費(fèi)金毛

（巨匠建設(shè)集團(tuán)共有限公司，浙江，桐鄉(xiāng)，314500）

如何看待嘉興的房產(chǎn)價(jià)格

費(fèi)金毛

（巨匠建設(shè)集團(tuán)共有限公司，浙江，桐鄉(xiāng)，314500）

嘉興的房?jī)r(jià)高還是低呢？目前的房?jī)r(jià)是處在了“平穩(wěn)”階段，還是又處在了上漲或下調(diào)的十字路口？未來(lái)幾年有可能出現(xiàn)何種變化呢？

房?jī)r(jià)上漲；房?jī)r(jià)收入比；支柱產(chǎn)業(yè)；GDP

嘉興這座革命圣地的發(fā)源地，在經(jīng)歷了 2009年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和 2010年的震蕩發(fā)展之后，整個(gè)嘉興的房?jī)r(jià)也隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)大潮出現(xiàn)了蹦躍式的上漲，嘉興的房?jī)r(jià)高還是低呢？目前的房?jī)r(jià)是處在了“平穩(wěn)”階段，還是又處在了上漲或下調(diào)的十字路口？未來(lái)幾年有可能出現(xiàn)何種變化呢？在此就和大家做簡(jiǎn)單的探討。

一、我們先討論一下嘉興的房?jī)r(jià)是高還是低？

1、橫向比偏低。與長(zhǎng)三角周邊城市相比（上海20000—40000元，杭州20000—30000元，寧波15000—20000元，蘇州15000左右），嘉興房?jī)r(jià)仍然屬于洼地，在經(jīng)歷了瘋狂漲價(jià)后，房?jī)r(jià)基本維持在5000—8000元。周邊城市房?jī)r(jià)是嘉興房?jī)r(jià)的2—5倍不等。同樣占有優(yōu)越地理位置、適宜生存環(huán)境的嘉興房市不可能甘心存在如此大的差距。

2、縱向比過(guò)高。嘉興房?jī)r(jià)自2009年下半年開(kāi)始，從07、08年及09年上半年的3500—4500元在短短半年內(nèi)上漲至5000—8000元，短期漲幅（70%）過(guò)大。嚴(yán)重超出正常的房?jī)r(jià)幅變，從全國(guó)的房?jī)r(jià)整體漲幅來(lái)看，也略有偏高。

3、房?jī)r(jià)收入比（住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）環(huán)比偏低。一幢90平方米的高層商品房，每平方米8000元（地段及樓層都比較好），裝修家電80000元，共800000元。工薪三口之家，每年收入60000元（房?jī)r(jià)收入比：720000/60000=12），如果父母能幫忙首付的話，需貸款56W，算上通貨膨脹、工資增長(zhǎng)（每年20%遞增）等因素，需要約15年能還清。高于國(guó)際上通行的房?jī)r(jià)收入比，但是同周邊城市相比房?jī)r(jià)收入比仍舊偏低。以上海為例。同樣地段及樓層比較好的90平方米高層商品房，每平方米30000元。裝修家電200000元，共計(jì)約290000元.同樣工薪三口之家，每年收入 150000元（房?jī)r(jià)收入比：2900000/150000=19.3）。大大高于嘉興的房?jī)r(jià)比。

結(jié)論：嘉興目前的房?jī)r(jià)偏低。

二、目前的房?jī)r(jià)是處在了“平穩(wěn)”階段，還是又處在了上漲或下調(diào)的十字路口？

1、“兩會(huì)”召開(kāi)的影響。多數(shù)人都在觀望或者等待兩會(huì)出臺(tái)怎樣的房產(chǎn)政策。就像往年一樣，“兩會(huì)”前夕，大多數(shù)的購(gòu)房者及賣房者都是在心急火燎的等待，國(guó)家還在抑制房?jī)r(jià)嗎？房?jī)r(jià)是降還是像往年一樣，只說(shuō)降，實(shí)際上還在漲？現(xiàn)在買會(huì)不會(huì)買貴了？過(guò)幾天買漲了怎么辦？多數(shù)人都存在這樣的想法，就出現(xiàn)了現(xiàn)在的“穩(wěn)定”。

2、投資商短暫的疲軟。就像人爬樓梯一樣，正常的步速向上爬，不緊不慢的到頂。但是你突然飛奔著跑了幾層樓之后，肯定會(huì)氣喘了。速度就降下了，甚至還會(huì)停下來(lái)休息一會(huì)，調(diào)理一下身體機(jī)能，以備后面能爬的更穩(wěn)更快。目前就有一部分房產(chǎn)商受到加息及國(guó)八條等因素的影響，就放緩了腳步。實(shí)際上仍在慢慢的往上爬。

結(jié)論：嘉興房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，漲幅不會(huì)大但比較持久。

三、未來(lái)幾年有可能出現(xiàn)何種變化呢？

1、房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年嘉興市房地產(chǎn)行業(yè)利稅占整個(gè)嘉興市利稅的25%（超過(guò)5%就算是支柱產(chǎn)業(yè)）不論是否合理，這就是一個(gè)事實(shí)。什么叫支柱產(chǎn)業(yè)？柱子倒了，房子就塌了！所以說(shuō)房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)崩盤，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)崩盤！中國(guó)經(jīng)濟(jì)不容許房?jī)r(jià)崩盤。同樣嘉興的經(jīng)濟(jì)也不允許房?jī)r(jià)崩盤。而直接與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)將近 20個(gè)，間接相關(guān)的超過(guò)40個(gè)。他們也不允許房產(chǎn)變差。

2、中國(guó)官員政績(jī)考核。GDP的多少已經(jīng)成為考核一個(gè)地區(qū)官員的最重要指標(biāo)。而房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)更是不可能被遺棄的行業(yè)。尤其是嘉興地區(qū)，周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到高不可攀的程度，自己深陷房?jī)r(jià)洼地，已經(jīng)成為周邊地區(qū)眼中的肥肉。杭州灣大橋、滬杭高鐵、高速的建設(shè)已經(jīng)讓嘉興成為了周邊高房?jī)r(jià)城市的郊區(qū)。嘉興市的政府官員不可能放棄飛速提高自身GDP收入的時(shí)機(jī)。

3、剛性需求嚴(yán)重。嘉興市的商品住宅區(qū)雖然每年不斷遞增，但是由于近兩年的房?jī)r(jià)炒作，房?jī)r(jià)超出了目前工薪階層的既定目標(biāo)。隨著農(nóng)民工的不斷遷入、大學(xué)畢業(yè)生的不斷增加等剛性需求仍然無(wú)法滿足，勢(shì)必要求更多的住宅。

4、收緊信貸、開(kāi)收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，對(duì)房?jī)r(jià)影響甚微。高房?jī)r(jià)上漲是多種因素合力產(chǎn)生的結(jié)果，收緊信貸不過(guò)是揚(yáng)湯止沸，不是釜底抽薪。在嘉興房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，短期很難出臺(tái)，因?yàn)檎鞫惓杀靖摺＞退愠雠_(tái)，按照千分之八的比率，也不會(huì)增加多少成本。

四、結(jié)論：

嘉興市房?jī)r(jià)仍然有很大的上浮空間，如果目前的房產(chǎn)政策不發(fā)生根本性變化，嘉興市房?jī)r(jià)將會(huì)在未來(lái)幾年出現(xiàn)每年 20%的遞增，直至與周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)相協(xié)調(diào)。

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1674-3954（2011）03-0004-01