張靜 王岐山 郭學(xué)玲

（山東省沾化縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，山東，沾化）

論經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

張靜 王岐山 郭學(xué)玲

（山東省沾化縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，山東，沾化）

改革開放30年以來，中國的經(jīng)濟快速發(fā)展，中國從計劃經(jīng)濟跨越到市場經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的貢獻極大，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到了各種制約，其中經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)發(fā)展的影響日漸突出，本文著重講經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)業(yè)的影響，并提出一些加快房地產(chǎn)發(fā)展的策略。

經(jīng)濟外部性；房地產(chǎn)；策略

1978年實行改革開放后,城市房地產(chǎn)市場開始發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛,構(gòu)成多元化,其給國家經(jīng)濟發(fā)展注入的一股新勢力已不容忽視。然而,近年來城市房地產(chǎn)火熱的開發(fā)經(jīng)營中所逐漸暴露出的一些問題,使人們不得不重新審視城市房地產(chǎn)對社會、經(jīng)濟所造成的外部性。因此，本文試從城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的外部性出發(fā)，分析我國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的發(fā)展形勢和未來變化趨勢，并提出解決問題的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢

突飛猛進，過去的十年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的十年，自1998年中國住房制度改革以來，確定了房地產(chǎn)業(yè)的全面市場方向，加上國家經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。

同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價上漲的預(yù)期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊涵的風(fēng)險不可小覷 。

房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內(nèi)需和消費的增長?？深A(yù)期的是，2011年及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預(yù)計房價在10年后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用，2011年的調(diào)控政策應(yīng)該重點關(guān)注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產(chǎn)投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續(xù)擴大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機和風(fēng)險，保持房地產(chǎn)和房價的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障性住房緩解自住需求，同時加快經(jīng)濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。

二、經(jīng)濟外部性

1、概念

經(jīng)濟外部性是一個非常重要的經(jīng)濟學(xué)概念，稱經(jīng)濟活動外部性。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應(yīng)該適度的干預(yù)。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

2、經(jīng)濟外部性特點

經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應(yīng)該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系或影響，這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

三、經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)的影響及其對策

1、經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)業(yè)的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。當消費者購買房子的時候會考慮房子的經(jīng)濟外部性，比如房子周圍的環(huán)境、空氣質(zhì)量、周圍的學(xué)校，醫(yī)院和公交車站等，這些經(jīng)濟外部性因素影響了消費者是否能買此房子，由此房子的價值和價格背離。

房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從一定意義上說也是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)。開發(fā)者為了追求高額的經(jīng)濟利潤，往往不顧當?shù)丨h(huán)境容量而盲目開發(fā)，以當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境的破壞為代價而獲取高額的利潤，即產(chǎn)生了外部不經(jīng)濟性

2、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)問題的治理對策

未來房地產(chǎn)的政策走向是鼓勵老百姓買房，發(fā)展市場化購房；“四節(jié)一環(huán)保”將成為政策的最重要指向之一；而政策目標仍是穩(wěn)定房價，抑制房價過快上漲。通過對城市房地產(chǎn)外部性及發(fā)展方向的分析，得知房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的外部性是由于市場經(jīng)濟制度不完善引起的，因此可在此基礎(chǔ)上探討對房地產(chǎn)市場調(diào)整，運用外部性的內(nèi)在化以矯正這些外部性的種種措施。首先，運用補貼。由政府給產(chǎn)生正外部性的房地產(chǎn)商以財政補貼和提供公益性房地產(chǎn)產(chǎn)品，以激勵其他產(chǎn)生負外部性的房地產(chǎn)商端正其在市場上的行為。政府補貼資金應(yīng)來源于直接從公共房地產(chǎn)受益的私人部門課征的稅收收入。其次，一是可政府管制。如建筑規(guī)劃管制，它規(guī)定地產(chǎn)商只能在規(guī)定的區(qū)域里提供規(guī)定面積和建筑密度的房地產(chǎn)，以盡可能大地減弱不良外部性對周圍居民產(chǎn)權(quán)的侵蝕。二是可運用經(jīng)濟手段---征收庇古稅，即在基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰投資，誰收益”的政策，利用庇古稅解決外部性問題，再有，未來有關(guān)部門將從土地和信貸方面繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)保持高壓姿勢。（1）加強國家對耕地嚴格的保護措施和改革土地征用制度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢力減緩，土地市場秩序規(guī)范。（2）未來商業(yè)銀行將嚴格執(zhí)行發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定，停止各種形式的新增授信支持，房地產(chǎn)貸款總額減少。對一般房地產(chǎn)企業(yè)會減少銀行貸款的數(shù)量；對信用差或拖欠款嚴重的房地產(chǎn)企業(yè)將停止銀行貸款的數(shù)量；對項目定位不合理或高檔房地產(chǎn)項目將不給予貸款支持；對投資、投機性購房和購買高檔房者的住房消費貸款嚴格控制，貸款利率不優(yōu)惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強監(jiān)督和指導(dǎo)，銀監(jiān)會將采取有效措施加強對各商業(yè)銀行信貸投向的監(jiān)督檢查，促使商業(yè)銀行貫徹產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，調(diào)整、信貸結(jié)構(gòu)以防范信貸風(fēng)險。

[1] 盛承懋等.房地產(chǎn)經(jīng)紀人專業(yè)基礎(chǔ).東南大學(xué)出版社，2002

[2] 王洪衛(wèi)等.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué).上海財經(jīng)大學(xué)出版社，1997

[3] 黎詣遠.西方經(jīng)濟學(xué).高等教育出版社，1999

[4] 朱中彬.外部性理論及其在運輸經(jīng)濟中的應(yīng)用分析.中國鐵道出版社，2003

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1674-3954（2011）03-0014-01