黃 麟，余禹舜

（1.浙江天韻律師事務(wù)所，浙江杭州310014；2.南京軍區(qū)第六房地產(chǎn)管理分局，浙江杭州310002）

一起房屋租賃招投標(biāo)案件引發(fā)的幾點(diǎn)啟示

黃 麟1，余禹舜2

（1.浙江天韻律師事務(wù)所，浙江杭州310014；2.南京軍區(qū)第六房地產(chǎn)管理分局，浙江杭州310002）

在簽訂、履行租賃合同和采用招投標(biāo)方式招租的過程中，應(yīng)重視對(duì)合同相關(guān)條款的特別約定，及時(shí)要求原承租人騰空房屋，嚴(yán)格遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)重視證據(jù)材料的收集和保存。

房屋租賃；優(yōu)先承租權(quán)；招投標(biāo)

一、案情簡介

2004年4月23日，南京軍區(qū)第六房地產(chǎn)管理分局（以下稱房管分局）將位于浙江省某市城區(qū)的某房屋出租給浙江省某經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，后變更為浙江某大酒店（以下簡稱酒店），租期止于2007年3月30日。租賃期間屆滿前，房管分局決定對(duì)新一輪租賃實(shí)施公開競(jìng)價(jià)招租。2007年3月30日，房管分局向酒店等3家投標(biāo)人送達(dá)了《房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目招標(biāo)文件》（以下簡稱《招標(biāo)文件》）。4月3日，房管分局就該房地產(chǎn)租賃招標(biāo)項(xiàng)目召開了答疑會(huì)議，酒店就優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行提問，房管分局明確告知不予認(rèn)可。4月6日，酒店等投標(biāo)人參加了開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)會(huì)議。原承租人酒店和另一投標(biāo)人浙江某家俬有限公司年租金報(bào)價(jià)均為400萬元。但因酒店標(biāo)書的外包裝上沒有寫明招標(biāo)單位名稱、租賃項(xiàng)目名稱以及投標(biāo)單位名稱，不符合《招標(biāo)文件》的規(guī)定，被房管分局作廢標(biāo)處理，浙江某家俬有限公司被確認(rèn)為最終中標(biāo)單位。4月9日，酒店委托律師就招標(biāo)結(jié)果提出書面異議，并主張優(yōu)先承租權(quán)。4月10日，房管分局向酒店發(fā)函要求其騰房。4月11日，房管分局通過律師告知酒店，其提出的中標(biāo)異議及優(yōu)先承租權(quán)主張均不能成立，并再次要求其立即騰房。經(jīng)雙方多次協(xié)商未果，酒店于4月17日向人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)房管分局對(duì)上述房屋租賃項(xiàng)目的招標(biāo)行為無效，并確認(rèn)其對(duì)訴爭的房屋享有優(yōu)先承租權(quán)。

二、案件分析

（一）酒店不享有優(yōu)先承租權(quán)

一是我國法律對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)未作規(guī)定，［1］房管分局和酒店在租賃合同中對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)也未作約定，故酒店主張優(yōu)先承租權(quán)并無法律依據(jù)和合同依據(jù)。本案中，酒店主張其享有優(yōu)先承租權(quán)的依據(jù)是《浙江省房屋租賃管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第38條，即“租賃期滿，承租人應(yīng)按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)”。但該《條例》第2條規(guī)定：“直管國有房屋和單位自管住宅房屋的租賃，國家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！北景冈V爭的房地產(chǎn)權(quán)屬歸軍委總部，調(diào)整軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃管理工作的主要依據(jù)是《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》及國家建設(shè)部、總后勤部頒布的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃管理辦法》等規(guī)定，但這些文件均未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)。因此，酒店主張優(yōu)先承租權(quán)缺乏依據(jù)。

二是根據(jù)房管分局提供的租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議、收費(fèi)票據(jù)、進(jìn)賬單等相關(guān)證據(jù)可知，酒店在履行租賃合同過程中存在遲延支付租金及擅自轉(zhuǎn)租等違約行為，侵害了房管分局的合法權(quán)益，賦予其優(yōu)先承租權(quán)與《條例》的立法本意相沖突。

三是在房管分局對(duì)酒店主張的優(yōu)先承租權(quán)明確表示不予認(rèn)可的情況下，酒店編制了投標(biāo)文件并參加了開標(biāo)會(huì)，可以認(rèn)定酒店以具體行為明確表示放棄了之前主張的優(yōu)先承租權(quán)。

（二）房管分局的招標(biāo)行為合法有效

首先，酒店指出，房管分局發(fā)出招標(biāo)文件之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日不足20日，違反了《招標(biāo)投標(biāo)法》第24條之規(guī)定。筆者認(rèn)為，第24條針對(duì)的是依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，而本案訴爭的房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目并非是《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，故不適用“發(fā)出招標(biāo)文件至提交投標(biāo)文件截止之日最短不少于20日”的規(guī)定。且根據(jù)第24條之規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。而本案房管分局已對(duì)投標(biāo)文件截止之日作了明確規(guī)定，酒店等三家投標(biāo)人也均按時(shí)在確定的截止日前進(jìn)行了投標(biāo)，因此可以認(rèn)定房管分局確定的編制投標(biāo)文件的時(shí)間是合理的。

其次，酒店認(rèn)為，房管分局未明確提供標(biāo)書外包裝統(tǒng)一樣式，而且房管分局在開標(biāo)前已確認(rèn)密封符合條件，房管分局以外包裝不符合標(biāo)準(zhǔn)為由對(duì)酒店的標(biāo)書作廢標(biāo)處理，違反了誠實(shí)信用原則。筆者認(rèn)為，酒店既然參加投標(biāo)，就應(yīng)當(dāng)遵守《招標(biāo)文件》的規(guī)定。根據(jù)《招標(biāo)文件》，所有投標(biāo)文件封袋上都應(yīng)寫明招標(biāo)單位名稱、租賃項(xiàng)目名稱以及投標(biāo)單位名稱，如出現(xiàn)未按規(guī)定格式填寫、內(nèi)容不全等情形則視為無效。酒店在投標(biāo)文件封袋上未按要求填寫相關(guān)內(nèi)容，因此房管分局對(duì)其投標(biāo)文件作廢標(biāo)處理并無不當(dāng)。

最后，《招標(biāo)投標(biāo)法》第 50、52、53、54、55 和 57 條明確規(guī)定了中標(biāo)無效的六種情形，而且前三種情形只有在影響中標(biāo)結(jié)果的前提下才可能被確認(rèn)無效；除此之外的其他違反《招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定的行為均不能導(dǎo)致中標(biāo)無效的結(jié)果。因此，由于不符合《招標(biāo)投標(biāo)法》中標(biāo)無效的六種法定情形，房管分局實(shí)施的邀請(qǐng)招標(biāo)行為當(dāng)然合法有效，已經(jīng)確定的中標(biāo)結(jié)果也合法有效。

三、案件啟示及建議

（一）在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)重視對(duì)相關(guān)條款的特別約定

解決合同糾紛的主要依據(jù)是法律規(guī)定和合同約定。［2］對(duì)于法律，我們只能遵守而無法左右其制定；對(duì)于合同，我們可以協(xié)商、談判。因此，在簽訂房地產(chǎn)租賃合同時(shí)應(yīng)重視對(duì)相關(guān)重要條款的約定。筆者認(rèn)為，以下條款應(yīng)當(dāng)作為重點(diǎn)內(nèi)容予以關(guān)注：

1.租賃物返還條款?！逗贤ā返?35條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！币虼?，租賃期間屆滿，承租人向出租人返還租賃物是租賃合同中承租人的一項(xiàng)主要義務(wù)。針對(duì)實(shí)踐中承租人在租賃合同期間屆滿后不肯騰房的情況，筆者建議，一定要在合同中明確約定逾期返還房屋的違約責(zé)任，特別要約定如逾期返還房屋，出租人對(duì)遺留在房屋內(nèi)的物品有權(quán)自行處置。中國人民解放軍總部新下發(fā)的制式范本《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》第11條第2款“逾期60日，視為乙方放棄其在甲方處財(cái)產(chǎn)，同時(shí)甲方有權(quán)向乙方收取所欠租金及滯納金”的表述可供參考。

2.優(yōu)先承租權(quán)條款。雖然法律未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，但在實(shí)際生活中，考慮到承租人投入了裝修、廣告宣傳等資金，并大部分辦理了工商、稅務(wù)的設(shè)立或變更登記等行政手續(xù)，［3］短期的租賃合同不便于承租人的長期經(jīng)營和大規(guī)模投入，許多地方如浙江省、上海市等均在其地方性法規(guī)、規(guī)章中規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。［4］筆者建議，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)明確約定承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)；為順利進(jìn)行招投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定原承租戶是否享有優(yōu)先承租權(quán)等，以免日后出現(xiàn)不必要的紛爭。

3.交接清單條款。在簽訂租賃合同及履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接清單，明確交接物品，要求雙方簽字、蓋章，并將其作為合同的附件。這有利于租賃期滿后全部租賃物及相關(guān)附屬物的及時(shí)返還。

4.擔(dān)保條款。租賃時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)承租人變更、轉(zhuǎn)租、承租人與房屋實(shí)際使用人不一致等情況。為有效保護(hù)出租人的合法權(quán)益，在簽訂租賃合同時(shí)，出租人應(yīng)盡量取得承租人提供的擔(dān)保，并約定擔(dān)保方承擔(dān)連帶責(zé)任。

（二）在租賃期間屆滿后需要另行對(duì)外出租房屋時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求原承租人騰空房屋

本案中，房管分局在酒店沒有騰空房屋的情況下進(jìn)行了招投標(biāo)活動(dòng)。后酒店未中標(biāo)而訴至法院時(shí)，房管分局為能及時(shí)向新的承租人履行合同，還另行向法院訴請(qǐng)要求酒店立即騰退房屋。經(jīng)法院主持調(diào)解，最后，酒店在短期內(nèi)騰空了房屋。若酒店堅(jiān)決不騰退房屋，房管分局也只能通過法院強(qiáng)制執(zhí)行來維護(hù)自己的合法權(quán)益。但訴訟之路是漫長的，此舉必然造成房管分局對(duì)新的承租人違約。因此，在需重新對(duì)外出租房屋時(shí)，出租人應(yīng)盡量提前通知原承租人，給予其合理的騰退時(shí)間。若原承租人不愿騰空房屋且愿意參加招投標(biāo)活動(dòng)，就應(yīng)要求原承租人提供數(shù)額較大的保證金，并明確約定相關(guān)違約責(zé)任。

（三）在對(duì)外出租時(shí)，如果采用招投標(biāo)方式確定承租人，應(yīng)嚴(yán)格遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定

雖然《招標(biāo)投標(biāo)法》僅僅是從行政管理的角度來規(guī)范招投標(biāo)行為，主要調(diào)整的也不是民事關(guān)系，相關(guān)條文不宜作為民事法律規(guī)范看待，但是，一旦采用招投標(biāo)方式確定承租人，招標(biāo)人就應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，不能有絲毫差錯(cuò)。若采用直接、簡捷的方式（如競(jìng)價(jià)招租的方式）確定承租人，就必須明確規(guī)則，制定完善的競(jìng)價(jià)招租文件，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證。只要文件內(nèi)容和現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)不違反法律規(guī)定，其招租行為就是合法有效的。

（四）應(yīng)當(dāng)重視證據(jù)材料的收集和保存

在履行租賃合同的過程中，應(yīng)收集保管好雙方的來往函件、備忘錄、會(huì)議紀(jì)要、傳真，甚至交通票據(jù)、運(yùn)輸單、電話記錄、電子郵件等證據(jù)。同時(shí)，所收集的證據(jù)必須符合證據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，即應(yīng)與事實(shí)有關(guān)、有蓋章和（或）簽名、有明確具體的內(nèi)容、未超過法定期限等。

［1］楊立新.最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋理解與運(yùn)用[M].北京:中國法制出版社,2009,62.

［2］鄧基聯(lián).房屋租賃合同糾紛[M].北京:法律出版社,2010:2.

［3］雷裕春.一宗房屋租賃合同糾紛案引出的法理思考[J].廣西商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào),2005(3).

［4］葉志祥,李曉華.淺論承租人的優(yōu)先承租權(quán)[EB/OL].http://www.chinacourt.org/html/article/200504/01/156696.shtml,2005-04-01.

D920.5

A

1673 2391（2011）04 0047 02

20110410

黃麟（1967 ），女，浙江諸暨人，法學(xué)碩士，浙江天韻律師事務(wù)所主任；余禹舜（1968 ），男，浙江臺(tái)州人，南京軍區(qū)第六房地產(chǎn)管理分局局長。

【責(zé)任編校：王 歡】