摘 要：隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)的交易量和交易價(jià)格隨之降低。房地產(chǎn)行業(yè)在土地政策、金融貨幣等新政的陸續(xù)出臺(tái)后企業(yè)的成本越來(lái)越高，如何降低成本增加利潤(rùn)，是房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注的問題，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與成本控制對(duì)企業(yè)至關(guān)重要。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中，如何求生存、求發(fā)展，降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個(gè)重要課題。
　　關(guān)鍵詞：成本控制 各階段 控制措施
　　中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791(2011)02(a)-0000-00
　　
　　前言
　　所謂成本控制，是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)控措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的行為。它貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段。下面分別就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的事前、事中、事后三個(gè)大階段的成本控制問題做一些探討。
　　1 事前控制階段，包括項(xiàng)目前期決策和設(shè)計(jì)階段
　　1)項(xiàng)目決策正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的成敗、成本高低和投資效果的好壞。在決策過程中，要提出多種可行性方案并進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和方案的優(yōu)選過程。它是成本控制體系中至關(guān)重要的一環(huán)。首先，定位是關(guān)鍵。搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通過市場(chǎng)行為來(lái)選擇在市場(chǎng)上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)市場(chǎng)供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)的項(xiàng)目銷售出去。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要合理選擇土地獲取方式。由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎三種： 一種是行政命令式，即劃撥或協(xié)議出讓。 二是公開出讓的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)一般有三種情況：投標(biāo)、摘牌和競(jìng)買。三是轉(zhuǎn)讓或買賣 ，即在繳納了土地出讓金之后，土地可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或買賣。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)要求和自身企業(yè)資金情況合理選擇土地獲取方式。
　　2)工程設(shè)計(jì)階段是工程開工前的由計(jì)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)具有決定意義的工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)商要通過設(shè)計(jì)方案優(yōu)化來(lái)控制工程造價(jià)。設(shè)計(jì)采取哪種的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。因此房地產(chǎn)開發(fā)商除了要選用實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，還要在正式出施工圖之前安排專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)人員和邀請(qǐng)專家對(duì)結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。使建筑物滿足本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求的基礎(chǔ)上盡可能降低工程造價(jià)。另外，在施工圖投入使用之前，房地產(chǎn)開發(fā)商還務(wù)必組織對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、水、電暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。
　　2事中控制階段，包括招投標(biāo)、合同簽訂和施工階段
　　1)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同價(jià)款的確定是項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過市場(chǎng)調(diào)查分析并進(jìn)行招標(biāo)，擇優(yōu)選擇承包商，達(dá)到保證工程質(zhì)量、縮短工期、降低成本三大目標(biāo)。同時(shí)，要建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料供應(yīng)商、政策法規(guī)等信息資料庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。編制招標(biāo)文件時(shí)，要明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、工程款支付辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同條款。
　　2)簽訂合同時(shí)，一要注意合同條款的嚴(yán)密性，對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、索賠處理及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。 二是合同的可操作性 ，主要體現(xiàn)在承發(fā)包雙方能夠按工程實(shí)際情況執(zhí)行。避免承包方為能中標(biāo)承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。
　　3)工程施工階段是項(xiàng)目實(shí)體形成階段，周期長(zhǎng)、工程量大，影響成本的因素復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)商要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，必須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施。首先，要加強(qiáng)工程變更管理、控制現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用及合理處理索賠事件。施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，因此要根據(jù)工程實(shí)際制定一套嚴(yán)密、切實(shí)可行的管理控制體系。該管理控制體系應(yīng)對(duì)操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人及職責(zé)范圍、變更和簽證相關(guān)時(shí)限的規(guī)定、否決及責(zé)任追究制度等明確。另外，處理好施工過程中出現(xiàn)的工程索賠也是至關(guān)重要的。引起索賠的原因很多，這就要求按時(shí)、定期做好索賠記錄，進(jìn)而對(duì)索賠要求進(jìn)行分析和辨別。按照合同相關(guān)條款規(guī)定，合理處理好索賠，保證工程正常進(jìn)行。
　　其次要加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理。對(duì)于由承包商采購(gòu)的設(shè)備和材料，房地產(chǎn)開發(fā)商要進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)、調(diào)查，確保和招標(biāo)時(shí)提供的樣板、樣品相同的情況下才能投入使用。
　　最后要加強(qiáng)資金計(jì)劃的監(jiān)控。隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)支付工程進(jìn)度款時(shí)，成本控制人員要按照施工進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行撥款。與合同規(guī)定的付款節(jié)點(diǎn)不符時(shí)，要查明原因，制定相應(yīng)的改進(jìn)措施，以確保工程款不能超付。
　　3 事后控制階段，即工程結(jié)算階段
　　該階段是工程成本控制的最后階段，也是關(guān)鍵階段。其突出的特點(diǎn)就是：工作量大、時(shí)間緊迫、內(nèi)容繁瑣、并且對(duì)質(zhì)量要求高。做該項(xiàng)工作時(shí)，要根據(jù)招標(biāo)文件、合同、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、索賠等相關(guān)資料和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承包商提交的結(jié)算資料進(jìn)行認(rèn)真審核，使工程結(jié)算真正體現(xiàn)的實(shí)際價(jià)格。
　　1)收集整理有關(guān)結(jié)算資料。包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更、簽證等?？⒐D是工程交付使用時(shí)的實(shí)樣圖，一定要如實(shí)地反映工程實(shí)況；設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的手續(xù)是否齊全，費(fèi)用是否合理等方面要進(jìn)行核查，該增的增、該減的一定要減，避免出現(xiàn)漏算或重復(fù)計(jì)算。
　　2)認(rèn)真核實(shí)工程量。工程量是編制決算最基本的要素，也是整個(gè)工程取費(fèi)和計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)。工程量如果不準(zhǔn)，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程造價(jià)不實(shí)。因此必須根據(jù)工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際、竣工圖紙和變更簽證等有關(guān)材料，對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行逐項(xiàng)審查驗(yàn)證。審查的重點(diǎn)應(yīng)放在容易重復(fù)計(jì)算或隱蔽工程部分，如梁、柱、板的交叉部位。還要根據(jù)施工記錄、驗(yàn)收記錄、變更簽證等手續(xù)審查是否存在多報(bào)、虛報(bào)問題。
　　3)審查定額套用及取費(fèi) 在進(jìn)行定額套用審查時(shí)，主要審查定額套用的合理性。其次看定額編號(hào)的工程內(nèi)容是否與實(shí)際工程內(nèi)容完全一致，定額基價(jià)所包含的項(xiàng)目?jī)?nèi)容是否重復(fù)計(jì)算以及換算過程是否正確。計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)所確定的基數(shù)是否符合地方文件規(guī)定，取費(fèi)系數(shù)是否與工程類別一致，費(fèi)用內(nèi)容有無(wú)重復(fù)計(jì)算的問題。
　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)管理工程，應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的始終，嚴(yán)把事前、事中、事后三大控制關(guān)，加強(qiáng)控制和降低工程成本，以達(dá)到獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的，保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利的目標(biāo)。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　　[1] 柯紅主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制.北京：中國(guó)計(jì)劃