陳小剛

摘要 有限的國土資源，對于經(jīng)濟快速發(fā)展，人口基數(shù)不斷擴大的中國來說，主要面臨著土地使用和土地資源開發(fā)的雙重瓶頸。本文皆在探索通過土地使用的有效分級，把土地使用中的有效性加以明確，從而提高國土資源在開發(fā)中的價值。

關(guān)鍵詞 土地使用權(quán)；活期；定期；探索

中圖分類號 F124.5 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）43-0014-01

隨著城鄉(xiāng)一體化的逐步展開，大量土地資源被道路、城市建設、市政建設、住宅及商業(yè)用地所占有，土地開始變的緊張，也帶動了土地拍賣市場的高報價。隨著土地價格的增長，商品房價格也隨之增長，人口基數(shù)龐大的中國，購買房子成了一種見效最快的投資和投機。而造成土地使用不當?shù)脑蛴泻芏喾N。

1 現(xiàn)有土地使用政策的不足

1.1 國家土地調(diào)控政策的影響

從2002年5月9日開始國土資源部出臺了11號令（《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》），文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式,要求從2002年7月1號起，全國所有的經(jīng)營性土地都必須通拍賣取得。這一文件的出臺使原來掌握在集體、單位和政府機關(guān)手中的土地出讓權(quán)力被收回。我國土地供應制度發(fā)生根本性變化，土地由多渠道供應向政府壟斷供應轉(zhuǎn)變，而這一轉(zhuǎn)變實際上把權(quán)力移向了地市級政府。這一轉(zhuǎn)變的最大受益者是中央和各級地方政府。這是利益的重新分配，我們判斷土地公開出讓已經(jīng)成為政府最重要的提升GDP的手段，從2002年公開方式出讓的土地占全部土地出讓的比例不足10%提高至2009年上半年的40%，這一數(shù)字也表明了土地使用透明度的提高。

1.2 壟斷造成土地實際供給不足

土地由政府壟斷經(jīng)營后，政府為了配合市場化帶來的負面影響，利用土地資源的杠桿效應，特別是為了保護耕地與抑制房地產(chǎn)過快增長的考慮，政府的調(diào)控作用主要表現(xiàn)為土地緊縮政策和稅收，但是由土地垂直管理體系沒有完全建，導致調(diào)控的目的無法實現(xiàn)，調(diào)控的作用被負作用取代，土地的緊縮導致供給的不足，反而導致商品房價格的攀升。按現(xiàn)有政策嚴格執(zhí)行，土地將被壟斷到各級政府手中，而許多政府為了完成GDP的保增長，借用房地產(chǎn)進行推動，這最終導致對于土地的依賴性加大，同時造成土地資源開發(fā)的浪費不論是開發(fā)商現(xiàn)有土地儲備，還是在建面積中，總會有相當土地并不適合中短期開發(fā)（2年~3 年內(nèi)）；而對于適合中短期開發(fā)的土地來說，其擁有者也未必有能力同時開發(fā)。另外還存在著重復計算，由于不同部門數(shù)據(jù)在口徑方面的差異； 另外就是區(qū)域差異，特別是沿海地區(qū)，人口密度相對較高的發(fā)達城市，土地稀缺更加嚴重。

2 利用土地開發(fā)的雙向機制進行分析

雙向機制，就是通過政府和市場兩種手段進行有效的開發(fā)監(jiān)管，從而最大限度的約束土地使用的存在的問題，前面提到了土地政策的實施改變了土地的買賣關(guān)系，并使得利方轉(zhuǎn)向了政府，這最大的好處在于政府控制土地的有效性在加強，而不能一味看待多渠道的喪失。首先，我們利用政府的統(tǒng)籌的關(guān)系，集中進行土地資源的分級管理，把不同土地進行規(guī)劃和建檔，特別是強調(diào)利用政府的調(diào)控能力進行國土資源的重新配置，在這個過程中進行充分的市場調(diào)研，并對土地使用方進行二次進行登記監(jiān)管，也就是說從拿到土地到項目規(guī)劃審批通過前，土地使用方并未真正獲得國土資源部門的確定，這一個辦法將有力的遏止一些開發(fā)商有意閑置土地，從而造成國土資源的浪費；對于一些重點工程和項目的土地使用要進行全程監(jiān)管，對土地使用全過程進行監(jiān)管是對土地使用的一種有效管理，是符合土地開發(fā)的規(guī)律，在西方發(fā)達國家也較為普遍。

3 雙向機制的特性

另外，政府的壟斷行為造成的供給不足，是因為政府使用土地是一次性的交易，是不可逆轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓，是逐漸縮小存量的行為，而通過雙向機制可以把這一狀況改變。土地不再是一紙合約，而是要對使用者的使用進行評估和考核并且對考核的結(jié)果進行公示，記錄誠信檔案，對于考核不合格的開發(fā)商，要進行整改，如果還是不合格要通知培訓，以加強對國土資源使用有效開發(fā)的認識。這將大大促進土地的合理開發(fā)，最后變?yōu)閷ν恋刭Y源開發(fā)的珍惜。

4 土地使用有效開發(fā)的策略

4.1 土地使用開發(fā)需要堅持科學發(fā)展觀

科學發(fā)展觀在國土資源開發(fā)和利用上有著積極的意義，也是符合我國國情的戰(zhàn)略方針，科學的發(fā)展觀，要求我們摒棄一切阻礙科學發(fā)展的擋路石，以求真務實的態(tài)度去激活土地使用權(quán)。雙向機制就是在這樣一個前提下進行，它的提出，不應該留于學術(shù)，它的價值在于土地政策十年不變樣，而土地資源情況是一天一變，我們不能用死板的條框來規(guī)定和限制市場化的進程，更不能脫離市場的要求，一味調(diào)控貨幣政策打壓土地，或者削弱土地資源的市場活躍度都是不可取的，在“雙向機制”中強調(diào)土地資源的靈活性和長期性，這個靈活性是土地資源不能成為GDP的重要支撐，這樣下去我國經(jīng)濟最晚會崩盤，土地就是一種資源，回歸資源本身的意義大于一切，另外就是要把資源進行有效的監(jiān)管；另外長期性是一個有效的規(guī)劃和跟蹤，明白土地在開發(fā)過程中的價值和意義，明白土地的效能性。

4.2 建立土地有效開發(fā)的體系

構(gòu)建一個完善的系統(tǒng)來維持它、服務它，這里也包括法律，在有法可依的前提下加強人民監(jiān)督和程序的公平、公開透明化。通過建立信息檔案來完善土地使用情況，從而為其以后再申請土地使用提供參考，同時政府對土地使用對情況進行評估，對合理性和科學性進行定性，這些評估和定性不能左右土地使用權(quán)的歸屬，只能為交易提供一定的參考，對土地使用者進行建檔，實行積分制，在這商業(yè)用地版塊實施；而在住宅方面按月收取資源費和服務費，對于逾期不交家庭和個人，以警告、處分和收回等不同等級的處罰，從而規(guī)范土地使用的合理性和科學性。

5 結(jié)論

土地使用的有效開發(fā)是基于國土資源的管理而言，所以必須要立足于政府的調(diào)控和市場化的雙向機制，這樣才能完成對土地開發(fā)使用的有效性探索。

參考文獻

[1]俞振華.國有土地資源的開發(fā)和利用研究[J].市場導報，2010，8.

[2]陳小惠.土地市場和市場化對比中西[J].中外研究，2010，9.