張 錦

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格控制的決心越來(lái)越大，調(diào)控政策不斷推出。從2011年初開始，央行不斷上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，各地相繼啟動(dòng)“十二五”保障房建設(shè)規(guī)劃，頒布“新國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅改革實(shí)施細(xì)則等，而調(diào)控還遠(yuǎn)未結(jié)束。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，雖然進(jìn)入國(guó)家總體平穩(wěn)的可控階段，但也進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。

作為商品房開發(fā)企業(yè)，房?jī)r(jià)雖然在漲，但是拆遷價(jià)格上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于房?jī)r(jià)，銀行融資下降導(dǎo)致綜合融資成本上漲，稅收也增加，開發(fā)商的價(jià)值空間被嚴(yán)重壓薄。因此，如何做到價(jià)格既不超越消費(fèi)者可承受的支付能力，又能保證開發(fā)商有一定的利潤(rùn)，是擺在房地產(chǎn)業(yè)面前的頭等大事，而房地產(chǎn)的成本控制則成為首要任務(wù)。

房地產(chǎn)的成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化快，使得工程造價(jià)控制也變得更為復(fù)雜，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全方位、全過(guò)程的造價(jià)管理，才能提高投資方的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而在激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，具體包括前期調(diào)研階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和結(jié)算階段。

一、前期調(diào)研階段

房地產(chǎn)工程開發(fā)的前期，開發(fā)商要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。房地產(chǎn)開發(fā)商從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本和利潤(rùn)，分析潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并在可行性階段把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就盡可能的減少了開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

在項(xiàng)目投資決策階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策都會(huì)影響該項(xiàng)目的工程成本，項(xiàng)目投資決策是否正確，直接關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)成本和項(xiàng)目建成后的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程成本的基礎(chǔ)，項(xiàng)目決策的深度直接影響了投資估算的精度和成本的控制效果。因此，在項(xiàng)目決策階段，開發(fā)單位應(yīng)著重做好以下工作。

1.市場(chǎng)調(diào)查研究。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)調(diào)查國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析產(chǎn)品特點(diǎn)，并判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及進(jìn)入市場(chǎng)的前景；對(duì)產(chǎn)品方案和發(fā)展方向進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面的論證比較，在充分考慮市場(chǎng)、技術(shù)等因素的基礎(chǔ)上合理確定擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

2.確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)與目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，對(duì)不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能和不同消費(fèi)群體要加以區(qū)別，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料價(jià)格等情況，合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

3.編制投資估算。項(xiàng)目投資資金的籌措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和工程限額設(shè)計(jì)都要以工程建設(shè)投資估算為依據(jù)，因此，工程建設(shè)投資的估算要力爭(zhēng)準(zhǔn)確。在進(jìn)行投資估算編制時(shí)，一定要認(rèn)真負(fù)責(zé)、實(shí)事求是，不可故意高估冒算，以免資金積壓和浪費(fèi)，也不應(yīng)有意少估壓價(jià)，之后再進(jìn)行投資追加，打亂投資計(jì)劃。應(yīng)注意調(diào)整不同地區(qū)、不同時(shí)間所引起的差價(jià)，同時(shí)注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。成本管理人員應(yīng)做好投資估算數(shù)據(jù)的積累，建立工程造價(jià)的信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)收集相關(guān)的估算指標(biāo)和信息，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)估算指標(biāo)進(jìn)行修正、補(bǔ)充和利用。為領(lǐng)導(dǎo)定位決策提供幫助，為后續(xù)的設(shè)計(jì)、施工和結(jié)算奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使投資估算真正起到控制項(xiàng)目投資的作用。

二、設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段成本的控制幾乎是絕大部分開發(fā)商的弱項(xiàng)，由于設(shè)計(jì)方面的專業(yè)性比較強(qiáng)，要求有較高的設(shè)計(jì)水平和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，一般的開發(fā)商中很少有這樣的管理人員，因而對(duì)設(shè)計(jì)階段成本的控制幾乎無(wú)能為力。

設(shè)計(jì)階段的成本主要包括：土地成本。主要包括土地出讓金、補(bǔ)償金、大市政配套費(fèi)用、土地稅費(fèi)，該費(fèi)用比較容易計(jì)算，按實(shí)際購(gòu)買土地的費(fèi)用計(jì)算即可；前期成本。主要包括測(cè)量費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建報(bào)批費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用，測(cè)量費(fèi)、報(bào)建報(bào)批費(fèi)可根據(jù)政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，而設(shè)計(jì)費(fèi)則與準(zhǔn)備合作的設(shè)計(jì)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)聯(lián)；建安成本。主要包括室內(nèi)建安裝修工程、設(shè)備安裝工程兩項(xiàng)，此成本則以公司以往項(xiàng)目最終結(jié)算進(jìn)行分析得出經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，可用于成本控制依據(jù)使用；市政環(huán)境成本。主要包括供電工程、供水工程、供氣工程、園林綠化工程、市政道路工程等，園林綠化工程一般在設(shè)計(jì)前可規(guī)定園建與綠化設(shè)計(jì)比例，一般綠化設(shè)計(jì)面積越多，園建設(shè)計(jì)面積越少，則可大大降低成本；開發(fā)間接成本。主要為監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、消防檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，此類收費(fèi)主要按公司與長(zhǎng)期合作公司簽訂合同為依據(jù)計(jì)取。

三、施工階段

施工階段資金投入雖然較大，但成本基本定型，主要是保證工程質(zhì)量與安全，控制額外費(fèi)用的支出，及早發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)施工階段的成本控制，各房地產(chǎn)公司都非常重視，也都知道如果控制不好，最后的工程結(jié)算價(jià)會(huì)比合同價(jià)高，因而都花大力控制，以保證結(jié)算價(jià)與原合同價(jià)都不會(huì)相差太遠(yuǎn)。

對(duì)于施工階段的成本控制，一般主要控制以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

1.控制設(shè)計(jì)變更。由于各設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)人員水平參差不齊，再加上設(shè)計(jì)過(guò)程中的一些主客觀因素的影響，在施工圖的設(shè)計(jì)中，可能存在設(shè)計(jì)失誤或不完善的地方。因此，想要完全避免設(shè)計(jì)變更是不現(xiàn)實(shí)的，只有盡量控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，特別是應(yīng)該把設(shè)計(jì)的變更控制在施工之前，不要等施工完后才發(fā)現(xiàn)要修改。

2.工程承包企業(yè)選擇。要選擇施工工藝先進(jìn)、工期時(shí)間短、社會(huì)信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理、技術(shù)力量雄厚的企業(yè)。好的工程承包企業(yè)對(duì)于開發(fā)商縮短工期和節(jié)省工程造價(jià)方面來(lái)講是非常重要的。

3.監(jiān)理單位選擇。開發(fā)商可以通過(guò)公開招標(biāo)的形式，從眾多監(jiān)理單位中選出業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高、監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)的監(jiān)理單位來(lái)進(jìn)行監(jiān)理。好的監(jiān)理單位不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助開發(fā)商提高經(jīng)濟(jì)效益，控制工程成本的支出。

4.明確承包合同內(nèi)容。在簽訂承包合同時(shí)，一定要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，明確施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、影響造價(jià)和延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，并以法律形式確定下來(lái)，以保證雙方按約履行。

5.控制工程變更簽證。對(duì)于工程簽證，開發(fā)商一定要加強(qiáng)管理、監(jiān)督與審核。應(yīng)在施工前認(rèn)真審圖，找出設(shè)計(jì)的問(wèn)題并及時(shí)變更，以減少返工修改的費(fèi)用和簽證的次數(shù)。對(duì)于工程中的簽證，應(yīng)分清是合同內(nèi)包干的還是必須另外簽證的，以免重復(fù)計(jì)費(fèi)。簽發(fā)工程簽證必須要有監(jiān)理、甲方現(xiàn)場(chǎng)代表簽證，同時(shí)也必須經(jīng)過(guò)開發(fā)商成本控制部門的核實(shí)。

6.材料設(shè)備價(jià)格。由于材料設(shè)備價(jià)格在建安工程費(fèi)中約占60%，所以應(yīng)作為建安成本控制的重點(diǎn)。首先要了解材料設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格，掌握市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)；其次做好材料的采購(gòu)工作，在滿足施工和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，通過(guò)招投標(biāo)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品；其三對(duì)于施工企業(yè)自行采購(gòu)的材料，重點(diǎn)控制材料價(jià)格和質(zhì)量，可以推薦但不指定品牌以供選擇，并監(jiān)督材料的進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量。

四、結(jié)算階段

結(jié)算階段包括直接和間接兩種效益。直接效益指嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析，匯總出整個(gè)工程各個(gè)單項(xiàng)工程結(jié)算的造價(jià)，作為工程款支付依據(jù)，即為該項(xiàng)目的最終建安成本數(shù)據(jù)；間接效益主要是統(tǒng)計(jì)分析再利用，即根據(jù)本公司已做項(xiàng)目或者分析其他項(xiàng)目來(lái)結(jié)算數(shù)據(jù)，按分部分項(xiàng)進(jìn)行分析，通過(guò)找出差異且進(jìn)行對(duì)比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅的單方造價(jià)，并且可以用于后期購(gòu)地或者項(xiàng)目測(cè)算用，效益更為長(zhǎng)遠(yuǎn)。

結(jié)算階段的成本控制主要包括以下幾個(gè)方面：

1.結(jié)算工程必須按照設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定全部完成并且驗(yàn)收合格，如有撤銷或甩項(xiàng)應(yīng)有手續(xù)，并在結(jié)算中予以扣除。

2.準(zhǔn)確計(jì)量工程量的增減，嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價(jià)或簽證的價(jià)格，并注意與合同文件的對(duì)照。

3.嚴(yán)格按合同及相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定工期獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用。

4.認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算的質(zhì)量。

5.正確處理索賠費(fèi)用。

房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)復(fù)雜且多變的費(fèi)用控制。如果一個(gè)企業(yè)可做到三個(gè)階段的成本控制，該項(xiàng)目的成本可有效地減少，最終項(xiàng)目的利潤(rùn)及收益可大大增加。開發(fā)周期對(duì)資金的流動(dòng)具有較大的作用，資金流動(dòng)得越快則收益越大，成本控制如果能把握住這三個(gè)階段，并把這三個(gè)階段認(rèn)真做好，則可大大減少開發(fā)周期，時(shí)間效益也等同于原效益，但成本控制收益卻大大增加了。所以只有做好設(shè)計(jì)階段、施工階段和結(jié)算階段的成本控制，一個(gè)項(xiàng)目才可以有效地控制成本，增加更多的收益。

五、提高經(jīng)濟(jì)效益的建議

國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)即是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，對(duì)于規(guī)模大、項(xiàng)目多、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定的開發(fā)商而言，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的。在項(xiàng)目運(yùn)作方面，如果開發(fā)商能夠在控制成本的同時(shí)，采取一些“短、平、快”的操作手法，不僅可以提高開發(fā)資金的滾動(dòng)速度，更能降低總體成本，增大獲利空間。在稅收和政府規(guī)費(fèi)方面，開發(fā)商除了嚴(yán)格控制成本，還可以利用當(dāng)?shù)氐亩愂蘸褪召M(fèi)政策進(jìn)行籌劃，如充分利用優(yōu)惠政策等，則還是有不少費(fèi)用控制空間的。這些措施都將有助于開發(fā)商控制房?jī)r(jià)，提高利潤(rùn)。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制不是某個(gè)環(huán)節(jié)的控制，而是全過(guò)程的控制，它需要有完善的成本控制體系，通過(guò)不斷加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)督和分析，并及時(shí)反饋信息，為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，最終使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。