蔡恩澤 （晶蘇傳媒，江蘇 南京 210019）

（作者為晶蘇傳媒首席分析師）

全球經(jīng)濟正緩慢復(fù)蘇，2011年全球零售地產(chǎn)市場強勢反彈，地產(chǎn)商們坐享商業(yè)地租之利，一個個賺得盆滿缽盈。

近日，來自美國不動產(chǎn)顧問公司高緯環(huán)球發(fā)表的《全球主要商業(yè)街報告》指出，紐約第五大道再度榮登全球最昂貴商業(yè)街寶座，連續(xù)10年奪冠。在過去12個月內(nèi)，第五大道沿街店鋪租金增長21.6%，達每年每平方米2.38萬美元，又創(chuàng)新高。

繁華和昂貴

談及商業(yè)地租，繞不開全球十大頂級商業(yè)街。在這里，凝聚著商業(yè)世界最繁華的奢侈和最搶眼的風(fēng)流，空氣里流淌著現(xiàn)代商業(yè)的氣息，揮金如土，寸土寸金，因而這里也是全球最昂貴的商業(yè)地段。

第五大道位于紐約曼哈頓的中軸線，它匯集了曼哈頓的精華，而曼哈頓云集了全球最有錢的富商巨賈。在這個歷史悠久、以時尚大氣著稱于世的街道上，商品以齊全、快速更新見長，在世界其他地方買不到的商品，在這里信手拈來。

一擲千金的闊太太們偏執(zhí)地?zé)釔壑@條全球最貴的零售街區(qū)，她們并不關(guān)心這里商鋪每平方米的價格是否已高過了7.4萬人民幣，她們的目光留連于沿街商鋪的櫥窗里是否有最新款式的服裝，瞄準(zhǔn)上一款稱心如意的時裝，試裝、打包、刷卡、拎包，然后帶著微笑款款離去。

盡管債務(wù)危機引發(fā)的經(jīng)濟蕭條就在身邊，可第五大道上卻看不到危機的蹤影，嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢可能會鼓勵零售商在其他黃金商業(yè)地段就租約開展馬拉松式談判，但第五大道的租金不降反升，沒有像其他的商業(yè)區(qū)出現(xiàn)大幅回落的空間。

高緯環(huán)球紐約執(zhí)行副總裁Gene-Spiegelman說：“紐約第五大道零售租金排名第一，再次確立其令全球最前沿時尚品牌及頂尖零售品牌向往的商業(yè)街地位。第五大道為零售商帶來龐大、多樣的客流，其租金價格超出預(yù)期也實屬正常。考慮到近期全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素，這樣的租金水平意義更為重大。”

與紐約第五大道隔洋相望的巴黎香榭麗舍大道，去年租金下降9.5%，今年上漲5.3%。成為歐洲最昂貴的零售商業(yè)區(qū)。香榭麗舍堪稱世界上最美麗的大街，她是那么優(yōu)雅、高貴、個性鮮明，一如巴黎的華麗、富貴。它連接著從凱旋門到協(xié)和廣場之間約1800米的風(fēng)景，沿街兩旁頗具歷史厚度的盧浮宮、金字塔、杜伊勒里花園、方尖碑、凱旋門以及在西邊更遠(yuǎn)處的拉德芳斯大凱旋門歷歷在目。在這里，你既可清晰地看到歷史的影子，又可感受世界上最知名購物街的奢華。

香榭麗舍由300年前一條普通的步行街演繹而成，歷經(jīng)戰(zhàn)火、政變和經(jīng)濟蕭條，仍然保有其一貫的傳統(tǒng)風(fēng)韻，就像一位巴黎時裝女郎，高挑、明快而飄逸。

令人稱奇的是，在香榭麗舍大街上，你既能找到幾乎所有叫得出名字的奢侈品，又能找到價格親民的大眾消費品牌。這里既是富人的天堂，也是窮人的樂園。

其實，香榭麗舍大道上的一級品牌店并不多，反而緊鄰的圣安娜街上有世界頂級品牌的店面，如Christian Dior、Hermes、Lanvin、YSL等，其中還有不少是全球最大的旗艦店，像Channel總店就設(shè)在這條街上，但這條街的租金卻沒有香榭麗舍貴。

十大頂級商業(yè)街的其他八條街，中國香港的銅鑼灣、日本東京的銀座、澳大利亞悉尼的皮特、英國倫敦的新邦德街、意大利米蘭的蒙特拿破侖大街、瑞士蘇黎世班霍夫大街、韓國首爾的明洞大街、德國慕尼黑的考芬格大街，都各具特色，驚艷一方。

從全球角度來說，高緯環(huán)球調(diào)查了63國278個購物地段，截至今年6月底租金變動，整體而言，年增66%，81%地點的租金呈上漲或持平。

與2010年一樣，亞太和拉美地區(qū)商業(yè)租金漲幅依舊在全球領(lǐng)跑，這與其新興市場的地位相一致。亞太地區(qū)租金整體上漲12.2%，北京王府井地區(qū)租金上漲109.5%，成為今年全球租金漲幅的“帶頭大哥”。南美地區(qū)租金整體上漲10.6%，里約熱內(nèi)盧Garcia D’avilla街的租金上漲52.5%，處于南美洲商業(yè)租金領(lǐng)先地位。

歐洲和非洲地區(qū)租金上漲幅度較為穩(wěn)定，歐洲地區(qū)整體租金上漲1.9%，遠(yuǎn)低于其他地區(qū)，這與揮之不去的歐債危機密切相關(guān)。但是，與去年同期租金下降4.2%相比，畢竟扭轉(zhuǎn)了下滑的趨勢，可圈可點。芬蘭赫爾辛基城市中心區(qū)的租金上漲33.3%，成為歐洲漲幅最大地區(qū)。

利潤和風(fēng)險

自從西方古典經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi)·李嘉圖第一次比較系統(tǒng)地闡述了地租理論，通過開發(fā)地產(chǎn)實現(xiàn)地租就成了投資者們追逐的目標(biāo)，而商業(yè)地產(chǎn)更是香餑餑。

但利潤和風(fēng)險從來就是一對聯(lián)體嬰兒。迪拜是一個面積4114平方公里、總?cè)丝跒?26萬的袖珍小國，試圖制造“沙漠神話”，營造全球最繁華的商業(yè)區(qū)。一個標(biāo)準(zhǔn)跑道是400米，而迪拜塔高828米，這個世界第一高樓把兩個標(biāo)準(zhǔn)跑道豎起來，傲立蒼穹，這無疑是一個震撼，吸引著全球的目光。

迪拜塔的規(guī)劃者們希望它是“中東紐約”之夢的承載者，當(dāng)?shù)毓俜酵ㄓ嵣缑枋?，這將是“迪拜另一項將載入人類現(xiàn)代史冊的舉世無雙的成就”。迪拜塔囊括了一系列最高級形容詞。

一連串?dāng)?shù)字無不體現(xiàn)迪拜塔之世界之最，總高力壓中國臺北的101大廈成為地球上最高的摩天大樓，95公里之外依稀可見；大樓總共使用33萬立方米混凝土、3.9萬噸鋼材，為世界單體建筑之最；樓體超過160層，表面由大約2.8萬塊外層板組成，所用玻璃足以覆蓋14座標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格足球場，刷新世界紀(jì)錄。在天氣晴朗的日子，游客可遠(yuǎn)眺80公里外的景色；噴泉水柱最高可達275米，相當(dāng)于50層樓高，配有6000多盞彩燈和25種顏色的投影機，給人最豐富的聲光視覺盛宴；由于高聳入云，迪拜塔更跨越了數(shù)個氣候區(qū)，底層和頂層的溫差可達10攝氏度，這是世界上其他任何建筑體所沒有的奇觀。

一時間，迪拜塔商鋪地租一飛沖天，全球各路投資商打破頭往里鉆。

然而，這樣的奇觀是建筑在金融沙灘之上的，猝不及防的全球金融危機粉碎了迪拜的商業(yè)夢想，地租暴利也成泡影。

鉛華洗盡，滿目蕭條。一夜之間，迪拜經(jīng)濟已從繁榮轉(zhuǎn)向衰退。迪拜的繁榮仰賴于國際熱錢及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)泡沫，而這兩大支撐都在信貸枯竭之中消失無蹤，而且不會很快重新出現(xiàn)。來迪拜的旅游者，滿眼看到的是遭到廢棄的爛尾樓工程，還有遭到外籍業(yè)主遺棄在機場的寶馬名車。

迪拜的教訓(xùn)十分慘重，在商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲的背后，不能不看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)、運營都需要豐富的操作經(jīng)驗，同時，對開發(fā)企業(yè)自有資金的要求也顯著提高，在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能出現(xiàn)項目運作風(fēng)險，造成項目銷售困難甚至爛尾。而對國際宏觀大勢的把握，更是地產(chǎn)商應(yīng)有的智慧，稍有不慎，商業(yè)街就會成為“喪業(yè)街”。

人氣和消費

商業(yè)地租與人氣和消費密不可分，人氣和消費是產(chǎn)生商業(yè)地租最基本的要素，如鳥之兩翼、車之兩輪。沒有旺盛的人氣，沒有火爆的消費，商業(yè)地租就成無源之水、無本之木。因此，如何聚集人氣、吸引消費就成了地產(chǎn)商們殫思竭慮的謀略。

第五大道的地產(chǎn)商深諳此道，通過大量藝術(shù)性設(shè)施的建設(shè)，使得這條大道成為一個內(nèi)容無比豐富的旅游目的地，而不單單是花錢消費。

大道上的一些建筑，比如帝國大廈、洛克菲勒中心，其實都已內(nèi)化到紐約乃至美國人的集體意識中，它們似乎都帶有很強烈的公共性。帝國大廈從1994年之后，頂層便成為青年人舉行婚禮和慶祝情人節(jié)的傳統(tǒng)場所。

大道上的洛克菲勒中心巧妙地利用各種元素，使得大樓可同時容納25萬人上下班和消費觀光。同時，洛克菲勒中心還是紐約人每年舉辦圣誕狂歡節(jié)的地方，從1931年開始，這里就成為紐約圣誕節(jié)的中心，當(dāng)年最巨大的一棵圣誕樹一定是樹立在洛克菲勒中心的廣場上，每年都可以吸引幾十萬人前來參觀。這些建筑本身所釋放出的魅力，已可起到聚集巨大人流的功用了。但這還不夠，第五大道還具有我們一般商業(yè)街都不具備的要素：它還是一條藝術(shù)大道?？梢哉f，它是將藝術(shù)與商業(yè)結(jié)合得很好的一條商業(yè)街。

大道上沿路規(guī)劃了一二十個大大小小的博物館，其中有紐約大都會藝術(shù)博物館、古根海姆藝術(shù)博物館、現(xiàn)代藝術(shù)博物館、美國手工藝品博物館、電視電臺博物館、紐約市博物館等等。因此，它也被稱為是“藝術(shù)館大道”。每天都有數(shù)以萬計的人流在這些藝術(shù)館里川流不息，他們?yōu)榈谖宕蟮赖纳虡I(yè)街帶來了巨大的人氣，自然也促進了它的繁榮。

而香榭麗舍大街之所以能聚集人氣，除了擁有國際知名品牌、賞心悅目的綠化、深厚的歷史積淀之外，還有應(yīng)接不暇的慶典節(jié)目、國際著名賽事。

香榭麗舍的地產(chǎn)商手眼通天，居然能“慫恿”法國高官們也來香榭麗舍“湊熱鬧”。130多位法國重量級高官，在香榭麗舍大街上被授予榮譽。每一屆新當(dāng)選的法國總統(tǒng)，在其就職儀式后，都會到香榭麗舍大街上步行，這已成為一種傳統(tǒng)和慣例。此外，法國每年國慶日的閱兵式，也都在香榭麗舍大街舉行。