隨著我國住房建筑經(jīng)濟(jì)體系的快速發(fā)展，房建工程預(yù)算管理也面臨著許多新情況、新問題,如造價管理政出多門、招投標(biāo)人為壓價、部分新型材料價格失控等,如何采取切實可行的對策, 建立一套完整的制約體制,使房建工程預(yù)算管理工作進(jìn)一步適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求已迫在眉睫。

1、房建工程造價預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題

(1)我國現(xiàn)行的房建工程預(yù)算管理大多是處于階段性的管理模式,缺乏建設(shè)項目全過程綜合管理的意識。建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位缺乏統(tǒng)一的造價管理目標(biāo)和相互溝通,工程監(jiān)理單位往往只局限于房地產(chǎn)工程施工階段的質(zhì)量與進(jìn)度管理,很少介入投資決策分析。設(shè)計單位在設(shè)計階段雖做了房建工程概算甚至細(xì)化到預(yù)算,但由于缺少對設(shè)計方案造價指標(biāo)的控制約束,導(dǎo)致設(shè)計保守、投資偏高。在施工招投標(biāo)階段,標(biāo)底和標(biāo)價估價不準(zhǔn),使得工程在實施階段,或者由于資金短缺,或者成本管理不嚴(yán),導(dǎo)致投資管理失控,房地產(chǎn)建設(shè)工程不能按期完成,貸款利息不斷增加,原本緊缺的資金在惡性循環(huán)里運行,給企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和國家都帶來了巨大的損失。

(2)我國現(xiàn)行的房建工程預(yù)算確定方法多為靜態(tài)、滯后的方法,其確定往往是以定額為依據(jù),定額單價又以幾年前人工、材料、機(jī)械臺班價格的統(tǒng)計為基礎(chǔ)。雖然各地造價管理部門也通過定期發(fā)布一些調(diào)整系數(shù)或補(bǔ)差來達(dá)到與當(dāng)前的房建工程造價管理信息,但系統(tǒng)的開發(fā)和運用還不能及時提供造價管理人員所需的信息,難以實行與國際慣例接軌的實物法預(yù)算編制。因此,這種靜態(tài)、滯后的價格取定方法,無法滿足日益變化的市場經(jīng)濟(jì)要求。不同水平的承包商依據(jù)同一定額編制不同工程的價格,無法區(qū)別承包單位在不同地點、不同工程上的價格差異。

(3)預(yù)算管理人員素質(zhì)較差,不能適應(yīng)造價管理工作的需要。我國現(xiàn)有的房建工程造價顧問或咨詢公司,其主要業(yè)務(wù)大多是依靠定額進(jìn)行房建工程預(yù)、結(jié)算的審核。其人員往往只具有從事概預(yù)算工作的資格。因此在推行預(yù)算管理工作中,暴露出來的一個最大問題就是不適應(yīng)現(xiàn)代造價管理的要求。主要表現(xiàn)為:一是專業(yè)技術(shù)素質(zhì)差,不能獨立果斷的處理復(fù)雜的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題,投資預(yù)控能力差,大量的工作仍停留在事后處理階段。二是不能組織協(xié)調(diào)工程項目各主體間的關(guān)系。三是缺乏經(jīng)濟(jì)和法律知識,處理索賠能力差,尤其是缺乏對國際工程管理中的FIDIC 合同條件的理解。

(4)設(shè)計管理制度不夠完善,限額設(shè)計未得到全面推行。經(jīng)過統(tǒng)計,分析得出的結(jié)論是: 設(shè)計階段影響房建工程造價的可能性為30%~75%, 施工階段影響房建工程造價的可能性為5%~25%。在現(xiàn)行的管理體制下,設(shè)計工作沒有得到應(yīng)有的重視和監(jiān)督,建設(shè)單位沒有采取應(yīng)有的措施促使設(shè)計單位去精心設(shè)計和限額設(shè)計。大量的房建工程項目沒有推行設(shè)計招標(biāo),沒有去優(yōu)選設(shè)計方案。不少設(shè)計單位管理體制不完善,片面追求設(shè)計的工作量和經(jīng)濟(jì)效益,缺乏精品意識。于是有的結(jié)構(gòu)設(shè)計過于保守,以至出現(xiàn)肥梁、胖柱、厚板。有的平面布置不合理,結(jié)構(gòu)系數(shù)過大;有的漏項、錯位等問題大量存在。

2、加強(qiáng)房建工程建設(shè)的造價預(yù)算管理措施

(1)加強(qiáng)房建工程建設(shè)全過程的造價預(yù)算管理。通過對竣工房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算, 確定合理的房地產(chǎn)工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計概算依據(jù)。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)投資估算管理和推行限額設(shè)計,合理確定房地產(chǎn)工程的靜態(tài)投資,充分預(yù)測動態(tài)投資,保證建設(shè)項目決策打足資金,不留缺口。加強(qiáng)設(shè)計階段對造價的控制工作。在房建工程建設(shè)過程中和竣工驗收時,應(yīng)注意同設(shè)計方案對照檢查,對工程造價有較大影響的設(shè)計變更,須經(jīng)原項目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)認(rèn)可。未經(jīng)批準(zhǔn)同意,擅自追加投資、改變設(shè)計、提高標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大建筑面積的,審查造價時不予承認(rèn),有關(guān)部門還應(yīng)追究責(zé)任。

(2)加強(qiáng)房建工程預(yù)算環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理。針對房建工程預(yù)算環(huán)節(jié)較混亂的情況,除加強(qiáng)對編審從業(yè)人員的工作管理外,還應(yīng)將此作為房地產(chǎn)建設(shè)工程項目執(zhí)法監(jiān)察的重點,組織一次房地產(chǎn)工程預(yù)算的檢查。

(3) 動態(tài)造價信息系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用是房建工程投資控制的有效工具。房建工程項目從開工至竣工是一個較長的過程,國家的宏觀政策以及地方性法規(guī)的變化都會影響建筑市場買賣雙方的供求關(guān)系,從而引起投資要素、利潤及風(fēng)險費的調(diào)整,最終影響到房建工程的造價。因此,在造價信息系統(tǒng)的指導(dǎo)下,造價部門應(yīng)在房建工程的量價分離上進(jìn)行認(rèn)真研究。統(tǒng)一量有利于公平競爭,而價格則應(yīng)由現(xiàn)在的指導(dǎo)價逐漸過渡到由市場形成價格為主的機(jī)制上。在招標(biāo)階段,造價管理人員除了要把握住房建工程造價具有市場動態(tài)特征外,還應(yīng)考慮招標(biāo)方式、合同條件、工程環(huán)境和工程實施等多方面因素。在施工階段,造價人員除做好房建工程計量計價外,還要及時做好房建工程變更記錄,按時編制出詳細(xì)的月工程預(yù)結(jié)算書,對合同控制所產(chǎn)生的價位偏差提出分析依據(jù),以便業(yè)主及時了解和調(diào)整投資偏差的幅度,避免出現(xiàn)竣工結(jié)算價與估算價之間出現(xiàn)懸殊過大的局面。

(4)推行限額設(shè)計。按批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算,按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算,控制施工圖設(shè)計。利用價值工程的原理對工程造價進(jìn)行分解,合理地確定設(shè)計方案。結(jié)構(gòu)設(shè)計人員在選取梁、柱截面和混凝土強(qiáng)度等級及配筋方面,雖同樣滿足結(jié)構(gòu)鋼度和強(qiáng)度要求,但不同的做法會導(dǎo)致造價的差異。當(dāng)然限額設(shè)計不能一味地考慮節(jié)省投資,而應(yīng)尊重科學(xué),尊重實際, 在實行限額設(shè)計的同時注重優(yōu)化設(shè)計,兼顧功能提高。結(jié)構(gòu)形式的不同導(dǎo)致工程造價成本不同的情況在房地產(chǎn)開發(fā)項目中很是普遍。

例如：某房地產(chǎn)別墅項目施工圖設(shè)計階段,設(shè)計單位根據(jù)8級抗震設(shè)防進(jìn)行計算,將結(jié)構(gòu)形式按異性框架結(jié)構(gòu)設(shè)計,出圖后經(jīng)過測算得出如下結(jié)果:平均含鋼量約85kg/m2、砼含量0.538m3/m2,明顯高于同等抗震設(shè)防條件的類似工程含量指標(biāo);根據(jù)建設(shè)單位要求設(shè)計單位將結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行調(diào)整,按矩形框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新設(shè)計,開發(fā)商根據(jù)重新設(shè)計結(jié)果進(jìn)行測算得出如下結(jié)果:平均含鋼量約69 kg/m2、砼含量約0.578m3/m2。經(jīng)過對兩次設(shè)計結(jié)果進(jìn)行比較:含鋼量減少了16kg/m2 (減少約19% ),砼含量增加了0.04m3 /m2 (增加約7%)。

如果該別墅開發(fā)項目按60 000 m2 計算,優(yōu)化設(shè)計后鋼筋用量節(jié)約960t,砼用量增加2 400 m3;如果按現(xiàn)行鋼材價格4000元/t、砼單價按350元/m3 進(jìn)行測算,結(jié)構(gòu)形式的變化導(dǎo)致鋼筋砼材料價款節(jié)約投資300萬元。

(5)改變設(shè)計取費辦法,實行設(shè)計質(zhì)量獎優(yōu)罰劣的制度。如果設(shè)計單位在批準(zhǔn)的項目投資限額內(nèi),認(rèn)真運用價值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,在保證安全和不降低功能的前提下,通過采用新方案、新技術(shù)、新材料、新工藝,達(dá)到節(jié)約工程投資。按其節(jié)約的投資額給予一定比例的獎勵;反之,對超投資限額的設(shè)計單位給予一定的罰款,做到獎罰分明。

3、結(jié)束語

總之,房建工程造價管理是一項系統(tǒng)工程,需要進(jìn)行全過程、全方位的管理。管理中應(yīng)充分發(fā)揮激勵和約束兩種機(jī)制的功能,并不斷進(jìn)行投資管理體制的改革,實行建設(shè)項目的法人制度,改革現(xiàn)行的定額計價模式,實行量價分離,形成以量為主的企業(yè)定額系統(tǒng),建立以市場形成價格的價格機(jī)制。