曹小琳，胡杰坤

(重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400044)

房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)體系研究

曹小琳，胡杰坤

(重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400044)

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)品，其成敗不僅直接影響到人居環(huán)境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到一個(gè)國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的制定是項(xiàng)目成功的首要保證，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有重要的指導(dǎo)意義。在總結(jié)國內(nèi)外項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法和專家咨詢法，構(gòu)建了基于房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期和項(xiàng)目利益相關(guān)者理念的二維項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)矩陣，建立了項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施體系，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目從企業(yè)、社會(huì)、環(huán)境的長遠(yuǎn)利益出發(fā)制定項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)，可避免房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的短視行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目;成功標(biāo)準(zhǔn);二維矩陣;實(shí)施體系

一、引言

項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的制定是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效評(píng)價(jià)的前提，同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施明確了目標(biāo)和方向，具有重要的指導(dǎo)作用。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)品，不僅是社會(huì)生產(chǎn)和人民生活的基本載體，還是國民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗不僅直接影響到人居環(huán)境的改善和人民生活水平的提高，而且影響到國家的工業(yè)化、城市化進(jìn)程［1］。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為國民經(jīng)濟(jì)增長作出了巨大貢獻(xiàn)，同時(shí)，也產(chǎn)生了一系列社會(huì)、環(huán)境問題:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失控與無序建設(shè)造成土地資源與國有資產(chǎn)的浪費(fèi)與流失;開發(fā)商片面追求經(jīng)濟(jì)效益造成項(xiàng)目建設(shè)與城市發(fā)展總體規(guī)劃不協(xié)調(diào)，以及對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞;缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的短視建筑造成新城變舊城，舊城改造的大拆大建等惡性循環(huán)，不僅造成資源的巨大浪費(fèi)，而且產(chǎn)生了大量的建筑垃圾，對(duì)環(huán)境造成巨大威脅。上述問題的出現(xiàn)使人們開始審視究竟什么樣的項(xiàng)目是成功的項(xiàng)目。因此，探索與制定一套完整可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)體系，不僅對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施具有重要的指導(dǎo)意義，而且有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定科學(xué)合理的建設(shè)目標(biāo)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的檢查、評(píng)價(jià)與完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)更具前瞻性和科學(xué)性，有利于減少項(xiàng)目失敗所帶來的社會(huì)資源浪費(fèi)，更有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地可持續(xù)發(fā)展。

二、國內(nèi)外研究及應(yīng)用現(xiàn)狀分析

目前，國內(nèi)外針對(duì)工程項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的研究成果相對(duì)較多，而針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的研究則鮮有見到，筆者通過對(duì)工程項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的研究現(xiàn)狀進(jìn)行分析，基于項(xiàng)目共性，提出針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)體系。

國外對(duì)于工程項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的研究已有幾十年的歷史，研究相對(duì)成熟，但由于項(xiàng)目的單一性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)尚無統(tǒng)一界定。1983年，Baker，Murphy和Fisher建議用時(shí)間、成本、質(zhì)量作為衡量項(xiàng)目成功的標(biāo)準(zhǔn)。Atkinson將其稱之為“鐵三角”標(biāo)準(zhǔn)［2］?！拌F三角”標(biāo)準(zhǔn)為進(jìn)一步研究提供了重要的參考和指導(dǎo)，在其基礎(chǔ)上發(fā)展形成了多個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，如:項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)觀點(diǎn)［3］——在鐵三角標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，考慮項(xiàng)目帶給承包商或投資者的商業(yè)價(jià)值;項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目利益相關(guān)者觀點(diǎn)［4］——在項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)價(jià)中融入“人”的觀點(diǎn)，綜合考慮各個(gè)利益相關(guān)者的感受，使標(biāo)準(zhǔn)有了更廣泛的適用性;項(xiàng)目成功的主觀和客觀標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［5］——認(rèn)為除了時(shí)間和成本是客觀的之外，其他的標(biāo)準(zhǔn)都是主觀的;項(xiàng)目成功的“硬”標(biāo)準(zhǔn)和“軟”標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［6］——強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)分為切實(shí)的、定量的“硬”標(biāo)準(zhǔn)和無形的、定性的“軟”標(biāo)準(zhǔn);項(xiàng)目成功的“項(xiàng)目管理過程的成功+項(xiàng)目產(chǎn)品的成功=項(xiàng)目成功”標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［7］——認(rèn)為在項(xiàng)目整個(gè)階段，項(xiàng)目經(jīng)理關(guān)注的是項(xiàng)目管理過程的成功，而項(xiàng)目投資者則關(guān)注的是項(xiàng)目產(chǎn)品的成功，強(qiáng)調(diào)區(qū)分項(xiàng)目成功和項(xiàng)目管理的成功;項(xiàng)目成功的宏觀標(biāo)準(zhǔn)和微觀標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［8］——認(rèn)為應(yīng)從客戶、投資人、承包商、政府、公眾等不同角度審視項(xiàng)目的成功，因此要從項(xiàng)目全壽命周期宏觀角度以及項(xiàng)目實(shí)施階段的微觀角度共同來把握。

國內(nèi)在該領(lǐng)域的研究起步較晚，對(duì)涉及工程項(xiàng)目問題的研究主要基于對(duì)項(xiàng)目成功影響因素的研究，強(qiáng)調(diào)工程項(xiàng)目管理工作的重要性，對(duì)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)理論的研究成果主要有:基于項(xiàng)目全壽命周期的項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［9］;基于利益相關(guān)者的核心價(jià)值的項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［10］;基于項(xiàng)目全壽命周期管理和利益相關(guān)者視角的大型工程項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)［11］。

由此可見，工程項(xiàng)目，尤其是大型工程項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)體系的重要性已引起廣泛關(guān)注，但對(duì)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的重要性尚未得到相應(yīng)重視，甚至存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，主要分為兩大類:第一，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、市場(chǎng)需求巨大的背景下，對(duì)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的確定完全局限于項(xiàng)目高額利潤，這一類多存在于開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小、不需要復(fù)雜技術(shù)的中小型房地產(chǎn)企業(yè);第二，認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的重要性，但在制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)過多考慮企業(yè)發(fā)展利益，對(duì)社會(huì)、環(huán)境等一些隱性問題缺乏足夠的責(zé)任心，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目開發(fā)存在短期行為，這一類多存在于開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大、技術(shù)較復(fù)雜、影響范圍較廣的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)體系分析

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)矩陣構(gòu)建

通過對(duì)近年來國內(nèi)外有關(guān)工程項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)理論研究的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，其中涉及項(xiàng)目全壽命周期理念的文獻(xiàn)約有14篇，涉及項(xiàng)目利益相關(guān)者理念的文獻(xiàn)約有13篇。具有里程碑意義的是——1983年，國外學(xué)者Baker和Murphy等人在其《Factors Affecting Project Success》一書中首次明確提出項(xiàng)目利益相關(guān)者的概念，為項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)理論的研究提供了一個(gè)新的視角;1999年，Lim和Mohamed提出從微觀和宏觀兩個(gè)方面來評(píng)價(jià)項(xiàng)目的成功，第一次涉及項(xiàng)目全壽命周期的概念，在此基礎(chǔ)上，2005年國內(nèi)學(xué)者林鳴、沈玲等從項(xiàng)目全壽命周期的角度深入分析了項(xiàng)目成功評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并將其細(xì)分為預(yù)成功標(biāo)準(zhǔn)、建成成功標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營成功標(biāo)準(zhǔn)。此后，國內(nèi)對(duì)于工程項(xiàng)目成功評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的研究多是在項(xiàng)目全壽命周期和利益相關(guān)者兩個(gè)理念的基礎(chǔ)上進(jìn)行展開和深化。筆者應(yīng)用文獻(xiàn)頻度統(tǒng)計(jì)法，在研究房地產(chǎn)項(xiàng)目成功評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)將同時(shí)引入房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期和項(xiàng)目利益相關(guān)者的理念，并通過專家咨詢，構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)。

從房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期的角度制定項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)將其全壽命周期劃分為前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、項(xiàng)目運(yùn)營四個(gè)階段，而不再局限于項(xiàng)目的實(shí)施階段，其優(yōu)點(diǎn)在于:(1)符合工程項(xiàng)目管理的慣例，有利于更加全面、準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗;(2)將項(xiàng)目劃分為相互銜接的工作階段，有利于分析各個(gè)階段的工作重點(diǎn)，從而加強(qiáng)對(duì)各階段的管理及評(píng)價(jià);(3)項(xiàng)目各階段都反映了中國在項(xiàng)目管理上的一些不足，如前所述，項(xiàng)目管理過多注重項(xiàng)目的實(shí)施階段，忽視了其他階段的管理，而項(xiàng)目的前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期運(yùn)營逐漸體現(xiàn)越來越重要的地位［12］。

從項(xiàng)目利益相關(guān)者的角度制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)，即應(yīng)從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，考慮到項(xiàng)目的實(shí)施環(huán)境是一個(gè)涉及地方有時(shí)乃至整個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境的開放系統(tǒng)，而不僅是一個(gè)只涉及項(xiàng)目所在地的封閉系統(tǒng)。因此，項(xiàng)目的利益相關(guān)者不僅是與項(xiàng)目發(fā)生直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系的相關(guān)者，即以合同為紐帶的各利益集團(tuán)——業(yè)主、設(shè)計(jì)方、承包商、最終用戶［13］，還應(yīng)包括相關(guān)的政府主管部門、環(huán)保部門、開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的社會(huì)公眾等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及面廣，因此，項(xiàng)目成功的評(píng)價(jià)指標(biāo)也應(yīng)該是多維的，應(yīng)按照“以人為本”的理念，從項(xiàng)目各利益相關(guān)者的角度出發(fā)，反映經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多方面的要求［14］，構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功標(biāo)準(zhǔn)，如表1所示。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)二維矩陣

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施體系構(gòu)建

制定一套完整的項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)是保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)真正意義上成功的首要條件，而成功標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施體系的構(gòu)建則是項(xiàng)目成功的有力保障。在中國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)中可以看出，項(xiàng)目管理已經(jīng)由傳統(tǒng)的對(duì)項(xiàng)目實(shí)施階段的管理，拓展為對(duì)項(xiàng)目前期決策、設(shè)計(jì)、建造等建設(shè)全過程的管理。但是，項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的重要性仍未得到應(yīng)有的重視，國內(nèi)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)研究工作普遍存在缺乏基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不具體等問題。這除了與項(xiàng)目生產(chǎn)的單件性特點(diǎn)有關(guān)外，在很大程度上也與忽視對(duì)項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)和管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)等有關(guān)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施體系應(yīng)是涵蓋標(biāo)準(zhǔn)的制定、執(zhí)行、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和反饋等內(nèi)容的系統(tǒng)過程。如圖1所示。

標(biāo)準(zhǔn)制定——在項(xiàng)目開始時(shí)，綜合分析各種因素，不僅從項(xiàng)目產(chǎn)品、企業(yè)自身發(fā)展出發(fā)，還同時(shí)考慮其他項(xiàng)目關(guān)系人的利益制定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)目標(biāo)，以尋求多方“共贏”。

圖1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施體系

標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行——以既定目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施過程，并隨時(shí)檢查項(xiàng)目目標(biāo)完成情況，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)糾偏，并對(duì)項(xiàng)目的突發(fā)事件進(jìn)行變更控制。

標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)與反饋——在項(xiàng)目完成時(shí)，進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，即用項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)檢查其最終完成情況、進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并通過反饋使標(biāo)準(zhǔn)不斷改進(jìn)，亦可為后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)施提供參考與借鑒，這是目前中國項(xiàng)目管理工作中仍沒有得到足夠重視和積極實(shí)踐的一項(xiàng)具有重要意義的工作。

四、結(jié)語

項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的制定是進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)與項(xiàng)目控制的重要前提，亦是確保項(xiàng)目成功的首要任務(wù)?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期和項(xiàng)目各方利益相關(guān)者，從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境多方面綜合考慮制定的房地產(chǎn)項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)二維矩陣使項(xiàng)目從真正意義上符合綠色、可持續(xù)發(fā)展理念。項(xiàng)目成功標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施將貫穿項(xiàng)目全過程，即包括標(biāo)準(zhǔn)的制定、執(zhí)行、后評(píng)價(jià)和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的系統(tǒng)過程。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)完成情況的總結(jié)與改進(jìn)至關(guān)重要，有利于項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的積累，并可為其他項(xiàng)目的實(shí)施提供參考與借鑒。

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Research on Real Estate Project Success Criteria System

CAO Xiao－lin，HU Jie－kun
(College of Construction Management and Real Estate，Chongqing University，Chongqing 400044，P.R.China)

Real estate project is the core product of the real estate industry;its success not only impacts the improvement of the residential environment and people's living standards， but also influences a country's industrialization and urbanization.The development of standards for project success is first and foremost to ensure the success of the project， and it has important significance for project implementation.On the basis of summarizing of domestic and overseas achievements on project success criteria，with the methods of literature research and expert consultation， this paper establishes a two－dimensional matrix for the real estate project success criteria from the points of project total life cycle and project stakeholders，and builds the implement system， which is conducive to develop real estate project success criteria from the long－term view of corporate， social， and environment， to avoid short－sighted behaviors of real estate project and guide the healthy， orderly and sustainable development of real estate industry.

real estate project;success criteria;two－dimensional matrix;implement system

F293.3

A

1008－5831(2011)06－0065－04

2011－07－09

曹小琳(1954－)，女，重慶人，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地學(xué)院教授，主要從事工程項(xiàng)目管理、技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理研究。

(責(zé)任編輯 傅旭東)