□趙 方

2011年新政下鄭州房地產(chǎn)投資路在何方？

□趙 方

從2010年初開始，我國住宅市場就開始遭遇接踵而來的調(diào)控政策，“二套房首付由最初的3成提到不得低于6成，貸款利率加升到1.1倍，三套房直接停貸”，這使得原本傾向于住宅市場的投資者購房成本增加，觀望情緒漸濃。而就在今年3月4日，鄭州樓市“最強限購令”細(xì)則在千呼萬喚中應(yīng)聲落地。細(xì)則規(guī)定：自2011年3月4日起，鄭州市區(qū)(鄭州市包含市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)，高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)不在限購范圍)已有一套住房的本市戶籍家庭，持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€人所得稅一年以上的非本市戶籍家庭限購一套。對已有兩套住房的本市戶籍，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上居住證或社?；騻€人所得稅證明的持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€人所得稅的非本市戶籍暫停在本市向其售房。

事實證明，此次鄭州市“限購令”細(xì)則的出臺對住宅市場的投機炒房行為打擊面之精準(zhǔn)、力度之大，堪稱史無前例。據(jù)悉，限購細(xì)則落地之后，住宅投資市場“冬眠”之態(tài)顯現(xiàn)；而商鋪、寫字間等產(chǎn)品因其置身于新政之外而備受投資者的青睞。這似乎正印證一個流傳很久的業(yè)內(nèi)預(yù)言：21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。

限購令全面實施，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起

一直以來，住宅投資由于門檻較低、見效快等優(yōu)勢，投資客總是將大量熱錢注入，等待高額回報，而真正具有長期投資前景的商業(yè)地產(chǎn)卻一直不溫不火。此次新政的出臺，招招指向住宅投資，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機遇。

與住宅市場不同，影響商業(yè)地產(chǎn)更多的是國家宏觀經(jīng)濟政策、城市化進(jìn)程和城市經(jīng)濟發(fā)展等方面。從一系列已經(jīng)出臺的新政上分析，國家旨在調(diào)控過快增長的房價和抑制各種激增的投資性需求，其中并沒有將商業(yè)地產(chǎn)納入本輪調(diào)控的重點。此次新政對商業(yè)地產(chǎn)的影響不僅不大，反而在國家不斷出臺拉動內(nèi)需政策的引導(dǎo)下，迎來了新的高潮。

目前金融機構(gòu)對于商業(yè)地產(chǎn)提供的信貸政策依舊不變，維持5成首付，利率也是以往的指標(biāo)，并沒有增加商業(yè)地產(chǎn)投資者的投資成本。在住宅政策頻出、投資限制加大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也成了房地產(chǎn)投資者當(dāng)下最穩(wěn)妥、最安全的投資方向。

限購令下，寫字樓投資成為“香餑餑”

“不限購、不限貸、不限外”的自身優(yōu)勢，使得商業(yè)地產(chǎn)受到越來越多投資者的喜愛和追捧。而商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓物業(yè)，因其投資門檻低、收益持續(xù)穩(wěn)定等優(yōu)勢受到廣大投資者追捧，成了本次樓市調(diào)控下最為引人注目的投資“香餑餑”。有專家認(rèn)為，購買寫字樓目的有兩個：即長線和短線回報。例如，上市公司為了彰顯公司實力，就必須擁有自己的大量不動資產(chǎn)。而寫字樓，尤其是甲級寫字樓，是上市公司向股民證明實力的最好憑證，對于公司來說，這就是具有強勁潛在回報的長線投資。而擁有寫字樓的個人投資者，購買后將這些寫字樓租賃出去，可以成為源源不斷的資金收益。另外，投資者一旦遇到其他優(yōu)質(zhì)投資項目，但又面臨資金短缺的狀況，還可以憑借這些不動產(chǎn)向銀行申請貸款以緩燃眉之急。根據(jù)鄭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，2010年鄭州市寫字樓銷售面積和新增面積都呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，供需趨勢旺盛。而2010年鄭州寫字樓的出租租金與2009年相比也上漲了不少。較低的投資門檻和穩(wěn)定、高收益的投資前景，使一直處于價值“低洼地帶”的寫字樓，成為新一代投資寵兒。

鄭州寫字樓進(jìn)入高投資時代

近幾年，鄭州市經(jīng)濟大幅增長，城市發(fā)展再度騰飛的基礎(chǔ)迅速夯實。鄭州持續(xù)被資本市場強烈關(guān)注，并相應(yīng)帶動寫字樓市場需求的持續(xù)回升。數(shù)據(jù)顯示，2010年鄭州市新增中小型企業(yè)的數(shù)量不斷攀升，這些都將進(jìn)一步推動鄭州寫字樓市場租賃成交持續(xù)活躍，售價、租金也節(jié)節(jié)攀升。進(jìn)入2011年，住宅市場的限購政策，將進(jìn)一步加劇寫字樓供需比，鄭州寫字樓市場將出現(xiàn)更多的看點。

誰將主導(dǎo)鄭州未來的寫字樓市場？鄭州城市商務(wù)競爭力將如何演繹？這些都是業(yè)界及投資者密切關(guān)注的問題。實際上，目前鄭州已有很多精明的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場，甚至一些國際資本也對鄭州寫字樓市場虎視眈眈?！霸卩嵵萃顿Y寫字樓，新興的鄭汴路商圈商務(wù)板塊是首選”，有投資專家表示，鄭汴路商圈位于鄭州新老城區(qū)的交會核心，而且區(qū)域內(nèi)扎堆大量中小型企業(yè)，投資價值極高。

一提起鄭汴路商圈，大多數(shù)鄭州人的腦海里總是出現(xiàn)這樣兩個相互矛盾的畫面：一方面是流金淌銀、滿眼財富的繁華商業(yè)符號，一方面是街鋪雜亂、形象參差的商業(yè)環(huán)境和“店鋪辦公不分家”的非專業(yè)商圈形象。隨著紅星美凱龍、居然之家、鳳凰建材城等新一代家居建材館的出現(xiàn)，嗅覺敏感的人們似乎從中探到了鄭汴路商圈正在發(fā)生嬗變的信息。新一代商鋪載體在一定程度上改善了商圈的經(jīng)營環(huán)境，卻依然無法解決“店鋪辦公”這一陳舊商務(wù)模式的根本性問題，相反隨著經(jīng)營環(huán)境的改善和提升，對純粹商務(wù)空間的需求進(jìn)一步浮出水面，成為鄭汴路商圈如果想順利升級就不得不正視的焦點！位于該區(qū)域內(nèi)唯一5A甲級地標(biāo)寫字樓——升龍鳳凰城·環(huán)球廣場喜人的銷售業(yè)績，也直接反應(yīng)出了這個區(qū)域的商務(wù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

業(yè)內(nèi)人士爆料，該項目2010年的銷售額名列前茅，而且客戶大多為投資型客戶，很多客戶都是一擲千金，整層整層地購買。據(jù)升龍鳳凰城·環(huán)球廣場寫字樓工作人員講，項目正是在洞悉了鄭汴路商圈升級這一歷史性進(jìn)程的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)把握市場脈搏從容入市的，而這一點也得到了大部分投資者的認(rèn)可，這也直接反映出了鄭汴路商圈強勁的商務(wù)潛力。

當(dāng)然，鄭州寫字樓的高投資時代才剛剛開啟，寫字樓是否為地產(chǎn)投資的最佳出路？鄭汴路商圈能否成為鄭州新興的高端商務(wù)區(qū)？我們將繼續(xù)關(guān)注。（原載《河南日報》)