涂小軍

(咸寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖北 咸寧 437100)

試論期房抵押的若干法律問題*

涂小軍

(咸寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖北 咸寧 437100)

期房抵押在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中被廣泛應(yīng)用，期房抵押具有融資性質(zhì)，抵押人以期房抵押進(jìn)行貸款，使銷售人的開發(fā)資金和預(yù)收資金得以融通，可以形成資金的良性循環(huán)，是一種新型的信貸關(guān)系。本文擬從期房抵押貸款的理論流派、建立期房抵押法律制度的必要性和可行性方面作以論述。

期房抵押;貸款;法律制度

期房抵押即尚未建造或者正在建造中的房屋抵押，在實(shí)踐中人們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，在房屋尚未建成或根本沒有建造之前，就將房屋抵押給銀行以獲得銀行的貸款，銀行此時(shí)并沒有獲得實(shí)在的房屋抵押權(quán)，而只是取得了一種“權(quán)利抵押”。銀行獲得了以尚未建造的房屋或正在建造的房屋為標(biāo)的物的虛擬抵押權(quán)，只有在房屋實(shí)際建成之后，該抵押才變得很現(xiàn)實(shí)，也只有在房屋建成后且債務(wù)人又不履行債務(wù)時(shí)，才能實(shí)際行使抵押權(quán)。這種房屋虛擬抵押，在很大程度上有利于社會(huì)資金充分地利用及合理地配置，但由于設(shè)定抵押時(shí)，期房并沒有客觀現(xiàn)實(shí)的存在，對(duì)銀行來說期房抵押存在被欺詐的巨大風(fēng)險(xiǎn)。鑒于法律與實(shí)踐相脫節(jié)的問題，期房抵押法律問題確有探討的必要。

一、期房抵押的立法例及理論流派

(一)期房抵押的立法例

1.英美法系的立法例不允許以未建成或待建的建筑物、其他附著物作抵押。

2.法國等一些大陸法系國家的立法則允許以未建成或待建的建筑物、其他附著物作抵押。例如，《意大利民法典》第2823條規(guī)定:“僅自未來物存在時(shí)起，對(duì)該未來物的抵押權(quán)登記方有效?！痹撘?guī)定說明未來財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)并非無效，僅抵押權(quán)的設(shè)立受時(shí)間的影響，近似于“附設(shè)立時(shí)間的抵押權(quán)”，抵押權(quán)自未來物存在時(shí)設(shè)立。抵押權(quán)進(jìn)行了登記的，抵押登記自抵押物存在時(shí)生效。

3.1997 年建設(shè)頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條明確認(rèn)可預(yù)售商品房可以設(shè)定抵押。最高人民法院的有關(guān)擔(dān)保法的司法解釋中也用以依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院即可以認(rèn)定抵押有效。以上規(guī)定為期房抵押提供了法律依據(jù)。

此外，根據(jù)新物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，預(yù)告登記的范圍不僅限于房屋買賣，還包括其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。也就是說，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)均可進(jìn)行預(yù)告登記。在擔(dān)保物權(quán)的預(yù)告登記中，最常見的就是抵押權(quán)的預(yù)告登記。期房抵押實(shí)質(zhì)上是一種以未來取得的權(quán)益作為抵押物的權(quán)利。然而，并非所有的預(yù)售商品房抵押都有效，預(yù)售商品房抵押有效的必要條件是將預(yù)售商品房的買賣合同或抵押貸款合同向房地產(chǎn)部門辦理預(yù)告登記。因此，預(yù)售商品房只有按規(guī)定辦理了抵押登記，人民法院才認(rèn)定是有效的。這里的抵押登記其實(shí)就是一種預(yù)告登記。

(二)期房抵押效力的理論流派

期房能否成為抵押標(biāo)的，目前尚有爭議，學(xué)術(shù)界意見不一。

1.否定說認(rèn)為，依照傳統(tǒng)民法理論，抵押物應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押合同無效。雖然尚未建成的商品房等也有價(jià)值，但其價(jià)值是不特定的，它究竟能為多大數(shù)額的債權(quán)提供擔(dān)保?債權(quán)人無法預(yù)測，這對(duì)擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成很大的威脅，同時(shí)，預(yù)售商品房由于尚未最終建成，無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，這就給抵押權(quán)登記帶來很大的困難。如果允許未經(jīng)登記的預(yù)售商品房設(shè)定抵押，這不僅與我國《擔(dān)保法》第41、42條的規(guī)定相抵觸，而且也無法防止預(yù)售商品房的購買人重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生，債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)變得難以保障，因此，允許期房抵押的作法是不適宜的。

2.肯定說認(rèn)為，期房是一種獨(dú)立的交易客體，可以設(shè)定抵押權(quán)。由于抵押權(quán)是存在于特定物上的權(quán)利，將來可以取得的不動(dòng)產(chǎn)尚未存在，未取得所有權(quán)的建筑物因缺乏權(quán)利憑證或者法律文件而無法進(jìn)行抵押登記，但這是抵押登記的效力問題，并不影響抵押合同的成立。因此，為其設(shè)定的抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)在該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際存在時(shí)發(fā)生設(shè)定抵押權(quán)的法律效力。

3.折衷說認(rèn)為，正在建造中的房屋，能否抵押，應(yīng)依其是否得視為不動(dòng)產(chǎn)而論:尚未完全完工的房屋，足以遮風(fēng)避雨，能夠成為某種經(jīng)營場所，具有經(jīng)濟(jì)上使用目的時(shí)，即可成為房地產(chǎn)抵押的客體。反之，以動(dòng)產(chǎn)論，可成為質(zhì)權(quán)的客體。

二、我國建立期房抵押法律制度的必要性和可行性論證

期房抵押制度在西方國家應(yīng)用廣泛。在我國，特別是在市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，期房抵押已成為我國房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分。但是令人遺憾的是，我國《擔(dān)保法》沒有規(guī)定期房抵押制度。筆者以為，建立期房抵押制度既必要也可行。我國應(yīng)當(dāng)借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，建立期房抵押制度。

1.建立期房抵押制度的必要性

一種事物的存在理由往往取決于社會(huì)對(duì)它的需要程度。目前我國正在大力推進(jìn)住房制度改革，實(shí)現(xiàn)住房商品化，允許城鎮(zhèn)居民擁有自己的私人住房。由于購房者的購買力比較低，一次性付清房款是很困難的，而房地產(chǎn)開發(fā)商采取分期付款就要影響到資金的周轉(zhuǎn)，不能一次性收回出售房屋資金，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的再生產(chǎn)。期房抵押的擔(dān)保方式解決了購房者當(dāng)前的資金困難，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售，加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，擴(kuò)大了銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款業(yè)務(wù)。期房抵押使房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者以及銀行都得到了實(shí)惠。房地產(chǎn)開發(fā)商通過替自己的購房客戶向銀行申請(qǐng)貸款增強(qiáng)自己的購房客戶的購買力，以促進(jìn)其房產(chǎn)銷售，并通過房屋抵押，籌集資金。銀行通過期房抵押貸款，擴(kuò)大貸款資金市場。銀行在期房抵押中發(fā)放的貸款，還可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供連帶責(zé)任擔(dān)保，由購房借款人和房地產(chǎn)開發(fā)商提供雙重?fù)?dān)保。購房借款人用自己所購的房產(chǎn)抵押給銀行，同時(shí)由與購房借款人存在房屋買賣關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行提供連帶責(zé)任擔(dān)保，當(dāng)購房借款人不能償還銀行貸款本息時(shí)，開發(fā)商代購房借款人清償銀行貸款本息，保障了其貸款的安全。可見，期房抵押擔(dān)保方式的出現(xiàn)給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了巨大的機(jī)會(huì)，對(duì)促進(jìn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展具有重要作用，有利于推動(dòng)我國住房制度的改革，也有利于發(fā)揮其融通資金的擔(dān)保功能。

2.建立期房抵押制度的可行性

抵押權(quán)的核心應(yīng)該在于標(biāo)的物的變價(jià)權(quán)和權(quán)利人的優(yōu)先受償，因此期房能否成為抵押權(quán)的標(biāo)的物，并不完全取決于它是否具有完整的所有權(quán)，只要未來之物具有交換價(jià)值，就可設(shè)定抵押權(quán)。

為了使期房抵押的關(guān)系有章可循，針對(duì)司法實(shí)踐的需要，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第47條規(guī)定:“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，明確允許了在期房上設(shè)定抵押。盡管這只是選擇性的規(guī)范，卻已經(jīng)作為各級(jí)法院認(rèn)定期房抵押合同效力的主要依據(jù)。

目前，在理論上否定期房抵押制度的理由主要有:第一，尚未建成的商品房價(jià)值不特定的，它究竟能為多大數(shù)額的債權(quán)提供擔(dān)保，債權(quán)人無法預(yù)測，這對(duì)擔(dān)保債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成很大威脅;第二，預(yù)售商品房由于尚未最終建成，無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，這就給抵押權(quán)登記帶來很大困難。如果允許未經(jīng)登記的預(yù)售商品房設(shè)定抵押，無法防止預(yù)售商品房的購買人重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生，債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)將變得難以保障。筆者認(rèn)為，上述否定期房抵押制度的兩點(diǎn)理由是不充分的。

第一，傳統(tǒng)民法“為將來的債權(quán)設(shè)定的擔(dān)保無效”的理論已被打破，各國立法普遍承認(rèn)“不動(dòng)產(chǎn)抵押，可以為現(xiàn)在的，將來的或者可能的債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)”，“抵押權(quán)之附從性者在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)存在便可”。事實(shí)上抵押制度的功能在現(xiàn)代社會(huì)已不僅是單純的保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而兼具融資的重大功能，許多新型的具有擔(dān)保功能的新事物的出現(xiàn)主要目的就在于增強(qiáng)融資的可能性，而起不到什么保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的實(shí)際作用。所以固守抵押物應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物的傳統(tǒng)民法理論，顯然不利于發(fā)揮融通資金的擔(dān)保功能。另外期房也有價(jià)值，即使其價(jià)值低于擔(dān)保的債權(quán)，法律也沒有必要禁止其設(shè)立抵押，因?yàn)椤坝袚?dān)保的債權(quán)總比沒有擔(dān)保的債權(quán)安全”。實(shí)踐中的抵押貸款是指買方在支付首期規(guī)定的房價(jià)款后，貸款銀行代其向房地產(chǎn)開發(fā)商支付其余的購房款，買方將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔(dān)保。由此可見，銀行的貸款是直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)商用于買方的商品房建造，故抵押后，抵押物價(jià)值(期房價(jià)值)只會(huì)上升，不會(huì)下降，在抵押的實(shí)務(wù)操作過程中，銀行往往在抵押合同中還要求房地產(chǎn)開發(fā)商為抵押人向其提供連帶責(zé)任保證，這樣銀行在期房抵押中發(fā)放的貸款，由購房借款人和房地產(chǎn)開發(fā)商提供雙重?fù)?dān)保，足以保障其貸款的安全。期房抵押解決了購房人的資金困難，也滿足了開發(fā)商的資金需求，亦擴(kuò)大了銀行的貸款市場，這種一舉三得的事情，法律有禁止的必要嗎?

第二，抵押時(shí)因尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，抵押的登記與現(xiàn)房抵押登記相比而言有一定難度，但這并不等于沒有辦法登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定:“以在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！钡怯洐C(jī)關(guān)在抵押合同上所作的記載理論上稱之為預(yù)告登記，預(yù)告登記是尚未成為物權(quán)的一切不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)的保全措施，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，是合同上的權(quán)利，預(yù)告登記保全的是請(qǐng)求權(quán)權(quán)利的順位。經(jīng)過預(yù)告登記后，銀行即為第一受償人。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，對(duì)后來發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，保障預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的將來實(shí)現(xiàn)。因此，“預(yù)售商品房由于尚未最終建成，無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，這就給抵押權(quán)登記帶來很大的困難，如果允許未經(jīng)登記的預(yù)售商品房設(shè)定抵押，無法防止預(yù)售商品房的購買人重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生，債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)將變得難以保障”之說不成立。

筆者認(rèn)為，判斷期房可否抵押，應(yīng)考察其是否具備抵押物的下列特征:(1)具有交換價(jià)值和讓與性;(2)具有特定性;(3)具有公示性。應(yīng)當(dāng)說，期房是具備上述三個(gè)特征的。就價(jià)值性與讓與性而言，期房具有一定價(jià)值，法律亦未否定其讓與的合法性;就特定性而言，期房因時(shí)刻處于建筑中，其特定性雖遜于現(xiàn)房，但其仍具有一定的特定性，即在設(shè)定抵押及抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，其價(jià)值是固定的;況且，特定性要求的根本目的在于防止抵押物價(jià)值波動(dòng)而造成抵押權(quán)人權(quán)益的損失，期房自設(shè)定抵押權(quán)時(shí)起，便隨時(shí)間的推移而不斷增值，無損害抵押權(quán)益的危險(xiǎn)。就公示性而言，法律法規(guī)完全可以要求期房抵押以辦理抵押登記為生效要件，這于理論、實(shí)踐均不存障礙。

3.建立期房抵押制度的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

(1)后設(shè)定的抵押權(quán)并不因前設(shè)債權(quán)的存在而不能成立，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理，后設(shè)抵押權(quán)優(yōu)于先設(shè)債權(quán)，如此以來，預(yù)購人的權(quán)益難以保障，顯失公平。因此在預(yù)售商品房合同簽訂時(shí)，到房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，已成為通行做法，這樣使期房具有物權(quán)的公示力，從而維護(hù)預(yù)購人的利益。

(2)1997年《城市房地產(chǎn)管理辦法》規(guī)定:“以預(yù)售商品房或在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載?！钡y行和一些抵押登記機(jī)關(guān)往往在抵押合同上簽字缺乏應(yīng)有的注意，主管部門對(duì)抵押權(quán)的確認(rèn)缺乏充分表示。這樣抵押人有可能就同一財(cái)產(chǎn)與他人簽訂多份抵押合同，然后重復(fù)去主管部門登記確認(rèn)，抵押權(quán)人的合法權(quán)益就難以得到有效保障。為保證債權(quán)和便于抵押權(quán)人的檔案管理，應(yīng)對(duì)預(yù)售商品房抵押和在建工程抵押也發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)際上，登記機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載的同時(shí)，對(duì)這種抵押另立文件進(jìn)行登記，做好附件存檔及檢查工作，以防止重復(fù)抵押。

三、結(jié)語

綜上所述，建立期房抵押擔(dān)保制度，既有現(xiàn)實(shí)的必要性，亦有理論上的可行性。在《物權(quán)法》頒布之前，我國相關(guān)法律法規(guī)對(duì)預(yù)售登記和期房抵押登記的規(guī)定都是物權(quán)法預(yù)告登記制度的雛形。預(yù)售登記作為一種備案，具有很強(qiáng)的行政色彩，而《物權(quán)法》中的預(yù)告登記完善了預(yù)售登記，又包含了抵押登記。新《物權(quán)法》頒布后，期房抵押已成為房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)中普遍采用的一種新型融資活動(dòng)。將期房作為抵押權(quán)的標(biāo)的，既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，也符合當(dāng)事人的本意。它在一定程度上緩解了我國房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，使廣大普通老百姓可能擁有商品房而大大擴(kuò)展了房地產(chǎn)銷售市場，開發(fā)商也因提前將商品房售出而增加了建房資金，而銀行也愿意在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下提供貸款。因此期房抵押較其他類型的房地產(chǎn)抵押更具靈活性，具有深遠(yuǎn)的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)作用。

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2011－07－19