文/萬利 郭興華 李倩倩

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將現(xiàn)三大調(diào)整

文/萬利 郭興華 李倩倩

近年來，我國保障房建設(shè)力度不斷加大。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，通過各類保障性住房建設(shè)，我國解決了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題。2010年，保障性住房開工建設(shè)590萬套，竣工370萬套。2011年，全國計劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房共計1000萬套。

從政策調(diào)控和建立房地產(chǎn)長期供應(yīng)制度的思路來看，建立保障房和商品房市場共存的“雙軌制”住房保障體系架構(gòu)日漸清晰。但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，未來保障房供應(yīng)的大量上市，不僅將有效分流商品房市場的需求，擠壓商品房的價格，也給開發(fā)中低端住宅產(chǎn)品的開發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，即中低端住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在不斷擠壓的市場中贏得“一杯羹”。

一是發(fā)展高端住宅。深圳花樣年集團副總裁馮輝明認為，從政府加大力度建設(shè)1000萬套保障性住房來看，未來的低端或者中低端市場會受到很大沖擊。他指出，雖然現(xiàn)在保障性住房占總比不是太大，還看不到對市場的影響，但2011年將是市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點的開始，以后對中低端商品房的沖擊會更加明顯。他認為，住宅市場中依托于高品質(zhì)、高服務(wù)能力的高端項目將更有空間。

全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵認為，從今年開始到未來若干年，全球范圍內(nèi)的通貨膨脹和物價上漲會持續(xù)延續(xù)存在。我們認為，從國內(nèi)的實際情況來看，前期過剩的流動性帶來的通脹壓力將長期存在，而通脹預(yù)期將進一步放大高端住宅項目保值增值功能。

調(diào)整一保障房大規(guī)模建設(shè)促使住宅產(chǎn)品差異化競爭

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1月北京市在售的81個高端住宅項目中，共有65個項目成交，累計成交套數(shù)為1321套，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比2010年12月增加44.85%。

二是探索發(fā)展城市綜合體，包括綠色建筑、節(jié)能建筑、宜居建筑。萬通集團董事長馮侖在年會上提出建立“萬通立體城市”計劃來達到節(jié)省土地和能源的目的，初步設(shè)想在1平方公里的土地上，打造一個建筑面積400萬至600萬平方米，可容納10萬至15萬人口的高密度建筑群，使得人們在這里居住和工作，城市所需的功能在其間都能得到體現(xiàn)。

而此前，萬科等一批開發(fā)商已經(jīng)著手開始在綠色低碳建筑等方面進行了嘗試。萬科董事長王石曾公開表示，分三步走逐步推廣綠色住宅?！熬b修”是“綠色住宅”的第一步；第二步是“住宅產(chǎn)業(yè)化”，萬科計劃到2014年可能全部實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)；第三步是在住宅產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)上開發(fā)綠色建筑，使用太陽能光伏發(fā)電、風(fēng)力發(fā)電、潮汐發(fā)電甚至垃圾發(fā)電，最大限度地開發(fā)替代能源。

此外，開發(fā)商也可積極參與保障房建設(shè)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，保障性住房制度建設(shè)在未來國家住房領(lǐng)域的重要性不容置疑，這個制度的建設(shè)也需要廣泛的參與，它不光是政府自己的事情，很多開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該積極地和政府一起合作，找到好的參與公共住房或者政策性住房建設(shè)的新模式。

“十二五”規(guī)劃綱要（草案）中指出，我國的房地產(chǎn)調(diào)控將進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標，由省級人民政府負總責，市、縣級人民政府負直接責任。

在2010年、2011年調(diào)控力度不斷加強的背景下，一線城市可供商業(yè)開發(fā)的土地資源不斷減少，開發(fā)成本不斷提高。國家堅決抑制樓市泡沫的決心不會改變，開發(fā)商正在逐步轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，投資重點開始從一線城市逐步轉(zhuǎn)向二三線城市，二三線城市房地產(chǎn)投資、消費增長速度將逐步超過一線城市。萬科集團副總裁毛大慶認為，一線城市的開發(fā)速度將逐漸放緩，二三線、甚至四線城市迎來盈利機遇期。

調(diào)整二核心一線城市投資增長速度放緩二三線城市增長速度提高

一線城市近年來始終是樓市投資消費的熱點區(qū)域，房價也保持較快上漲速度，但經(jīng)過近幾年的開發(fā)投資，目前一線城市土地價格已經(jīng)達到高位，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊土地供應(yīng)量開始下降。此外，在市場過度消費、貨幣政策收緊以及調(diào)控政策的共同作用下，一線城市樓市交易量開始快速轉(zhuǎn)冷，房價上漲速度趨緩。開發(fā)商在一線城市回籠資金的周期不斷延長，開發(fā)投資成本提高，利潤率降低，這些都大大增加了開發(fā)商在一線城市的投資風(fēng)險。

在一線城市樓市開發(fā)吸引力下降的背景下，較低的投資門檻以及較快的房價上漲速度使二、三線城市逐步成為開發(fā)商投資熱點。與一線城市相比，二、三線城市土地價格仍處于低位，開發(fā)企業(yè)的投資成本較低，資金壓力較小。近期二三線城市的房價上漲速度較快，房價上升空間仍然較大，2011年1月統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，在70個大中型城市中有10個城市同比房價漲幅超過10%，其中9個為二、三線城市，開發(fā)商在二三線城市不但能獲得更大的利潤空間，而且由于二三線城市受政策影響風(fēng)險較小，在調(diào)控力度不斷加強的情況下，開發(fā)商在二三線城市加快布局也可以在一定程度上規(guī)避調(diào)控帶來的投資風(fēng)險。

目前各大房企都明確制定了加快二三線城市開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃，2010年以萬科、恒大等大型房企為代表的開發(fā)商加快了在二三線城市拿地的進度。在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，“十二五”期間各大開發(fā)商將會在二三線城市展開激烈的競爭，二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的投資開發(fā)將成為未來房企發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

調(diào)整三開發(fā)企業(yè)將加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度并從單一的項目開發(fā)逐步將物業(yè)持有轉(zhuǎn)變

“十二五”期間商業(yè)地產(chǎn)將成為開發(fā)企業(yè)重點經(jīng)營的領(lǐng)域，這是由我國經(jīng)濟發(fā)展階段的基本國情決定的。未來5年，我國的人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化，城鎮(zhèn)人口數(shù)量將超過農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，我國將由生產(chǎn)大國向消費大國過度。商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模發(fā)展將是這種經(jīng)濟發(fā)展過程中的必然趨勢。

本輪調(diào)控政策和地方出臺的“限購令”沒有涉及商業(yè)地產(chǎn)，因此對商業(yè)地產(chǎn)是短期利好，部分開發(fā)企業(yè)看到了這個商機，但是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速增長的趨勢短期不會改變。搜房控股副總裁徐曉曄表示，她在跟很多企業(yè)溝通時，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)這塊的布局并不是因為限購而生的，基本上布局很早就開始了。

據(jù)華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅介紹，華業(yè)以前是以住宅建設(shè)為主的，但是現(xiàn)在在考慮新都市主義發(fā)展，將自身定位為一個城市的運營商，希望提供居住、生活和辦公的宜居綜合體。因為土地資源會越來越稀缺，很多開發(fā)企業(yè)不能完全以住宅為主，更多會往自持物業(yè)方面考慮，這也是華業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)的第二個目的。據(jù)萬科集團副總裁毛大慶介紹，最后萬科將走業(yè)內(nèi)多元化發(fā)展的道路，簡單買地賣房子是不行的。當一個城市發(fā)展到一個階段的時候，會帶來相應(yīng)的需求，當北京超過人均一萬美元GDP以后，它就需要各種綜合物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)也就有了機會。

萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐明顯加速。萬科已經(jīng)在北京、上海、深圳、西安、東莞等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元，2010年萬科對商業(yè)地產(chǎn)的投資力度達到了歷史最高水平。2010年11月4日，萬科在上海的首個純商業(yè)項目進入第二輪環(huán)評公示。萬科于2010年10月20日以11.5億元收購了北京贏嘉中心。

2010年土地市場和終端銷售市場已經(jīng)清晰地表現(xiàn)出對于商業(yè)地產(chǎn)的青睞，2011年商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積和銷售額將繼續(xù)高速增長，其價值也將得到市場更加充分的認識。

在未來5年，房地產(chǎn)行業(yè)與城鎮(zhèn)化、城市化聯(lián)系得將更加緊密。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將不單單地依賴開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)盈利，未來也將作為資本運營的主體，參與行業(yè)內(nèi)的項目投資和物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)項目的各種概念不斷推出，從萬通集團的“立體城市”到總部基地控股集團的“思想地產(chǎn)”，這都說明房地產(chǎn)行業(yè)將在“十二五”期間經(jīng)歷一次改革，跑馬圈地的經(jīng)營方式逐步將被精耕細作的創(chuàng)新模式取代。

編輯：盧勁杉 lusiping1@gmail.com