尹 濤

(泉州師范學(xué)院 商學(xué)院,福建 泉州 362000)

論小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的法律保護(hù)

尹 濤

(泉州師范學(xué)院 商學(xué)院,福建 泉州 362000)

建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)是指兩個(gè)以上自然人或法人對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的一種所有權(quán)權(quán)利狀態(tài)。共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利。在實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、個(gè)別業(yè)主和行政機(jī)關(guān)及其相關(guān)部門(mén)侵犯建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。因此,可通過(guò)明確相關(guān)主體的法律義務(wù),規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的職能,建立共有權(quán)的登記和公示制度,加強(qiáng)對(duì)行政許可行為的司法審查等措施來(lái)保護(hù)業(yè)主共有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán);業(yè)主;共有權(quán);專(zhuān)有權(quán)

建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而出現(xiàn)的一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài),它是一項(xiàng)復(fù)合型權(quán)利,包括對(duì)專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)、對(duì)共用部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)。其中“共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問(wèn)題”[1],因此,共有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的核心權(quán)利。近年來(lái),隨著公民權(quán)利意識(shí)的不斷增強(qiáng),各種侵犯業(yè)主共有權(quán)的現(xiàn)象日益突出?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)和后來(lái)施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》從立法和司法兩個(gè)層面對(duì)業(yè)主共有權(quán)的基本原則和主要內(nèi)容進(jìn)行了比較具體的規(guī)定,標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)建立起比較完善的業(yè)主共有權(quán)法律制度,為業(yè)主共有權(quán)的準(zhǔn)確理解和正確適用提供了法律依據(jù)。

一、業(yè)主共有權(quán)的概念

所謂業(yè)主共有權(quán),就是指兩個(gè)以上自然人或法人對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的占有、使用、收益、處分的一種所有權(quán)權(quán)利狀態(tài)。業(yè)主是建筑物專(zhuān)有部分之所有權(quán)人,業(yè)主共有權(quán)是一種新型的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。國(guó)內(nèi)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為,業(yè)主共有權(quán)在性質(zhì)上是復(fù)合共有。這些權(quán)利主體所享有的業(yè)主共有權(quán),實(shí)際上確實(shí)在共有部分方面連成了一體,是作為一個(gè)權(quán)利出現(xiàn)的。[2]據(jù)此,業(yè)主共有權(quán)復(fù)合共有的性質(zhì),將其歸為共有的一個(gè)種類(lèi),作為按份共有、共同共有以及準(zhǔn)共有之外的一種共有形式。筆者個(gè)人也贊同業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)為復(fù)合共有的觀(guān)點(diǎn)。首先,業(yè)主不能單獨(dú)對(duì)這些共用部分進(jìn)行占有、使用、收益、處分,業(yè)主共有權(quán)突破了所有權(quán)的單獨(dú)性,不同于單獨(dú)所有權(quán)。其次,業(yè)主共有權(quán)也不同于傳統(tǒng)的共有權(quán)。共用部分系由建筑物區(qū)分所有權(quán)人所共有,其使用、收益、處分除了應(yīng)受區(qū)分所有權(quán)相關(guān)法律的限制外,業(yè)主不得以放棄部分相關(guān)權(quán)利為由拒絕履行共有人之相關(guān)義務(wù),此外,共有人還須受管理規(guī)約的約束。[3]

通常立法上對(duì)業(yè)主共有權(quán)的界定,不外乎三種方式,即排除式、列舉式、綜合式。排除式是指先明確建筑物專(zhuān)有部分,然后規(guī)定建筑物專(zhuān)有部分以外的部分就是共有部分①,如日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的業(yè)主共有部分立法;列舉式是指不直接對(duì)業(yè)主共有部分下定義,而是采用列舉方法具體規(guī)定建筑物的哪些部分屬于共有部分,如意大利;綜合式是指先對(duì)什么是共有部分做出概括的規(guī)定,然后再列舉哪些部分屬于共有部分,這種模式實(shí)際上是采用排除式與列舉式相結(jié)合來(lái)確定共有部分的范圍。排除式簡(jiǎn)潔嚴(yán)謹(jǐn),但在共有權(quán)的范圍方面缺乏可操作性;列舉式具體直觀(guān),但難免會(huì)有遺漏;綜合式既克服了前兩種模式的缺點(diǎn),同時(shí)吸取了兩者的優(yōu)點(diǎn),目前被大多數(shù)國(guó)家所采用。

我國(guó)在立法上首次對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)進(jìn)行界定的是《物權(quán)法》,該法第七十條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”,接著,第七十三條和第七十四條具體列舉了共有部分的范圍。從以上規(guī)定可以看出,我國(guó)業(yè)主共有權(quán)的權(quán)利范圍在立法模式上雖然克服了排除式和列舉式的缺點(diǎn),同時(shí)也吸取了排除式和列舉式的優(yōu)點(diǎn),但是,缺乏像綜合式那樣對(duì)什么是共有部分做出概括的規(guī)定,而且列舉性規(guī)定太少,這不能說(shuō)不是我國(guó)《物權(quán)法》立法中的一大遺憾。

二、業(yè)主共有權(quán)的權(quán)利界限

業(yè)主共用部分是共有權(quán)的客體,決定了業(yè)主共有權(quán)的范圍和性質(zhì),因此,從某種程度上說(shuō),正確識(shí)別共用部分的范圍,明確業(yè)主共有權(quán)的權(quán)利界限,是業(yè)主共有權(quán)能夠得到合理行使和有效保護(hù)的關(guān)鍵。

目前關(guān)于該問(wèn)題主要有四種學(xué)說(shuō):第一是“中心說(shuō)”,又稱(chēng)“壁心說(shuō)”,該學(xué)說(shuō)認(rèn)為,區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。第二是“空間說(shuō)”,又稱(chēng)“全部屬于共用部分說(shuō)”,意思是,買(mǎi)房子買(mǎi)的是建筑空間,空間的邊界到墻壁的表面。第三是“最后粉刷表層說(shuō)”,該學(xué)說(shuō)認(rèn)為,專(zhuān)有部分包含壁、柱等境界部分表層所粉刷的部分,亦即境界壁與其他境界的本體屬于共用部分,但境界壁上最后粉刷的表層部分則屬于專(zhuān)有部分。第四是“壁心和最后粉刷表層說(shuō)”,也稱(chēng)“中央部分屬于共用部分,表面屬于專(zhuān)有部分說(shuō)”。以上四種學(xué)說(shuō)分別從不同角度出發(fā),闡述了業(yè)主共有權(quán)與專(zhuān)有權(quán)部分的權(quán)利界限及其關(guān)聯(lián),但僅僅停留在這些理論層面上,還很難正確界定業(yè)主共有權(quán)與專(zhuān)有權(quán)的范圍。[4]

弄清業(yè)主共有權(quán)的基本范圍的前提之一是必須明確建筑物之專(zhuān)有部分以及專(zhuān)有權(quán)。專(zhuān)有部分是指在規(guī)劃時(shí)屬于特定房屋,在構(gòu)造上能夠明確劃分,在功用上具有排他使用,在權(quán)屬上具有能夠登記特性的建筑物及其部分。專(zhuān)有權(quán)人對(duì)該部分可以自由使用、收益、處分,并排除他人干涉的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車(chē)位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有部分的組成部分。本條第一款所稱(chēng)房屋,包括整棟建筑物?！备鶕?jù)以上規(guī)定,專(zhuān)有部分具有構(gòu)造獨(dú)立、使用排他和依法登記三個(gè)特性。[5]

2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定,建筑物的以上專(zhuān)有部分之外的部分屬于業(yè)主共有權(quán)的共有部分。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。但屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。2009年施行的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條進(jìn)一步明確規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有部分:(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;(二)其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！焙苊黠@,這些規(guī)定雖然越來(lái)越具體了,但比較分散,缺乏體系,在審判實(shí)踐中,面對(duì)業(yè)主共有權(quán)法律糾紛,我們?nèi)匀幻媾R著一系列適用上的困惑。因此,有必要對(duì)專(zhuān)有部分之間以及專(zhuān)有部分與共有部分之間的界限進(jìn)行整理,使專(zhuān)有部分與共有部分之間的界限更加明確。依照上面的規(guī)定,我國(guó)業(yè)主共有權(quán)的范圍應(yīng)該包括:建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分;住宅區(qū)內(nèi)的配電房、垃圾房、物業(yè)管理用房、幼兒園用房、共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等非住宅建筑物;通道、樓梯、大堂等公共通行部分;花園、地上停車(chē)場(chǎng)、警衛(wèi)設(shè)施、圍墻、路燈、廣告牌、整個(gè)小區(qū)的供排水系統(tǒng)、游泳池、溝、渠、井等其他工作物;綠地、空地和其他工作物所占土地,凡為業(yè)主共同居住所必需或其他法律法規(guī)規(guī)定為業(yè)主共有者,皆屬業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路和其他市政設(shè)施的除外。[6]

三、業(yè)主共有權(quán)的侵權(quán)糾紛類(lèi)型

目前,業(yè)主共有權(quán)糾紛復(fù)雜多樣,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),司法實(shí)踐中起訴到法院的相關(guān)糾紛主要有:因裝修或改造專(zhuān)有部分,損壞相鄰業(yè)主專(zhuān)有部分之間的隔墻或樓板;為使用方便,隨意移改甚至損壞穿越自家專(zhuān)有部分而同時(shí)供其他業(yè)主共同使用的管道、線(xiàn)路等附屬設(shè)施;底層或頂層業(yè)主隨意占用陽(yáng)臺(tái)下方土地或者屋頂種草養(yǎng)花,甚至搭建棚屋;在專(zhuān)有部分緊鄰的外墻上張貼廣告和懸掛招牌;隨意改造或者拆除窗戶(hù)、陽(yáng)臺(tái)或者外墻,拆毀承重隔墻或者梁柱,造成嚴(yán)重安全隱患等等。由于業(yè)主共有部分范圍的界定比較模糊,導(dǎo)致實(shí)踐中侵犯業(yè)主共有權(quán)的糾紛也難以進(jìn)行清楚的分類(lèi),但是,從侵權(quán)主體角度分類(lèi),侵犯業(yè)主共有權(quán)的糾紛大體上有四類(lèi)。

(一)開(kāi)發(fā)商侵犯業(yè)主共有權(quán)

開(kāi)發(fā)商是建筑物的發(fā)起者和建設(shè)者,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)和建設(shè)小區(qū)的過(guò)程中,掌握著小區(qū)物業(yè)的管理權(quán),為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化,容易濫用權(quán)力進(jìn)行尋租謀利行為,從而損害業(yè)主的共有權(quán)益。表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,開(kāi)發(fā)商直接隨意變更建筑物土地規(guī)劃,擅自改變建筑物的土地用途,或者將共用部分占為己有,用于出租營(yíng)利,侵犯業(yè)主共有權(quán)。開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售,在最初的土地規(guī)劃中,先以低密度、低容積率、高綠化率來(lái)吸引購(gòu)房者,然后,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中再申請(qǐng)改變土地容積率,減少綠地,以便增加建筑物的數(shù)量,實(shí)現(xiàn)最大化的商業(yè)利益。由于在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商最先掌握從國(guó)土資源部門(mén)取得國(guó)有土地使用權(quán)證,單個(gè)業(yè)主僅僅掌握了少部分權(quán)利,而且其房屋所有權(quán)證無(wú)土地使用的記錄,加上業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有成立,缺乏權(quán)利的維護(hù)主體,因而,業(yè)主的共有權(quán)必然受到侵害。另一個(gè)方面,開(kāi)發(fā)商通過(guò)物業(yè)管理公司損害業(yè)主的共有權(quán)益。前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理公司一般都是由開(kāi)發(fā)商指定的,開(kāi)發(fā)商通過(guò)自己設(shè)立和控制的物業(yè)管理公司,想方設(shè)法地控制和管理小區(qū)物業(yè),收取高額管理費(fèi)和維修準(zhǔn)備金,并將業(yè)主繳納的管理費(fèi)和維修準(zhǔn)備金等占為己有,從而把小區(qū)物業(yè)作為自己一個(gè)永久和穩(wěn)定的營(yíng)利渠道。

(二)物業(yè)管理企業(yè)侵犯業(yè)主共有權(quán)

物業(yè)管理企業(yè)本來(lái)是接受業(yè)主委托,為其提供物業(yè)服務(wù)的具有專(zhuān)業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu),它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予,依其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定及授權(quán),對(duì)該物業(yè)共有部位進(jìn)行統(tǒng)一管理。但在現(xiàn)實(shí)生活中,物業(yè)管理企業(yè)的觀(guān)念常常錯(cuò)位,將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?任意擴(kuò)大自己的權(quán)利,限制業(yè)主(住戶(hù))行使共有權(quán);隨意處置共有部分,收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi),挪用共用部分維修基金,阻礙依法成立業(yè)主委員會(huì)等,這些行為都嚴(yán)重侵害了小區(qū)物業(yè)中的業(yè)主共有權(quán)。

(三)行政機(jī)關(guān)及其相關(guān)部門(mén)侵犯業(yè)主共有權(quán)

在實(shí)踐中,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主侵犯業(yè)主共有權(quán)的行為中,有不少是得到行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的。一旦發(fā)生糾紛并引起訴訟時(shí),侵權(quán)人往往以得到有關(guān)行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)來(lái)抗辯。事實(shí)上,行政機(jī)關(guān)從行政管理的角度看,只要在行政管理上認(rèn)為某種行為不會(huì)給社會(huì)造成危害,就給予批準(zhǔn)。但是,由于某些行為涉及到房屋的共用部分和業(yè)主的共有權(quán),而房屋共用部分所有權(quán)由全體區(qū)分所有權(quán)人享有,不是由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)享有,因此,改建裝修的行為應(yīng)否實(shí)施,必須征求全體區(qū)分所有權(quán)人的意見(jiàn)。

(四)個(gè)別業(yè)主侵犯業(yè)主共有權(quán)

業(yè)主共有權(quán)和專(zhuān)有權(quán)實(shí)際上是一個(gè)不可分割的整體。同樣是作為業(yè)主的個(gè)體,如果對(duì)建筑物中共用部分的使用及占有的專(zhuān)有部分的不當(dāng)使用,不承擔(dān)使用共用部分及專(zhuān)有部分的相應(yīng)義務(wù),濫用專(zhuān)有權(quán),也同樣可能侵害業(yè)主共有權(quán)。因此,有必要對(duì)專(zhuān)有權(quán)進(jìn)行必要的限制,我國(guó)民法通則規(guī)定的相鄰關(guān)系對(duì)于業(yè)主共有權(quán)的維護(hù)起到了一定的積極作用。

四、業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)措施

(一)明確相關(guān)主體的法律義務(wù),完善相應(yīng)的民事責(zé)任體系

業(yè)主共有權(quán)作為一種權(quán)利,根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致性原則,必然涉及到義務(wù)的承擔(dān)。我國(guó)《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！钡谄呤l進(jìn)一步規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?！钡谄呤邨l還特別規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”筆者仔細(xì)閱讀了我國(guó)《物權(quán)法》的上述規(guī)定,發(fā)現(xiàn)有關(guān)業(yè)主共有權(quán)義務(wù)的相關(guān)規(guī)定相當(dāng)粗略和模糊,缺乏具體可操作性的內(nèi)容和司法救濟(jì)途徑。如我國(guó)《物權(quán)法》雖然規(guī)定,業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分承擔(dān)義務(wù)。那么,到底要承擔(dān)哪些義務(wù),《物權(quán)法》中并沒(méi)有明確的規(guī)定,為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主共有權(quán)的保護(hù),必須完善相關(guān)主體的法律義務(wù)。筆者認(rèn)為,在業(yè)主共有權(quán)受到侵犯時(shí),相應(yīng)主體所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任主要有:停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失。即在侵權(quán)人對(duì)業(yè)主共有權(quán)的行使造成事實(shí)上的和法律上的妨害時(shí),業(yè)主有權(quán)單獨(dú)或者共同直接或者間接通過(guò)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求其停止侵權(quán)行為,并排除該侵權(quán)行為造成的不良結(jié)果,并采取必要的措施以預(yù)防該侵權(quán)行為的繼續(xù)發(fā)生。在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和其他部分業(yè)主有違反《物權(quán)法》和相應(yīng)的管理規(guī)約所設(shè)定的義務(wù)而影響全體業(yè)主共有權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí),業(yè)主有權(quán)單獨(dú)或者共同直接或者間接通過(guò)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)責(zé)令其停止違反共同利益的侵權(quán)行為。損害賠償是法律強(qiáng)制民事違法行為人向受害人支付金錢(qián)以彌補(bǔ)受害人所遭受的損失。在因某一主體的行為而造成業(yè)主共有權(quán)滅失、毀損等損害后果時(shí),其他住戶(hù)可以請(qǐng)求予以損害賠償。因此,發(fā)生前文所述各類(lèi)主體侵害業(yè)主共有權(quán)的行為時(shí),業(yè)主對(duì)于侵權(quán)的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和其他部分侵權(quán)業(yè)主,單獨(dú)或者共同直接或者間接通過(guò)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀,并可請(qǐng)求賠償損失等。

(二)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的職能,明確賦予其訴訟主體資格

我國(guó)《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定,業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。由于業(yè)主委員會(huì)是個(gè)組織,它能夠針對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主和其他住戶(hù)侵犯業(yè)主共有權(quán)的行為,以理智和專(zhuān)業(yè)的態(tài)度進(jìn)行處理,并能按照法律規(guī)定和章程約定的程序和內(nèi)容解決不同主體之間的矛盾,能夠把三者的合法權(quán)益放在一個(gè)公平的前提下加以維護(hù)。因此,業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主共有權(quán)的維護(hù)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,首先,必須規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的職能。如有的業(yè)主委員會(huì)在開(kāi)會(huì)時(shí)允許業(yè)主旁聽(tīng),開(kāi)會(huì)后還可以提出建議或意見(jiàn),而且將此做法作為一重要條款寫(xiě)進(jìn)了業(yè)主委員會(huì)的章程。業(yè)主委員會(huì)這種將業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)置于廣大業(yè)主的監(jiān)督之下的做法,確保業(yè)主委員會(huì)能公開(kāi)、公正議事,增加了工作的透明度,必將推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)依法保障業(yè)主共有權(quán)。其次,必須賦予業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格。根據(jù)我國(guó)原有的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)并不具有民事權(quán)利能力和民事行為能力,不具備訴訟主體資格。新頒布的《物權(quán)法》也沒(méi)有明確賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格,實(shí)踐中,各業(yè)主只能根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十四條的規(guī)定,推選代表人進(jìn)行訴訟。最后,政府有關(guān)主管部門(mén)也應(yīng)該制訂出相應(yīng)的政策和法規(guī),鼓勵(lì)、支持和保障業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

(三)建立業(yè)主共有權(quán)的行政登記和公示制度

建筑物登記簿(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“登記簿”)是建筑物權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù),是由建筑物登記機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“登記機(jī)構(gòu)”)制作和管理的,用于記載建筑物基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。為了避免業(yè)主共有權(quán)法律糾紛的產(chǎn)生,為將來(lái)可能產(chǎn)生的共有權(quán)糾紛提供證據(jù)支持,必須完善建筑物登記簿的各項(xiàng)制度,在登記簿上明確各業(yè)主共有權(quán)人的共有權(quán)。中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2008年5月6日《關(guān)于印發(fā)〈房屋登記簿管理試行辦法〉的通知》(建住房[2008]84號(hào))第六條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,應(yīng)在房屋初始登記時(shí)單獨(dú)記載,建立登記簿,并與建筑區(qū)劃內(nèi)房屋基本單元的登記簿形成關(guān)聯(lián)。該辦法第七條同時(shí)規(guī)定,登記簿的內(nèi)容應(yīng)包括房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他狀況部分。各地可以在本辦法規(guī)定內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加登記簿的內(nèi)容。這為建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)的登記備案提供了法律依據(jù)。[7]

(四)加強(qiáng)對(duì)共有權(quán)行政許可行為的司法審查

人民法院在對(duì)損害共有權(quán)的行政許可行為進(jìn)行司法審查時(shí),應(yīng)根據(jù)《行政許可法》規(guī)定的行政許可合法性要求,重點(diǎn)進(jìn)行程序合法性審查。根據(jù)《行政許可法》第二十九條第一款規(guī)定:“公民、法人或者其他組織從事特定活動(dòng),依法需要取得行政許可的,應(yīng)當(dāng)向行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)?！币虼?人民法院應(yīng)當(dāng)要求侵權(quán)人提供其已經(jīng)向被告提出行政許可申請(qǐng)的證據(jù),以便認(rèn)定該行政許可行為是否合法。根據(jù)《行政許可法》第三十六條規(guī)定:“行政機(jī)關(guān)對(duì)行政許可申請(qǐng)進(jìn)行審查時(shí),發(fā)現(xiàn)行政許可事項(xiàng)直接關(guān)系他人重大利益的,應(yīng)當(dāng)告知該利害關(guān)系人。申請(qǐng)人、利害關(guān)系人有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人、利害關(guān)系人的意見(jiàn)?！庇捎跇I(yè)主共有權(quán)行政許可行為涉及到建筑物公有部位的全體共有權(quán)人的利益,屬于直接關(guān)系他人重大利益的情形,因此,有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)該嚴(yán)格依照《行政許可法》的規(guī)定,告知該利害關(guān)系人即所有共有權(quán)人。申請(qǐng)人、所有共有權(quán)人有權(quán)進(jìn)行陳述和申辯。行政機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取申請(qǐng)人以及作為利害關(guān)系人的所有共有權(quán)人的書(shū)面意見(jiàn)。加強(qiáng)對(duì)涉及共有權(quán)的行政許可行為的司法審查,這有利于克服有關(guān)行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行共有權(quán)的行政許可行為時(shí)因只考慮社會(huì)公共利益而不可避免地存在的片面性,以最大限度地保障廣大業(yè)主的共同利益。

(五)正確區(qū)分業(yè)主共有權(quán)法律關(guān)系與傳統(tǒng)民法相鄰關(guān)系

業(yè)主共有權(quán)法律制度涉及多層次法律關(guān)系。由于整幢建筑物以及建筑物內(nèi)所有共用設(shè)施為全體業(yè)主共有,全體業(yè)主共有權(quán)人需要對(duì)整幢建筑物享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),他們?cè)诖嘶A(chǔ)上可以形成一個(gè)集合法律關(guān)系;由于建筑物的特定部分為各區(qū)分所有權(quán)人專(zhuān)有,區(qū)分所有權(quán)人需要對(duì)其專(zhuān)有部分行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),因此區(qū)分所有權(quán)人與其他人形成分散所有的法律關(guān)系;由于各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人都對(duì)特定的空間享有相當(dāng)于獨(dú)立房屋所有權(quán)的權(quán)利,每個(gè)區(qū)分所有權(quán)人對(duì)與其相鄰的其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人形成相鄰法律關(guān)系。因此,在司法實(shí)踐中,業(yè)主共有權(quán)糾紛往往涉及到另一個(gè)法律關(guān)系即相鄰關(guān)系。那么業(yè)主的專(zhuān)有使用權(quán)是否應(yīng)受相鄰權(quán)的限制,區(qū)分所有建筑物的業(yè)主共有權(quán)與通常的建筑物相鄰關(guān)系是否是一回事?筆者認(rèn)為,業(yè)主共有權(quán)法律關(guān)系與傳統(tǒng)民法相鄰關(guān)系是兩個(gè)有重疊但在范圍上又不同的法律關(guān)系。通常所說(shuō)的相鄰關(guān)系多指相互獨(dú)立的建筑物之間,而區(qū)分建筑物相鄰關(guān)系既包括專(zhuān)有部分之間的相鄰,如墻體毗連的業(yè)主之間的相鄰,也包括專(zhuān)有與共有之間的相鄰,如頂層業(yè)主與共有樓頂?shù)南噜?。因?業(yè)主共有權(quán)法律關(guān)系的內(nèi)容在范圍上要大于傳統(tǒng)民法相鄰關(guān)系的內(nèi)容。

注 釋:

①本文所指的“共有部分”,有的學(xué)者稱(chēng)之為“共用部分”,在筆者看來(lái),就建筑物區(qū)分所有權(quán)而言,“共用部分”和“共有部分”只是語(yǔ)言習(xí)慣和用詞的不同,在具體內(nèi)容上并沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。

[1]王澤鑒.民法物權(quán)[M].北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2001.254.

[2]屈茂輝.物權(quán)法原理精要與實(shí)務(wù)指南[M].北京:人民法院出版社,2008.287.

[3]楊立新.共有權(quán)研究[M].北京:高等教育出版社,2003.406.

[4]于天水.論建筑物區(qū)分所有權(quán)中的持分權(quán)[J].內(nèi)蒙古社會(huì)科學(xué)(漢文版),2001,(6):14～16.

[5]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社,1995.169.

[6]黃有松.中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2007.225.

[7]黃健雄.試論我國(guó)房地產(chǎn)登記法律制度的完善[J].廈門(mén)大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),1997,(1):49～53.

On the Legal Protection of the Right of the Co-ownership of Community Buildings

YIN Tao

(Business School,Quanzhou Normal University,Quanzhou362000,China)

The co-ownership of divisional ownership of buildings refers to the state of ownership rights,of two or more natural or legal people to use the shared parts of buildings which are provided for all or some owners.Co-ownership is the core rights of divisional ownership of the buildings.In practice,real estate developers,property services companies,individual owners and other residents,and the executive authorities and related departments often violate the co-ownership of divisional ownership of buildings.Therefore,such measures as making clear of the legal obligations related to the subject,regulating the functions of the owners committee,establishing the registration and public notice system for co-ownership and strengthening the judicial review of administrative licensing are taken to protect the co-ownership of the owners.

divisional ownership of buildings;owners;co-ownership;exclusive rights

D923.2

ADOI10.3969/j.issn.1671-1653.2011.02.010

1671-1653(2011)02-0059-05

2010-12-16

尹 濤(1973-),男,湖南邵陽(yáng)人,泉州師范學(xué)院商學(xué)院講師,福建刺桐律師所執(zhí)業(yè)律師。