不難看出經(jīng)濟適用房形成的大概程序如下：國家下達(dá)投資計劃一政府行政劃撥土地或采用招標(biāo)投標(biāo)方式提供土地—房地產(chǎn)商開發(fā)—政府指導(dǎo)價下房地產(chǎn)商對外銷售。國家下達(dá)投資計劃后，把權(quán)利下放到地方政府，不管是采用行政劃撥還是招標(biāo)投標(biāo)方式，最終由地方政府決定土地使用權(quán)歸屬。在這個環(huán)節(jié)就牽扯到了開發(fā)商的利益，經(jīng)濟適用房雖然價格比一般商品房低，但是在政府一系列優(yōu)惠政策下，仍然有著很大的利潤可圖。而資源是有限的，在利益驅(qū)使下房地產(chǎn)商必然會為謀求這一獲利機會而對相關(guān)官員有所“表示”。房地產(chǎn)商在政府指導(dǎo)價下對外銷售這個環(huán)節(jié)又涉及到了房地產(chǎn)商的利潤空間。盡管政策一再規(guī)定房地產(chǎn)商的利潤不能超過3％，但是房地產(chǎn)商的開發(fā)成本及其相關(guān)費用是由房地產(chǎn)商自己計算的，這又涉及到所謂的行業(yè)隱私不能公開，行業(yè)隱私的不公開就難以預(yù)測和掌握真正的利潤空間有多大。

二、經(jīng)濟適用房存在問題的原因分析

經(jīng)濟適用房不經(jīng)濟的原因諸多，首先，我國的經(jīng)濟適用房是一個將住房福利和市場化結(jié)合的操作模式。政府負(fù)責(zé)前期的選址和土地劃撥，通常情況下，政府傾向于把偏遠(yuǎn)的地塊劃作經(jīng)濟適用房用地。市民入住之后，通常在交通、教育、醫(yī)療等各方面倍覺不便。

前期的經(jīng)濟適用房大多是由政府提供廉價土地，征地費用每畝從當(dāng)時市場價的18萬元降至12萬元，經(jīng)濟適用房每平方米價位在1500元左右。在1990年末到21世紀(jì)初，當(dāng)時60平方米的房子在市場上要花十多萬元，而買到一套解困房不足7萬元，據(jù)悉其售價比成本還要低。

而到了后期，經(jīng)濟適用房將由開發(fā)商參與開發(fā)、建設(shè)，但由政府控制、限價，開發(fā)商提供一定的政策優(yōu)惠如免征營業(yè)稅、免征土地使用出讓金等。開發(fā)商在獲得政府優(yōu)惠供給的土地后，基本上與商業(yè)化開發(fā)無異。

其次，其片面的強調(diào)市場執(zhí)行容易造成政策走樣。實際操作中還有一個廣受詬病的地方就是購買對象審核不嚴(yán)格。開寶馬車者入住經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象比比皆是。有關(guān)專家表示，“在我國個人信用制度不健全，收入多元化、透明度低的情況下，收入核定既沒有客觀、公正的依據(jù)，也缺乏可操作的方法”。剖析深層次原因，從政府層面看，部分城市管理者在指導(dǎo)思想上，重市場發(fā)展、輕住房保障，片面強調(diào)住房市場化，導(dǎo)致現(xiàn)有政策執(zhí)行不力。與此同時，又缺乏對地方政府的約束和監(jiān)督機制，客觀上容易使經(jīng)濟適用房在執(zhí)行中走樣。就政策本身而言，確實也有一些難以操作的地方，購買對象收入難以核定、現(xiàn)有政策對銷售環(huán)節(jié)的規(guī)定不清晰、經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策支持力度與低收入家庭購買能力仍然有差距。

三、國內(nèi)經(jīng)濟適用房存在問題的對策分析(一)規(guī)劃建設(shè)真正適合低收入群體的經(jīng)濟適用房 1．調(diào)查實際情況，確定低收入標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)具有明顯的地區(qū)性和惟一性。各地區(qū)由于所處的地理位置不同，經(jīng)濟發(fā)展水平有所差異，人民的生活水平和工資也有差距，所以地方政府首先要在符合實際的基礎(chǔ)上確定低收入水平標(biāo)準(zhǔn)。低收入水平一般包括：戶平均收入，人均住房面積，地區(qū)平均購買力等等。比如山東省日照市制定的低收入標(biāo)準(zhǔn)就是：戶均年收入低于2萬元，人均住房面積不到8平方米。 2．根據(jù)低收入標(biāo)準(zhǔn)和貧困狀況設(shè)計建設(shè)經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房的幫助對象是低收入群體。因此經(jīng)濟適用房的標(biāo)準(zhǔn)面積要滿足低收入標(biāo)準(zhǔn)的要求，符合低收入群體的購買力。如上面提到的山東日照市制定的低收入標(biāo)準(zhǔn)就是切合實際的，由此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟適用房就能滿足低收入群體的需要。與此同時政府還應(yīng)該大力發(fā)展二手房市場，鼓勵低收入群體購買二手房。

（二) 完善經(jīng)濟適用房土地批租及分配制度，減少官商勾結(jié)腐敗 經(jīng)濟適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產(chǎn)商處以及部分購房者手中轉(zhuǎn)移到相關(guān)政府官員的私囊中。尋租給社會造成的危害和影響是巨大的。要降低危害和影響只能設(shè)法縮小尋租空間，減少尋租腐敗。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟適用房形成過程著手來尋求解決問題的方法。前面已經(jīng)分 析得出了經(jīng)濟適用房的運作過程：國家下達(dá)投資計劃—政府行政劃撥土地或采用招標(biāo)投標(biāo)方式供地—房地產(chǎn)商開發(fā)—政府指導(dǎo)價下房地產(chǎn)商對外銷售。土地既然是由政府行政劃撥或是采用招標(biāo)投標(biāo)的方式來決定使用權(quán)，那么政府就有可能且可以不經(jīng)過房地產(chǎn)商自行開發(fā)；既然經(jīng)濟適用房的銷售實行政府指導(dǎo)價，那么由掌握實際情況的政府來分配就更合適。由此經(jīng)濟適用房的形成模式就變成了：國家下達(dá)投資計劃—政府自己開發(fā)—政府根據(jù)實際情況分配。在這種模式下，一方面去掉了由于政府土地批租政策而導(dǎo)致的尋租空間，另一方面去掉了政府指導(dǎo)價下的開發(fā)商對外銷售，由政府直接分配減少了由于房地產(chǎn)商虛報成本、擴大利潤空間而產(chǎn)生的尋租行為。經(jīng)濟適用房作為準(zhǔn)公共產(chǎn)品，職能上應(yīng)當(dāng)由政府提供即財政補貼，政府選擇合理的供給制度進行生產(chǎn)，政府對生產(chǎn)和銷售進行監(jiān)管。 四，總結(jié)

國家出臺經(jīng)濟適用房政策，實施一系列優(yōu)惠政策的最終目的是為了服務(wù)人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。盡管實施結(jié)果不盡人意，但是通過完善和健全經(jīng)濟適用房政策，增強政府的公信力，提高政府官員黨性和素質(zhì)，端正購房者的購房心理和態(tài)度，低收入群體一定能夠買到自己滿意又不超過購買力的、真正經(jīng)濟而且適用的經(jīng)濟適用房。