○溫磊

（上海航天大廈酒店管理有限公司 上海 200235）

酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的財務風險及管理措施研究

○溫磊

（上海航天大廈酒店管理有限公司 上海 200235）

我國酒店業(yè)作為綜合服務行業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要基礎行業(yè)。在經(jīng)濟全球化，國際競爭國內(nèi)化、國內(nèi)競爭國際化的情況下，我國酒店業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展機遇，同時也面臨著激烈的競爭。為了在競爭中保持自身優(yōu)勢，尋求發(fā)展空間，我國酒店業(yè)需要探求適合自身經(jīng)營特點的合作方式，以不斷壯大和發(fā)展自己。本文探討了酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式下的財務風險及管理措施，以期對業(yè)內(nèi)有所借鑒。

酒店 合作經(jīng)營 財務風險

一、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的特點

1、委托管理的合作經(jīng)營方式

委托管理的合作經(jīng)營方式主要是通過酒店業(yè)主與管理集團簽署管理合同來約定雙方的權(quán)利、義務和責任。管理集團能以自己的管理風格、服務規(guī)范、質(zhì)量標準和運營方式向被管理酒店輸出專業(yè)技術、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取約占營業(yè)額2%～5%的基本管理費和約占毛利3%～6%的獎勵管理費的管理方式。該合作方式能以較強的酒店管理經(jīng)驗和能力，對下屬酒店進行緊密的控制與管理，并減少投資風險。

2、合同管理的合作經(jīng)營方式

合同管理是酒店業(yè)主通過與酒店集團簽訂經(jīng)營管理合同，將酒店委托給該集團經(jīng)營管理。合同期間，該酒店可以使用集團商號及標志，加入集團營銷系統(tǒng)，并全面接受酒店集團管理。酒店集團按該成員酒店凈利潤的一定比例收取管理費。這種方式有利于把酒店集團的利益同其托管酒店的經(jīng)營業(yè)績相掛勾。

3、租賃經(jīng)營的合作經(jīng)營方式

租賃經(jīng)營的合作經(jīng)營方式包括土地租賃和酒店租賃兩種形式，前者是指土地所有者出租土地使用權(quán)，由承租人投資興建酒店，后者指酒店業(yè)主將酒店租賃給承租人。按照國際慣例，租賃經(jīng)營的期限一般為25年，承租人作為法人直接經(jīng)營管理酒店。租賃費用包括雙方協(xié)議商定的固定租金和一定比例的年銷售收入，經(jīng)營利潤歸承租人。

4、特許經(jīng)營的合作經(jīng)營方式

特許經(jīng)營是以特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心的一種經(jīng)營方式，利用管理集團自己的專有技術、品牌與酒店業(yè)主的資本相結(jié)合來擴張經(jīng)營規(guī)模的一種商業(yè)發(fā)展模式。通過認購特許經(jīng)營權(quán)的方式將管理集團所擁有的具有知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的品牌名稱、注冊商標、定型技術、經(jīng)營方式、操作程序、預訂系統(tǒng)及采購網(wǎng)絡等無形資產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受許酒店，并一次性收取特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費或初始費，以及每月根據(jù)營業(yè)收入而浮動的特許經(jīng)營服務費（包括公關廣告費、網(wǎng)絡預訂費、員工培訓費、顧問咨詢費等）的管理方式。該合作方式的特點是有較強品牌實力及經(jīng)營、管理、服務運作的能力，有效地低成本擴張和品牌輸出。

5、資本經(jīng)營的合作經(jīng)營方式

隨著產(chǎn)權(quán)交易和資本市場的發(fā)展，資本經(jīng)營的方式開始在旅店業(yè)悄然興起。與租賃經(jīng)營、特許經(jīng)營、合同管理等模式不同，資本經(jīng)營的核心和實質(zhì)是以資本為紐帶，通過兼并、收購、重組等資本運作，達到資本擴張和集約經(jīng)營的目的。而酒店集團則以投資者身份賺取利潤，通過獨資、控股或參股等直接或間接投資方式來獲取酒店經(jīng)營管理權(quán)，并對其下屬系列酒店實行相同品牌標識、相同服務程序、相同預訂網(wǎng)絡、相同采購系統(tǒng)、相同組織結(jié)構(gòu)、相同財務制度、相同政策標準、相同企業(yè)文化以及相同經(jīng)營理念的管理方式。

二、酒店業(yè)不同合作經(jīng)營方式的財務風險及管理措施

1、委托管理與合同管理合作經(jīng)營方式下的財務風險控制

委托管理與合同管理方式下的主要風險是酒店管理方的管理風險，因為酒店業(yè)經(jīng)濟效益的高低在很大程度上還取決于酒店業(yè)的經(jīng)營管理能力。酒店業(yè)投資方通常通過如下方式降低或控制風險。

（1）合作伙伴的選擇。隨著酒店管理行業(yè)及酒店管理公司行業(yè)的逐步規(guī)范和行業(yè)管理信息的透明化，酒店業(yè)主在進行項目委托管理決策時，應盡可能地早期接觸不同品牌的酒店管理公司，理論上業(yè)主可以接觸任何有意向的酒店管理企業(yè)，進行早期了解或同品牌項目考察，而實際上幾乎所有的酒店管理公司都會有意與業(yè)主合作。在實際工作進程中，對酒店管理公司的篩選也受酒店項目工程進程的時間限制，業(yè)主必然會從多家候選公司中僅針對其中兩家或一家進行深入洽談，并達成最終合作。

對合作方的了解途徑包括各種正式或非正式的溝通交流，項目考察、項目盈利能力的了解、開放網(wǎng)絡渠道的了解、同行的了解等多種形式。對合作方了解的目的是評估合作方的專業(yè)資源能力、管理水平、品牌影響力等綜合因素。具備較多專業(yè)成功案例項目管理的酒店管理公司，對業(yè)主的資產(chǎn)管理的專業(yè)風險就越小。

（2）項目管理業(yè)主代表的參與。根據(jù)對國內(nèi)同行業(yè)的了解，與管理公司合作期間，酒店業(yè)主一般將派遣相對專業(yè)且負責任的業(yè)主代表全面參與酒店經(jīng)營。

委托管理項目中業(yè)主委派的人員多為酒店副總經(jīng)理或財務副總監(jiān)，他們參與酒店經(jīng)營，使業(yè)主時刻了解酒店人、財、物的營運狀態(tài)；且按照常規(guī)，酒店在各類支出審批程序上，酒店副總經(jīng)理具有決策參與權(quán)與審批權(quán)，業(yè)主的資產(chǎn)權(quán)益和財務權(quán)益能夠得到保障。

（3）有關合約條款的約定性。在酒店管理的實踐中，對管理公司水平的評估及業(yè)主權(quán)益的保障會在具體合約中給予說明，以加強管理公司的業(yè)績表現(xiàn)評定，強化酒店投資者、業(yè)主在財務及資產(chǎn)收益方面的保障。委托管理合同中一般應在以下方面給予約定：董事會領導下的總經(jīng)理負責制。酒店項目執(zhí)行的是董事會授權(quán)下總經(jīng)理負責制，在具體的總經(jīng)理管理權(quán)限中會對如資金審批額度、合同權(quán)限、資產(chǎn)處理權(quán)限、定期協(xié)調(diào)委員會機制等方面給予約定，以保障業(yè)主財務權(quán)益。

2、租賃經(jīng)營合作經(jīng)營方式的財務風險控制

租賃經(jīng)營合作方式所面臨的財務風險主要是信用風險，業(yè)主一般采取以下方式加強財務風險的控制。

（1）風險保證金/押金機制。酒店租賃經(jīng)營的特點是，無論酒店資產(chǎn)出租前狀況如何，業(yè)主必須收取一定數(shù)額的資產(chǎn)押金或合同保證金。合同保證金的多少，根據(jù)項目規(guī)模大小、租賃方預期投資裝修的金額、單月租金數(shù)額等因素約定，一般有以下三種形式。

首先，相當于一個全年（12個月）租金的合同保證金：相當于一個全年租金作為合同風險金的項目，一般有兩種情況下可以實施，一是項目本身規(guī)模較小，一般為經(jīng)濟型酒店；二是業(yè)主已經(jīng)對酒店進行了完全裝修，租賃方不需要對酒店再進行任何的投入即可展開營業(yè)。其次，相當于半年（6個月）租金的合同保證金：相當于半年租金作為合同風險金的項目，一般中型酒店均采用此種形式，租賃方需對酒店進行一定程度的整改或裝修。收取半年租金作為合同風險金一方面是保障資產(chǎn)權(quán)益，另一方面是不致于對租賃方造成較大的現(xiàn)金流資金壓力。最后，相當于一個季度（3個月）租金的合同保證金：相當于一個季度租金作為合同風險金的項目，一般情況是基于除酒店建筑結(jié)構(gòu)外，內(nèi)部裝修全部由租賃方來完成，且裝修資金較大。其中對固定裝修和不可移動設備投入較多的，基于互惠互利原則，可對該類型的租賃經(jīng)營者給予一定的押金優(yōu)惠，同時業(yè)主的資產(chǎn)和財務保障在投資方的固定裝修和不可移動設備中得到體現(xiàn)。

（2）合同條款的保障部分。業(yè)主和管理公司締結(jié)的項目租賃合同是保障雙方權(quán)益的法律依據(jù)。為保障業(yè)主權(quán)益，綜合有關同類項目文件等，行業(yè)內(nèi)對業(yè)主的保障條款一般分為以下幾項內(nèi)容。租金付款方式：先付后用，租金按季度、半年或每年支付；經(jīng)營保險：酒店經(jīng)營保險等均由租賃方投保，并將業(yè)主作為被保險人之一；經(jīng)營期間及結(jié)束之后的法律事宜：經(jīng)營期間所有應付款與應收款等經(jīng)營權(quán)益歸租賃方，同時所有義務亦由經(jīng)營方承擔。

（3）新添置經(jīng)營資產(chǎn)歸屬權(quán)事項。對業(yè)主比較有保障的經(jīng)營期間的新添置資產(chǎn)，主要體現(xiàn)為合同結(jié)束或終止時，業(yè)主應要求，凡可移動物品由租賃方撤走，不可移動或與建筑連接的固定裝修或設備歸業(yè)主所有，則對業(yè)主的總體財產(chǎn)可獲得有效保障。

3、特許經(jīng)營合作經(jīng)營方式的財務風險控制

特許經(jīng)營合作經(jīng)營方式對業(yè)主的財務風險主要表現(xiàn)于持續(xù)經(jīng)營合作風險和品牌危機風險，業(yè)主一般采取以下方式控制財務風險。

（1）特許經(jīng)營持續(xù)合作的風險控制。因為特許經(jīng)營合作經(jīng)營方式的特殊性，品牌方僅提供品牌標準，不參與管理，業(yè)主自行聘請和組建管理團隊，對特許經(jīng)營的諸多風險仍是源自于品牌選擇和品牌選擇前業(yè)主對特許經(jīng)營業(yè)務的充分認知。

酒店業(yè)的品牌經(jīng)營不同于餐飲業(yè)和咖啡業(yè)等連鎖服務業(yè)的特許加盟，餐飲業(yè)及咖啡業(yè)的特許加盟有原材料供應等合作環(huán)節(jié)的存在。酒店品牌的特許加盟主要體現(xiàn)在服務標準、培訓標準手冊、銷售預訂支持等幾個方面。業(yè)主必須在選擇品牌與選擇能夠勝任的管理團隊兩個環(huán)節(jié)上進行控制，才是保障業(yè)主權(quán)益的根本。

（2）品牌危機的風險控制。酒店品牌危機的風險更多的基于合作方本身品牌選擇決策權(quán)的風險控制，業(yè)主規(guī)避品牌危機主要是選擇有知名度的酒店服務品牌。酒店業(yè)主根據(jù)項目所處的地域環(huán)境、項目定位、加盟品牌預算等情況，可以選擇區(qū)域性、全國性和國際性品牌。

4、資本經(jīng)營合作經(jīng)營方式的財務風險控制

（1）杠桿風險。酒店業(yè)資本運營，特別是大規(guī)模的收購與兼并需要巨額的資金支持。一般來講，酒店企業(yè)不可能通過自有資本來完成一項巨大的收購兼并工程，這樣做也是不經(jīng)濟的。許多酒店業(yè)希望通過債務杠桿來完成兼并收購，但這樣做需要承擔巨大的財務風險，特別是在信息不對稱、市場發(fā)生巨變以及經(jīng)營決策可能出現(xiàn)重大失誤的情況下，以高負債進行的資本運營所面臨的財務風險就更大。所以對于杠桿比例的大小要控制，同時，要對于后續(xù)償債資金來源做出妥善安排。

（2）反收購風險。酒店業(yè)在制定收購兼并方案時，要充分考慮收購兼并方所采取的反收購行動，這種財務風險在實行股份制企業(yè)或上市公司中特別突出。一般來說，一個酒店是不愿意輕意被人兼并的，總要采取相應的防衛(wèi)措施。例如訴諸法律尋求法律保護、尋找其他借口獲得政府保護等。在這種情況下，如果收購方案不周全，就有可能導致收購失敗，從而付出慘痛的代價。因此，酒店企業(yè)在進行資本運行兼并時，要制定詳細的收購方案，并對可能出現(xiàn)的問題作出充分的估計。

總之，業(yè)主和酒店經(jīng)營管理方選擇怎樣的合作方式是一個重要戰(zhàn)略決策，必須根據(jù)各自的條件來抉擇。而不同合作方式所面臨的財務風險有較大差異。權(quán)衡不同合作經(jīng)營方式的財務風險，采取相應的避險措施，是業(yè)主或酒店經(jīng)營管理方必須關注的重要問題。

[1]于娟、溫東慶：淺議特許經(jīng)營的風險[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007（8）.

[2]嚴文穎：中小經(jīng)濟型連鎖酒店發(fā)展策略分析[J].商場現(xiàn)代化，2008（1）.

（責任編輯：張瓊芳）