李琴寶

房屋租賃中添附制度的運(yùn)用

李琴寶

房屋租賃合同中，因裝飾裝修引發(fā)的糾紛不斷增加，厘清糾紛涉及添附、不當(dāng)?shù)美?、違約責(zé)任、賠償責(zé)任之間的關(guān)系，對于公平合理的處理此類糾紛有至關(guān)重要的作用。

添附；不當(dāng)?shù)美?；合同?zé)任

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋 ［2009］11號，以下簡稱《房屋租賃解釋》）對房屋租賃合同糾紛的解決做了詳盡的解釋，但在具體運(yùn)用中是否有添附制度運(yùn)用的空間以及和其他制度的關(guān)系等，仍值得我們?nèi)ヌ剿鳌?/p>

一、添附的一般理論

（一）添附的概念

添附是指所有權(quán)不同的物結(jié)合在一起而形成的不可分離或具有新物性質(zhì)的物［1］。如果要恢復(fù)原來的狀況，在事實(shí)上不可能或是強(qiáng)制分離成本過大，不符合經(jīng)濟(jì)原則，由法律強(qiáng)制規(guī)定來確認(rèn)新物的歸屬問題。這一制度早在古羅馬時(shí)期就得到確認(rèn)，如羅馬法中規(guī)定“沿河的土地由于雨水的沖刷向前延伸，新延伸土地的權(quán)屬如何作法律上的處理”［2］?！斗▏穹ǖ洹返?46條也有規(guī)定：“物之所有權(quán)，不問其為動產(chǎn)或是不動產(chǎn)，得擴(kuò)張至該物由于天然或是人工而產(chǎn)生或附加之物，此種制度稱為添附權(quán)物。”［3］

（二）添附的法律意義

現(xiàn)代民法將添附作為物權(quán)法中對財(cái)產(chǎn)取得的一種重要方式，具有其相對獨(dú)立的價(jià)值，主要表現(xiàn)在：一是確認(rèn)所有權(quán)的歸屬，達(dá)到物盡其用，提高效率的目的。因?yàn)闃?gòu)成添附的要件是不可分割，強(qiáng)制分割后價(jià)值受損或是雖能分割但費(fèi)用過大。添附制度使得人們不能隨心所欲地處置添附產(chǎn)生的新物，而是更合理地利用新物?？梢哉f，添附制度是對社會財(cái)富進(jìn)行強(qiáng)制性分配的一種制度。二是平衡所有權(quán)取得人與喪失權(quán)利人之間的利益。這一功能是通過不當(dāng)?shù)美囊?guī)定來實(shí)現(xiàn)的?！兜聡穹ǖ洹返?51條規(guī)定：“對于因不動產(chǎn)附和而喪失權(quán)利人，可以向因發(fā)生權(quán)利變更而獲得利益的人請求返還不當(dāng)?shù)美坏谜埱蠡謴?fù)原狀。”《日本民法典》亦規(guī)定：“因不動產(chǎn)附和而受損害者，可依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定請求賠償金。”由此可見，添附作為現(xiàn)代民法的重要制度，有其獨(dú)立存在的價(jià)值，是其他制度無法取代的。

二、房屋租賃中的各種法律關(guān)系探究

（一）房屋租賃合同關(guān)系

出租人與承租人以房屋租賃合同作為雙方權(quán)利的載體，根據(jù)契約自由和契約優(yōu)先原則，雙方可對權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，包括違約責(zé)任、合同履行中的侵權(quán)責(zé)任以及合同履行期限屆滿或是解除后，對于裝飾裝修物歸屬問題的約定，這也是私法自治原則在合同中的運(yùn)用。正如日本學(xué)者我妻榮所述，“對于添附物應(yīng)該歸屬于何人所有的問題，在現(xiàn)行法可以根據(jù)契約自由原則予以確認(rèn)。 ”［4］

（二）房屋租賃中的添附法律關(guān)系

在房屋租賃合同中，承租、出租雙方雖然可以用契約自由的原則約定添附物的歸屬，然而一旦發(fā)生糾紛，就很少有人能夠理性地處理添附物的問題。當(dāng)合同無約定時(shí)，也涉及到添附物如何處理的問題。由添附制度的價(jià)值可以看出，添附物的歸屬具有強(qiáng)制性，并排除利益受益者的恢復(fù)原狀請求權(quán)的行使，此系經(jīng)濟(jì)效率原則的體現(xiàn)。當(dāng)所有權(quán)通過這一制度確認(rèn)后，權(quán)利獲得者和利益喪失者亦可通過不當(dāng)?shù)美戎贫葋砣〉秒p方利益的平衡，這就是出租人和承租人之間形成的添附法律關(guān)系內(nèi)容。

（三）房屋租賃合同關(guān)系何添附關(guān)系分析

添附作為房屋租賃合同履行過程中的一部分，卻不以合同關(guān)系是否成立為基礎(chǔ)，這也是物權(quán)效力的獨(dú)立性在合同關(guān)系中的體現(xiàn)。因?yàn)閮煞N法律行為在基礎(chǔ)價(jià)值、構(gòu)成要件、責(zé)任承擔(dān)都有其自身的特點(diǎn)，如合同法律關(guān)系強(qiáng)調(diào)契約自由和意思自治，但添附制度卻具有強(qiáng)制性。雖然雙方在合同中可以約定添附歸屬，但當(dāng)這種約定不符合經(jīng)濟(jì)原則或有損社會公益時(shí)就會被認(rèn)定為無效。由于兩者在法律價(jià)值、功能上的不同，兩者并不能相互替代。筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)依據(jù)添附原則確認(rèn)裝飾裝修物或擴(kuò)建物的歸屬，而權(quán)利喪失者可以通過不當(dāng)?shù)美贫葋砥胶怆p方利益，從而發(fā)揮添附制度的功能。其次，劃分合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，根據(jù)合同無效或是解除中雙方過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。在這一過程中可能會存在請求權(quán)經(jīng)合以及過失相抵、損益互擔(dān)的情形，使得法律關(guān)系變得異常復(fù)雜，但是作為添附的物權(quán)效力和租賃合同的債權(quán)效力是不能相互混淆和替代的。

三、房屋租賃中添附制度的運(yùn)用

（一）界定添附物的歸屬

添附法律行為的效力屬于物權(quán)效力范疇，其制度設(shè)計(jì)的目的在于解決所有權(quán)歸屬，避免因權(quán)利不明導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)狀況不穩(wěn)定的情況，這是物權(quán)法的首要目的（它也有其他價(jià)值，如充分實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值），它具有強(qiáng)制性和非主觀意愿性（旨在減少權(quán)屬爭議中雙方所花費(fèi)的成本）。同時(shí)，我們還要注意區(qū)分善意、惡意的添附。我國《合同法》第223條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增添他物的，出租人可以要求承租人回復(fù)原狀或是賠償損失”?？梢?，我國法律對未經(jīng)出租人同意的添附視為惡意添附。但是未經(jīng)同意是否就等于惡意添附，抑或承租人未能證明出租人同意，就推定為不同意，從而適用惡意添附的規(guī)定？筆者認(rèn)為，在認(rèn)定惡意添附時(shí)，應(yīng)該參考合同履行中的實(shí)際情況來確認(rèn)，如將房屋出租他人用作酒店經(jīng)營，出租人內(nèi)心已明確房屋要按照酒店的要求進(jìn)行裝飾裝修。而在裝飾裝修的過程中，承租人必然要增加一些必要的設(shè)施，如消防設(shè)施、管道鋪設(shè)等，這些都可認(rèn)定為善意的添附。雖然房屋的裝飾裝修存在個(gè)人喜好以及審美方面的偏向，這些應(yīng)當(dāng)予以考慮，但房屋實(shí)際價(jià)值的有益增加，亦應(yīng)作為評價(jià)是否為惡意添加的重要標(biāo)準(zhǔn)。

在界定添附物之所有權(quán)歸屬方面，各國的做法不盡相同?！兜聡穹ǖ洹返?46條規(guī)定：動產(chǎn)與土地結(jié)合，致使其成為土地的重要成分的，土地所有權(quán)擴(kuò)及于此動產(chǎn)?！度毡久穹ǖ洹返?41條規(guī)定：“不動產(chǎn)的所有人取得作為其不動產(chǎn)之從屬的附和物此系價(jià)值衡量的結(jié)果?！逼淞⒎ɡ碛墒牵翰粍赢a(chǎn)價(jià)值大于動產(chǎn)，而價(jià)值更大的物的所有權(quán)人更愿意取得物的所有權(quán)，也能更有效利用該物。但法律規(guī)范有其繼受性和適應(yīng)性，“動產(chǎn)附不動產(chǎn)，消滅動產(chǎn)所有權(quán)”是長期以來法律繼受的結(jié)果，但社會的不斷發(fā)展，要求法律也要具有適應(yīng)性。在租賃合同中，承租人為達(dá)到經(jīng)濟(jì)目的，不惜重金裝飾裝修，其價(jià)值有時(shí)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋本身的價(jià)值，如果固守這一原則，會損害另一方的利益。如在合同無效或解除的情形下，一概由出租人取得添附物，而承租人只能通過不當(dāng)?shù)美麃慝@得折價(jià)補(bǔ)償，甚至?xí)驗(yàn)樽约旱倪^錯(cuò)喪失裝飾裝修物的所有權(quán)，這樣一來，所有權(quán)就變成一種債權(quán)，對承租人甚為不利。尤其是出租人陷入財(cái)產(chǎn)衰敗時(shí)，就顯得更明顯。我國在司法實(shí)踐中通常按照以下原則來認(rèn)定添附物的歸屬：（1）意思自治優(yōu)先，當(dāng)事人有約定，依約進(jìn)行（這是因?yàn)椤懊總€(gè)人是自己利益的最好判斷者”）。（2）如無約定，要按照物之價(jià)值的大小，或是主從物原則來界定物之歸屬。（3）如上述原則仍不能解決，應(yīng)按照有利于身生產(chǎn)、方便生活的原則處理。

（二）平衡當(dāng)事人利益

添附物權(quán)屬確定后，如何對權(quán)益失衡進(jìn)行回復(fù)，即不當(dāng)?shù)美倪m用。臺灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，“民法規(guī)定某人單獨(dú)取得添附物之所有權(quán)純系基于法律技術(shù)上之便宜措施，形式上使某物歸屬于某人，但實(shí)質(zhì)上并不在使其終局取得其利益，因此于添附之情形，仍應(yīng)依不當(dāng)?shù)美?guī)定，返還所受之利益于被害人。”［5］而在我國《房屋租賃解釋》中對權(quán)利喪失者是通過界定合同無效或解除中的過錯(cuò)程度來實(shí)現(xiàn)的。這樣就造成承租人有可能因?yàn)樽约旱倪^錯(cuò)導(dǎo)致對裝飾裝修物所有權(quán)的喪失，后得不到任何補(bǔ)償。將添附制度中平衡當(dāng)事人的不當(dāng)?shù)美贫扔煤贤ㄖ械倪`約責(zé)任所替代，會造成不公平的結(jié)果。如某甲將房屋出租給某乙，某乙花費(fèi)2萬元裝修。兩個(gè)月后，租賃合同因雙方同等過錯(cuò)被確認(rèn)無效，按照《房屋租賃解釋》第九條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，租賃合同無效時(shí)，出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失，這樣出租人給付承租人1萬元，而承租人自己要負(fù)擔(dān)1萬元。在同等過錯(cuò)下，出租人用1萬元取得了2萬元的所有權(quán)。而承租人損失1萬元，結(jié)果甚為不公。故不當(dāng)?shù)美鳛槠胶馓砀胶笏袡?quán)人喪失權(quán)利是值得肯定的。而不當(dāng)?shù)奶砀?，因?yàn)槲餀?quán)具有排他性和絕對性，故其得不到不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｗo(hù)，相反還會產(chǎn)生侵害所有權(quán)的賠償責(zé)任。當(dāng)雙方利益由添附制度的不當(dāng)?shù)美贫绕胶夂?，出租房和承租方可按照合同法?guī)定來確認(rèn)雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，包括締約過失責(zé)任、賠償責(zé)任等合同責(zé)任，這樣才能更公平合理地平衡雙方的利益，達(dá)到公平的目的。

[1]謝在全.民法物權(quán)論：上冊[M].臺北:三民書局,2003:505.

[2]馮卓慧.外國法律制度史教程[M].西安：陜西師范大學(xué)出版社,1996:54.

[3]尹田.法國物權(quán)法上的添附權(quán)[J].法商研究,1997(3).

[4]我妻榮.新訂物權(quán)法[M].羅麗譯.北京:中國法制出版社,2008:316.

[5]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究(第五冊)[M].北京:中國政法大學(xué)出版社,1998.

D922

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1673-1999（2011）08-0042-02

李琴寶（1982-），河南焦作人，西北師范大學(xué)（甘肅蘭州730700）政法學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)榉▽W(xué)理論。

2011-02-20