卜法彬

(黃岡市公安消防支隊，湖北黃岡438000)

居民住宅區(qū)物業(yè)消防安全管理的問題與對策

卜法彬

(黃岡市公安消防支隊，湖北黃岡438000)

針對居民住宅區(qū)火災頻發(fā)的特點，查找居民住宅區(qū)物業(yè)管理公司消防安全管理存在的問題，并對問題進行剖析，探討解決問題的對策。

物業(yè)管理;消防安全;防范對策

一、居民住宅區(qū)物業(yè)管理公司消防安全管理存在的問題

近年來全球每年發(fā)生的600－700萬起火災中，居民住宅火災高達80%。居民住宅火災呈逐年上升的趨勢。我國近年來住宅火災也處于高發(fā)期，平均每年發(fā)生居民住宅火災數(shù)萬起，占火災總數(shù)的60%以上。居民住宅火災(包括農(nóng)村居民火災、零散住宅火災)雖然不盡發(fā)生在居民住宅區(qū)，但相當部分發(fā)生在居民住宅區(qū)。據(jù)有關(guān)消防部門對我國某城市近10年來(2000－2009年)10個現(xiàn)代居民住宅小區(qū)共375棟住宅樓10523戶住宅進行的調(diào)查統(tǒng)計，近10年共發(fā)生火災86起，平均每4.41 棟1 起，每123.85 戶1 起。[1]

導致當前城鎮(zhèn)居民住宅區(qū)火災高發(fā)的原因很多，而物業(yè)管理公司的消防安全管理能力和水平較低則是其中的一個重要原因。國家消防法律法規(guī)及規(guī)章雖然明確了物業(yè)管理公司的消防安全職責，但在實施消防安全管理實踐中仍存在相當多的問題，主要表現(xiàn)在:

(一)消防經(jīng)費不落實 物業(yè)消防安全管理經(jīng)費涉及消防設施設備的維護保養(yǎng)和日常消防安全管理費用，就當前物業(yè)管理公司運作模式來看，包括消防安全管理在內(nèi)的物業(yè)管理經(jīng)費主要來自兩個渠道:一是開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金;二是物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。開發(fā)商提供的資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，因此物業(yè)管理經(jīng)費主要由業(yè)主來承擔，這樣就造成物業(yè)管理收取費用過高導致物業(yè)費收取不到位，從而物業(yè)消防安全管理費用難以落實。

(二)消防責任不明確 《中華人民共和國消防法》第十八條規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。公安部61號令《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條規(guī)定，居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應當在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責:1.制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育;2.開展防火檢查，消除火災隱患;3.保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;4.保障公共消防設施、器材以及消防安全標志完好有效。

但是，大多數(shù)物業(yè)公司對于自身承擔的這一職能并不了解，也沒有認真執(zhí)行。與此同時，物業(yè)消防安全管理是建立在契約之上的民事行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容，包括消防設施維護等有形管理和物業(yè)日常消防管理。而物業(yè)公司消防安全管理責任不明，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生大量矛盾糾紛。物業(yè)區(qū)內(nèi)居民的消防意識參差不一，隨意占用消防通道、采用大量可燃性材料裝修家居、電線私拉亂接現(xiàn)象隨處可見，無形中也滋生了大量的火災隱患。

(三)消防管理職業(yè)隊伍未形成 目前，大部分物業(yè)區(qū)已設置警務室，但作為物業(yè)區(qū)消防安全管理主體的警務室在物業(yè)管理中大多只重治安防盜，沒有很好地介入消防安全管理。管理工作趨于重防盜輕防火，消防管理制度不健全，管理人員換動較頻繁，消防安全意識與技能差，許多消防設施根本沒見過，更談不上使用和管理了。

(四)消防安全管理不規(guī)范 存在比較普遍的問題是物業(yè)區(qū)出入口的消防通道、小區(qū)內(nèi)的消防水源、消防設施和器材不規(guī)范或設置及管理方面不合理。如為了追求安靜的要求，物業(yè)管理公司阻止各種車輛進入物業(yè)區(qū)噪聲擾民，在入口處的通道人為設置路樁、柵欄。一旦發(fā)生火災，消防車無法順暢進入，會貽誤戰(zhàn)機，從而給受災群眾造成極大的損失。

(五)消防安全監(jiān)督管理不到位 從全國來看，許多物業(yè)公司是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建設和管理不分的體制決定了物業(yè)管理從屬、依附、受制于開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商將房子賣出后做什么用途，物業(yè)公司也不管理。一些開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購銷合同時，有意把關(guān)于消防安全方面的條款弄得模棱兩可、模糊不清，為了省錢，對建筑消防設施“刪繁就簡”，致使小區(qū)或建筑在消防功能上“先天不足”。

當前物業(yè)管理公司消防安全管理的問題存在，分析其原因，主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理公司人員消防安全意識淡薄，對其擔負的消防安全管理職責認識不到位，沒有把居民住宅區(qū)消防安全管理工作當作一項重要的工作來抓，對居民住宅區(qū)存在的消防安全隱患泰然漠之;二是物業(yè)管理公司人員消防安全素質(zhì)不高，不會進行消防安全管理，不會發(fā)現(xiàn)消防安全隱患，不會維護消防設施，不會撲救初起火災，不會組織人員疏散。

二、居民住宅區(qū)物業(yè)管理公司消防安全管理對策

加強居民住宅區(qū)消防安全管理工作既是適應新的城市社會管理體制的需要，更是加強居民住宅區(qū)安全建設的需要，其最終目的在于為業(yè)主和住戶的工作、生活提供安全環(huán)境。因此，做好物業(yè)消防安全管理工作是一項長期任務。

(一)健全組織，明確職責，全面促進物業(yè)消防安全管理工作的開展 首先，要健全組織。物業(yè)區(qū)成立相應的消防(防火)安全委員會或建立消防聯(lián)席會議、業(yè)主代表消防安全議事會。其次，要進一步明確職責。明確物業(yè)消防(防火)安全委員會的職責;將物業(yè)區(qū)消防建設工作納入社會治安綜合治理和平安建設的內(nèi)容;制定物業(yè)區(qū)消防工作計劃;定期召開物業(yè)區(qū)消防工作會議;指導開展物業(yè)區(qū)消防管理工作;與駐區(qū)單位和居民簽訂防火安全責任狀等。

(二)建立高素質(zhì)的物業(yè)消防安全管理隊伍

物業(yè)公司應按照社會單位消防安全構(gòu)筑“防火墻”工程的要求，全面提高消防安全管理“四個能力”(即消除火災隱患、撲救初期火災、組織人員疏散、消防宣傳教育能力)，進一步提高防控火災水平，熟練掌握相應法律法規(guī)，定期對物業(yè)區(qū)內(nèi)的單位和居民住宅樓及消防通道開展防火檢查，對轄區(qū)老、弱、病、殘和孤寡老人提供消防安全服務。消防控制室的操作人員則必須經(jīng)消防部門的執(zhí)業(yè)培訓后持證上崗，熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。

(三)職能部門應加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導工作 首先，公安消防機構(gòu)應做好新建居民住宅區(qū)的建設工程消防監(jiān)督管理工作。嚴格把好建設工程消防設計審核、消防驗收關(guān)和建設工程消防設計備案、竣工驗收備案檢查關(guān)，確保居民住宅區(qū)不留先天性的火災隱患。其次，公安派出所應加強對物業(yè)管理公司的消防監(jiān)督和指導，定期實施消防監(jiān)督檢查，為物業(yè)公司提供法律法規(guī)、消防技術(shù)方面的支持和服務，促進物業(yè)公司消防安全管理水平不斷提升。第三，定期對物業(yè)消防安全管理人員進行專業(yè)的消防培訓，加強對居民住宅區(qū)的消防宣傳工作，幫助物業(yè)管理公司切實提高消防安全管理素質(zhì)。

(四)加強和完善物業(yè)區(qū)消防基礎設施建設

新建小區(qū)或舊城改造，要按照國家消防技術(shù)規(guī)范要求進行規(guī)劃和建設，消防通道、消防給水、消防通信等公共消防設施必須與小區(qū)同步設計、同步建設。要依托警務室設置消防室，安裝報警電話，設置消防器材箱，配備小型手推車式滅火救援設備，在居民住宅樓配備滅火器，隨時接受居民群眾的求助。同時號召居民家庭配備滅火器、應急照明器材等自救逃生器材。

[1]湖北省公安消防總隊.湖北省火災統(tǒng)計年報[J].2009.

D035.36

A

1003-8078(2011)04-0113-02

2011-04-27

10.3969/j.issn.1003－8078.2011.04.34

卜法彬(1974－)，男，河南新鄉(xiāng)人，黃岡市公安消防支隊助理工程師。

責任編輯 周覓