劉 穎

0 引言

“物業(yè)”一詞是最早出現(xiàn)于英國，后由我國香港傳入大陸，并被普遍接受應用的一個專有名詞，表示房地產或不動產?！拔飿I(yè)管理”則是指為產權所有人管理不動產的服務。這種服務在國外已經有一百多年的歷史，而成為一個新興行業(yè)，在我國始現(xiàn)于20世紀80年代初期。近年來，隨著我國城市建設步伐不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模也在不斷壯大。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展為現(xiàn)代人的生活帶來了便利，提高了居民生活水平;但是，由于相關制度尚不健全，物業(yè)管理糾紛仍時有發(fā)生。這些糾紛的存在影響了居民生活質量，也影響了社會穩(wěn)定與和諧。本文從我國目前小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀入手，從制度建構的角度尋找問題的原因以及相應對策。

1 我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1． 1 立法現(xiàn)狀

目前，我國關于物業(yè)管理的法律規(guī)定主要有:

1)憲法?！稇椃ā肥俏覈母敬蠓ǎ渲杏嘘P城市住宅管理、公民基本權利義務的規(guī)定是物業(yè)管理立法的基本依據(jù)和根本原則。例如第39條規(guī)定:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅?！?/p>

2)法律。我國有多部法律涉及到物業(yè)管理。例如，《民法通則》第83條對于相鄰關系的規(guī)定;《合同法》對于委托合同的規(guī)定;《土地管理法》(2004)、《城市房地產管理法》(1994)、《城市規(guī)劃法》(1989)中均有對于物業(yè)管理內容的涉及。在這些法律中，2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過的《中華人民共和國物權法》尤為引人注目，其中對物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會的地位首次進行了明確，規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權等涉及物業(yè)管理的內容。這些規(guī)定有利于我國物業(yè)管理走上科學化、現(xiàn)代化的道路。

3)行政法規(guī)?！段餀喾ā烦雠_之前，2003年6月由國務院頒布了中國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》，它在規(guī)范我國物業(yè)管理服務方面起著重要作用。另外，相關行政法規(guī)還有《城市綠化條例》(1992)、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990)、《城市私有房屋管理條例》(1983)等等。

4)地方性法規(guī)。我國多地都制定有地方性法規(guī)，例如《山西省物業(yè)管理條例》(2004)、《廣東省物業(yè)管理條例》(1998)、《上海市居住物業(yè)管理條例》(1997)等。

5)行政規(guī)章。行政規(guī)章主要是住房與城鄉(xiāng)建設部制定的為多，例如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994)、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(1996)等。

6)司法解釋。最高人民法院也就物業(yè)管理服務中的一些問題做出了司法解釋，例如《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009)、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2009)等。

1． 2 物業(yè)管理糾紛仍然存在

自80年代初期我國物業(yè)管理制度建立以來，物業(yè)管理服務行業(yè)已經得到了很大發(fā)展。從事物業(yè)服務的企業(yè)越來越多，政府監(jiān)管逐漸加強，執(zhí)業(yè)水平不斷得到提高。但是，在我國小區(qū)物業(yè)管理過程中，仍存在著種種問題。例如業(yè)主維權意識薄弱，業(yè)主委員會不能有效維護業(yè)主權益;物業(yè)收費標準不明，亂收費;物業(yè)管理人員素質低，服務水平差等等。這些問題的存在制約著物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展，也影響著居民生活質量的提高和居住環(huán)境的改善，因此，必須得到有效解決。

2 物業(yè)管理中存在問題的原因

2． 1 物業(yè)管理相關立法尚不完善

從目前立法情況來看，我國物業(yè)管理方面缺少法律層面的立法?，F(xiàn)在有關物業(yè)管理的法律條文效力最高的就是2007年出臺的《物權法》。物權法雖然對物業(yè)管理有所規(guī)定，但是原則性強，實際可操作性弱。

行政法規(guī)方面，專門就物業(yè)管理進行規(guī)定的僅有《物業(yè)管理條例》這一部。其對明確物業(yè)管理過程中各方主體權利義務，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，解決各種實際問題起到了重要作用。但是，作為一部行政法規(guī)其仍有一定局限性，對一些新問題和實際矛盾沒有作出規(guī)定。

地方性立法雖然近年來有很多，但是由于我國各地經濟發(fā)展不平衡，物業(yè)管理水平不一，因此地方性立法呈現(xiàn)出立法技術、內容與權限不一的特點。甚至有些地方性立法與《物業(yè)管理條例》相沖突。這些情況亟需規(guī)范與完善。

2． 2 物業(yè)管理配套制度有所欠缺

2．2．1 職責不明，物業(yè)管理交接混亂

實踐中，有部分開發(fā)商與物業(yè)管理公司同屬一家企業(yè)，甚至物業(yè)管理公司是開發(fā)商的子公司。由于存在利益關系，業(yè)主往往在入住前就被開發(fā)商要求簽訂物業(yè)服務合同同意由開發(fā)商指定的物業(yè)公司負責小區(qū)物業(yè)事務。業(yè)主往往急于入住而草率接受該合同。在這種情況下一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，因為物業(yè)管理合同已經存在，業(yè)主往往處于不利地位。而對某些質量及配套設施問題，由于開發(fā)商與物業(yè)管理公司交接混亂，缺少嚴格的驗收程序，開發(fā)商會推卸責任，而物業(yè)公司則無力承擔該責任，業(yè)主的合法權益無法得到保障。

另外，在前后兩家物業(yè)公司的交接過程中有時也存在著混亂的情況。例如前物業(yè)公司雖然已經落聘，但是出于利益的驅動或報復的心理，仍控制著小區(qū)物業(yè)管理權，從而導致后物業(yè)公司無法正常實行管理和服務。甚至有的前物業(yè)公司在撤離時不進行財務交接或故意破壞小區(qū)設施，直接導致業(yè)主們的經濟損失并影響到正常生活秩序。

2．2．2 物業(yè)收費標準不透明，物業(yè)費糾紛存在

在物業(yè)管理過程中，最典型的糾紛之一就是物業(yè)費糾紛。一些物業(yè)管理公司的收費行為存在不規(guī)范的情況，使得業(yè)主對于所交費用的數(shù)目是否合理存在質疑。再加上有些物業(yè)管理公司管理不到位，服務水平低，更增加了業(yè)主的不滿。于是，拒繳或拖延繳納物業(yè)費就成為業(yè)主表示不滿的方式之一。費用繳納的延緩必將影響到物業(yè)服務的水平和業(yè)主生活質量，業(yè)主的不滿繼續(xù)增加。而物業(yè)公司又往往采取停水、停電、停暖等方式進行催繳，導致矛盾最終激化。

3 完善物業(yè)管理制度的措施

3． 1 提高立法層次，完善立法內容，調整相關法律規(guī)定

隨著生活水平不斷提高，人們的生活已經離不開物業(yè)管理服務。由于目前相關法律制度的欠缺，物業(yè)服務糾紛日益增多。解決這些問題應當從完善相關立法著手。

首先，出臺國家層面的物業(yè)管理法律規(guī)范《物業(yè)管理法》是有必要的。作為一部全國統(tǒng)一的物業(yè)法律規(guī)范，《物業(yè)管理法》應當明確物業(yè)管理各個主體的權利義務以及相互之間的法律關系。其中既包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商等平等民事主體之間的權利義務關系，也包括具有監(jiān)督權的各行政主體與被監(jiān)督者物業(yè)服務企業(yè)之間的行政法律關系。同時，各個主體在物業(yè)管理過程中的法律責任也要予以明確。平等民事主體之間主要承擔民事責任;行政主體與相對人則要承擔相應的行政責任。而且，《物業(yè)管理法》要建立和完善業(yè)主、業(yè)主委員會的救濟途徑，只有建立有效的救濟制度，業(yè)主的合法權益才能得到根本保障。

其次，以《物業(yè)管理法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，規(guī)范相關立法。各級地方立法部門和政府應當根據(jù)上位法的原則和具體規(guī)定，對本部門制定的物業(yè)管理法律規(guī)范進行整理，按照“下位法服從上位法”的原則予以調整，保持上下立法協(xié)調一致。

3． 2 建立健全物業(yè)管理公司準入制度，明確責任承擔

首先，在《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》的基礎上建立一套標準明確的物業(yè)管理公司準入制度，從嚴把握物業(yè)服務市場的準入門檻，提高物業(yè)公司自身水平，鼓勵專業(yè)公司進入物業(yè)管理市場。對于物業(yè)管理公司具體從業(yè)人員，必須經過培訓，具備了相應的專業(yè)知識才能上崗。

其次，完善交接程序，明確各自責任。開發(fā)商與物業(yè)管理公司應當按照《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定的內容進行交接。除此之外，對于交接期限、備案方式等內容也應當進一步明確。如果一方主體未能按照法定期限和內容提供交接資料則要承擔相應的法律責任。

物業(yè)公司之間的交接也要在法定期限內進行。如果前物業(yè)公司未完成而撤離，造成業(yè)主合法權益受到損害，也要承擔相應的法律責任，例如賠償責任，甚至喪失從業(yè)資格等。

3． 3 明確物業(yè)管理收費標準，公開收費及開支情況，接受監(jiān)督

物業(yè)公司應當向業(yè)主明示物業(yè)費收費標準，例如每月收費與開支情況，不同服務的收費價格等等。通過這種公開的方式接受業(yè)主的監(jiān)督。價格行政管理部門和房地產行政管理部門應當嚴格按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的有關規(guī)定，細化物業(yè)費收繳實施辦法，加強對于物業(yè)管理公司收費行為的監(jiān)管。如果發(fā)現(xiàn)收費存在不合理、不合法的情況，要及時制止并要求物業(yè)管理公司承擔相應的法律責任，例如警告、罰款等。

4 結語

物業(yè)管理水平的高低影響著居民的生活質量，物業(yè)糾紛的存在影響著社會的穩(wěn)定。因此，我們應當正視住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的種種問題，并從制度上予以根本的解決。這對于保障人民合法權益，構建和諧社會均有著重要的意義。

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