平頂山天安煤業(yè)股份有限公司朝川礦 路 偉

目前隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)和我國(guó)主要城市商品房可售量的逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了單邊上漲的行情。如何更好地協(xié)調(diào)和優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期成本，有效提高產(chǎn)品在未來(lái)的價(jià)值，已迫切成為該行業(yè)需要研究的理論和實(shí)踐問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方面也存在著諸多待解決的問(wèn)題，鑒于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)階段任務(wù)應(yīng)該是加大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制力度，促使項(xiàng)目運(yùn)作各階段彼此間的相互制約、相互協(xié)調(diào)，以及相互滲透，從而有效地降低其壽命周期成本，最終達(dá)到提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期及其壽命周期成本（LCC）的結(jié)構(gòu)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期是從項(xiàng)目構(gòu)思直到最后拆除的生命全周期過(guò)程。主要包括：項(xiàng)目立項(xiàng)與策劃階段。項(xiàng)目的立項(xiàng)與策劃階段主要包括項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目定位確定、產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃的制定。項(xiàng)目實(shí)施階段。第一，前期準(zhǔn)備工作階段，當(dāng)投資決策已初步確定具體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)后，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程開(kāi)始前會(huì)有多項(xiàng)工作需要進(jìn)一步開(kāi)展，其中主要涉及與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程相關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。第二，施工建設(shè)階段，是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的相關(guān)所有原材料集合在一個(gè)特定的空間和時(shí)間點(diǎn)上的全過(guò)程。第三，房地產(chǎn)全程營(yíng)銷階段。營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)所在，所以不能予以忽視。第四，竣工結(jié)算與物業(yè)維護(hù)階段。竣工階段主要包括辦理驗(yàn)收手續(xù)、竣工資料審查；結(jié)算階段主要包括結(jié)算辦理、索賠辦理、項(xiàng)目后評(píng)估；物業(yè)維護(hù)階段：維護(hù)維修、保修金支付、質(zhì)量缺陷統(tǒng)計(jì)分析等。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期成本的構(gòu)成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期成本指在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)生產(chǎn)者、消費(fèi)者以及社會(huì)所發(fā)生的一切費(fèi)用。換句話說(shuō)即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在其確定的壽命周期內(nèi)或在預(yù)定的有效期內(nèi)所需要支付的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)、制造安裝費(fèi)、運(yùn)行維修費(fèi)、報(bào)廢回收費(fèi)等費(fèi)用的總和。房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期成本具體包括：項(xiàng)目啟動(dòng)成本、建設(shè)成本、使用成本（物業(yè)管理成本、銷售成本和維護(hù)成本）等。主要包括：項(xiàng)目的啟動(dòng)成本。項(xiàng)目啟動(dòng)成本是業(yè)主初期為開(kāi)發(fā)啟動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需要花費(fèi)的既定成本，其中包含投資決策成本、土地取得成本、房屋拆遷成本、設(shè)計(jì)前期與設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)成本、稅費(fèi)等等。在做出相關(guān)決定的過(guò)程中，業(yè)主要利用自身所擁有的專業(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)對(duì)其所獲得的有效信息進(jìn)行綜合分析，直至項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，業(yè)主才有可能對(duì)項(xiàng)目的啟動(dòng)成本予以收回。項(xiàng)目的建設(shè)成本。項(xiàng)目的建設(shè)成本是指業(yè)主為建設(shè)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所必須支付的相關(guān)成本，其中包括原材料供應(yīng)的成本、支付給承包商的工程款、變更及索賠成本、稅費(fèi)、公共配套設(shè)施建造成本等。項(xiàng)目的使用成本。是指在項(xiàng)目的全部運(yùn)行周期內(nèi)會(huì)發(fā)生大規(guī)模的修復(fù)、更換及維修成本，這些數(shù)據(jù)信息則可以從以往的歷史數(shù)據(jù)中予以獲取。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目壽命周期各階段成本控制分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目壽命周期成本控制是項(xiàng)目中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它主要從建造費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)用之間關(guān)系分析入手，通過(guò)典型的案例分析，剖析傳統(tǒng)管理模式對(duì)LCC實(shí)現(xiàn)過(guò)程中所存有的弊端，進(jìn)而論證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中壽命周期成本控制的必要性所在。其典型性的案例分析如下：美國(guó)一家名為VeteransAffairs的（以下簡(jiǎn)稱VA）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)著全美國(guó)172家醫(yī)療供應(yīng)中心共計(jì)2000幢建筑的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)及維修工作，VA機(jī)構(gòu)采用了40年的分析周期以及5%的折現(xiàn)率來(lái)進(jìn)行其壽命周期成本LCC的分析，最后他們發(fā)現(xiàn)其運(yùn)營(yíng)、維護(hù)及維修費(fèi)用是建造費(fèi)用的7.7倍。美國(guó)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)采用了25年壽命周期與20%的貼現(xiàn)率對(duì)紐約市總建筑面積約為27000m2的某多層辦公樓群進(jìn)行壽命周期成本（LCC）分析，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，該建筑一次性建造費(fèi)用占LCC的49.6%，運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)用占LCC的50.4%，具體數(shù)據(jù)如表1所示。

表1 IPO公司盈余管理水平的描述性統(tǒng)計(jì)

由此可見(jiàn)，以建設(shè)成本最小化為目標(biāo)的項(xiàng)目投資方案放在建筑物生命周期的大環(huán)境下并非處于最優(yōu)狀態(tài)，還必須同時(shí)綜合考慮整個(gè)項(xiàng)目生命全周期各階段所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。

通過(guò)上述案例可知：第一，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類型不同、其運(yùn)營(yíng)及相關(guān)維護(hù)費(fèi)用的范圍界定也存在著差異，同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的壽命周期與其貼現(xiàn)率取值的不同等多種因素并行的影響，一次性建造費(fèi)用運(yùn)營(yíng)及其維護(hù)費(fèi)用比例差距較大，運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)用在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行壽命周期中占據(jù)相當(dāng)大的比重。第二，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制力度較為薄弱。需要新型的成本控制模式出臺(tái)，而這種新型的成本控制模式即為壽命周期成本控制。最后，由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理著重于工程的施工階段，致使大部分工程項(xiàng)目因片面追求低建設(shè)成本而致運(yùn)營(yíng)和維護(hù)相關(guān)成本費(fèi)用的大幅度提高，最終導(dǎo)致該項(xiàng)工程的全部生命周期費(fèi)用花費(fèi)巨大。因此，應(yīng)加強(qiáng)壽命周期的成本管理才是最佳的戰(zhàn)略性選擇。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目壽命周期成本控制中存在問(wèn)題及相關(guān)建議

（一）房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)特性存在的潛在危機(jī) 房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特性，影響最大的因素就是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的決策。一系列失敗的房地產(chǎn)企業(yè)投資案例究其主要原因，主要是這些房地產(chǎn)企業(yè)未對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目壽命周期立項(xiàng)決策階段的成本控制予以重視，拿下項(xiàng)目前未進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究，從而導(dǎo)致投資的最終失敗。

相關(guān)建議：第一，建立科學(xué)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)科學(xué)借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家成熟完善的可行性研究的理論和方法，以及相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等各全面予以綜合考慮分析，建立起一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的科學(xué)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性與否。第二，建立素質(zhì)較高的從業(yè)人員體系。一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究小組，一般應(yīng)包括如下人員：造價(jià)工程師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等人員、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制未予重視 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制的未得以重視，缺乏設(shè)計(jì)控制成本的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資主要花費(fèi)在施工階段，這是房地產(chǎn)發(fā)展商普遍存在的一種共識(shí)，他們認(rèn)為只要對(duì)施工階段的監(jiān)控予以加強(qiáng)，就一定可以大量節(jié)約成本。然而，最終結(jié)果是，房地產(chǎn)發(fā)展商們待項(xiàng)目建成后卻發(fā)現(xiàn)這樣的處理方法并沒(méi)有致使成本下降。而該問(wèn)題的關(guān)鍵是在于他們忽視了設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控環(huán)節(jié)。因此，在項(xiàng)目進(jìn)行階段我們必須提高對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制的重視度，做到從源頭處對(duì)成本予以嚴(yán)格有效地控制。

相關(guān)建議：第一，規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)用并行工程的思想。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段并不是單獨(dú)孤立的一個(gè)環(huán)節(jié)，它需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)綜合考慮各方面因素。工作流程中不同環(huán)節(jié)的不同人員的思考角度不同，但一切必須以需求者的喜好為根本提供服務(wù)，從他們的角度出發(fā)予以設(shè)計(jì)。所以，在新樓盤的設(shè)計(jì)階段必須根據(jù)顧客的各方面需求綜合考慮，這樣，新樓盤的研究與開(kāi)發(fā)過(guò)程中的決策過(guò)程完全不同于傳統(tǒng)的串行過(guò)程，它在每一個(gè)階段同時(shí)考慮樓盤生命周期中的所有約束條件。設(shè)計(jì)過(guò)程和其他過(guò)程的集成出有助于新樓盤在設(shè)計(jì)階段就發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)進(jìn)行解決，這樣，當(dāng)最終的設(shè)計(jì)被擬定以后，該新樓盤便會(huì)具有較高的品質(zhì)，從而滿足顧客的需求。第二，設(shè)計(jì)與市場(chǎng)緊密結(jié)合，樹(shù)立成本效益的觀念。企業(yè)成本控制的指導(dǎo)思想是最大限度降低支出、降低成本，如果片面追求成本降低而忽視市場(chǎng)研究與產(chǎn)品定位，雖可以節(jié)省成本開(kāi)支，但同時(shí)也極易造成產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)。因此，在設(shè)計(jì)前營(yíng)銷策劃人員需根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的具體情況分析確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品概念，然后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣最終開(kāi)發(fā)出來(lái)的樓盤才可能滿足市場(chǎng)需求，才可能暢銷。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本控制的過(guò)程缺乏科學(xué)性 部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本由于缺乏經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵，忽視了其為管理決策服務(wù)的目的。通常開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算僅在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才予以進(jìn)行，這樣對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程而言，則掩蓋了其企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題，尤其是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，更是難以反映其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。

相關(guān)建議：第一，動(dòng)態(tài)成本管理基礎(chǔ)，即房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本的確定。在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，每一個(gè)版本的制訂都是在上一個(gè)版本的指導(dǎo)下運(yùn)行。在該版本的可行性研究階段進(jìn)行的成本估算，其主要是從收益性的方面對(duì)該項(xiàng)投資的可行性進(jìn)行預(yù)測(cè)與計(jì)算，由于方案的不斷更新，應(yīng)將目標(biāo)成本逐步予以細(xì)化，待主體工程施工圖預(yù)算擬確定以后，然后形成最終定稿的版本。第二，目標(biāo)成本的分解。將項(xiàng)目個(gè)體分解到相對(duì)獨(dú)立、內(nèi)容單一的、易于成本核算與檢查的工作單元，從而便于將各工作單元在該項(xiàng)目中的地位和構(gòu)成予以直觀有效地表現(xiàn)出來(lái)。各房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、層高、周期、規(guī)模、方式、結(jié)構(gòu)類型、功能設(shè)計(jì)、裝修檔次、施工隊(duì)伍等因素和管理需要以及實(shí)際情況，確定具體成本核算及管理對(duì)象，并以此為依據(jù)進(jìn)行工作結(jié)構(gòu)分解，具體將目標(biāo)成本分?jǐn)傊粮鞴ぷ鲉卧瑥亩纬筛髂繕?biāo)成本。第三，動(dòng)態(tài)成本管理核心，即動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本差異的分析。動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本差異的動(dòng)態(tài)分析內(nèi)容主要包括：繪制全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表、預(yù)測(cè)待發(fā)生成本、各產(chǎn)品類型動(dòng)態(tài)成本表以及產(chǎn)品類型目標(biāo)與動(dòng)態(tài)成本比較表等。第四，動(dòng)態(tài)成本管理效果。房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理的實(shí)施，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)地掌握項(xiàng)目成本，從而為經(jīng)營(yíng)決策提供及時(shí)、方便、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，有效反映動(dòng)態(tài)成本并實(shí)施監(jiān)控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本方面的成效予以大幅提高。

（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本控制的觀念淡薄 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目成本管理極大地受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，本質(zhì)上還處于被動(dòng)的成本控制運(yùn)行階段。大部分企業(yè)未建立壽命周期成本控制的觀念，從而致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)難以達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

相關(guān)建議：第一，建立壽命周期成本（LCC）管理數(shù)據(jù)庫(kù)。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)欠缺，建設(shè)期的歷史數(shù)據(jù)記載地較詳細(xì)，但運(yùn)營(yíng)和維護(hù)期的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)地記載較為缺乏。因此，應(yīng)建立規(guī)范的壽命評(píng)估時(shí)間、方法及程序，并建立相應(yīng)的LCC成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)；應(yīng)確認(rèn)壽命周期成本（LCC）控制所用數(shù)據(jù)的可靠性，即判斷從正在使用的系統(tǒng)中所得到的數(shù)據(jù)能否用來(lái)確定新系統(tǒng)的費(fèi)用，并保證數(shù)據(jù)口徑、計(jì)算方法、適用條件等方面的一致性。第二，樹(shù)立壽命周期成本（LCC）控制理念，重視成本控制的綜合性和全面性。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期成本控制的過(guò)程中管理方法滯后 傳統(tǒng)成本管理方法側(cè)重于降低消耗、節(jié)約費(fèi)用，其強(qiáng)調(diào)的是通過(guò)最大限度地避免企業(yè)各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本，來(lái)謀取成本的最小化和利潤(rùn)的最大化，忽視了企業(yè)成本發(fā)生的過(guò)程；傳統(tǒng)成本管理側(cè)重于對(duì)己發(fā)生的歷史成本進(jìn)行管理，沒(méi)有對(duì)未來(lái)的成本從源頭上予以控制；傳統(tǒng)成本管理所采用的管理手段是對(duì)現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的指導(dǎo)、規(guī)范和約束，是基于實(shí)時(shí)實(shí)地控制的管理思想。

相關(guān)建議：運(yùn)用價(jià)值鏈分析法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)各環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。價(jià)值鏈前端：該階段成本管控的技術(shù)路線遵循機(jī)會(huì)研究→產(chǎn)品定位→項(xiàng)目成本估算，同時(shí)須重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間估算及資源計(jì)劃安排。還可運(yùn)用關(guān)鍵路徑法對(duì)各項(xiàng)目的活動(dòng)時(shí)間及其成本占用情況進(jìn)行綜合分析與優(yōu)化排序。價(jià)值鏈中端：價(jià)值鏈中端為規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員成本控制、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策略等知識(shí)的培訓(xùn)；可實(shí)行限額設(shè)計(jì)，以批準(zhǔn)的項(xiàng)目估算成本作為基線，將其按WBS進(jìn)行成本分解嚴(yán)格限制成本超標(biāo)的設(shè)計(jì)方案。價(jià)值鏈末端：價(jià)值鏈的末端為建筑安裝及產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，項(xiàng)目進(jìn)度的延誤，不但會(huì)加大項(xiàng)目成本，嚴(yán)重影響房屋的銷售，以及影響企業(yè)現(xiàn)金流量，擾亂開(kāi)發(fā)商資金投放計(jì)劃，且對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)也會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重影響。

［1］任國(guó)強(qiáng)、尹貽林：《基于范式轉(zhuǎn)換角度的全生命周期工程造價(jià)管理研究》，《中國(guó)軟科學(xué)》2003年第5期。

［2］財(cái)政部：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2006年版。