賈福民

（威海慶威物業(yè)服務(wù)有限公司，山東 威海 264200）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷增加，但目前理論界對工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的研究比較少，根據(jù)多年來從事工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐，就此問題進(jìn)行探討。

1 工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)

1.1 業(yè)主多樣，構(gòu)成復(fù)雜。工業(yè)園區(qū)包含各種類型的企業(yè)，如外商獨(dú)資，中外合資，國營企業(yè)，集體企業(yè)，私營企業(yè)等。

1.2 員工多，風(fēng)險性大。工業(yè)園區(qū)各企業(yè)多樣，員工構(gòu)成也就多樣，既有固定職工，又有季節(jié)性用工，這就會存在員工流動性大，出現(xiàn)治安問題，另外勞資糾紛也就不可避免。

1.3 車輛多，管理難度大。在工業(yè)園區(qū)的多數(shù)企業(yè)，不僅有物流上的大型運(yùn)輸車，還有通勤、辦公、來訪等各種機(jī)動車，這些車每天來來往往，進(jìn)出工業(yè)園區(qū)，加大了物業(yè)的管理難度。

1.4 作業(yè)時間不統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)時間長。工業(yè)園區(qū)的每個企業(yè)工作時間不同，休假時間不同，要提供全面的物業(yè)服務(wù)，在時間上就要予以配合。

1.5 垃圾量大，保潔難度大。企業(yè)多樣，產(chǎn)生的垃圾不僅有生產(chǎn)上的，還有生活上的，這樣垃圾分類和運(yùn)輸量加大。

1.6 易燃物多，消防難度大。工業(yè)園區(qū)是產(chǎn)品生產(chǎn)單位，廠房和倉庫中存放著大量的生產(chǎn)所需的原材料和成品，消防等級要求極高。

2 工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和運(yùn)作

2.1 消防管理

2.1.1 建立健全消防管理制度，并定期檢查落實(shí)情況，做到思想落實(shí)、組織落實(shí)、措施落實(shí)。

2.1.2 要與每個承租人簽訂消防安全責(zé)任狀，明確各企業(yè)的防火責(zé)任，明確各企業(yè)的消防責(zé)任人。

2.1.3 組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材。

2.1.4 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機(jī)構(gòu)，中心應(yīng)實(shí)行24小時值班。要對整個工業(yè)園區(qū)進(jìn)行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認(rèn)真工作。對部門經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的消防工作，對有問題的及時進(jìn)行整改。

2.1.5 嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并進(jìn)行匯報(bào)、交流、評比；定期對企業(yè)的生產(chǎn)場所進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。

2.1.6 管理好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。

2.1.7 組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強(qiáng)防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報(bào)，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強(qiáng)引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的消防意識。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向企業(yè)員工傳授消防知識。

2.1.8 定期對工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。

2.1.9 發(fā)生火災(zāi)時，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場，現(xiàn)場指揮和撲救。

2.2 保安管理

2.2.1 建立嚴(yán)密的保安管理制度，實(shí)行制度到人、責(zé)任到人、任務(wù)到人。

2.2.2 工業(yè)園區(qū)實(shí)行封閉式管理。

2.2.3 保安人員堅(jiān)持24小時巡邏，對工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)部位和有特殊要求的企業(yè)要定時進(jìn)行巡視，并認(rèn)真作好記錄，確保良好的保安環(huán)境，杜絕各種盜竊案件和刑事案件的發(fā)生。

2.2.4 門衛(wèi)對進(jìn)出車輛和來訪人等，實(shí)行登記制度，嚴(yán)格執(zhí)行憑證入門制度。

2.2.5 無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地。

2.2.6 門衛(wèi)24小時值班，充分發(fā)揮監(jiān)控設(shè)備的作用。

2.3 設(shè)備設(shè)施管理

2.3.1 建立健全嚴(yán)格的供電、供水、排水、供暖、電梯等管理維修養(yǎng)護(hù)度。

2.3.2 載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)行，對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機(jī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)，并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗(yàn)收及年檢等工作。

2.3.3 工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計(jì)的，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強(qiáng)對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進(jìn)行管理，高配電值班室每天24小時要有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供應(yīng)。同時值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補(bǔ)償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。

2.3.4 公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。

2.3.5 配齊專業(yè)維修人員，定期對維修人員進(jìn)行培訓(xùn)。

2.3.6 對各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢修和保養(yǎng)。

2.4 房屋管理

2.4.1 定期對廠房外墻進(jìn)行清洗和粉刷。

2.4.2 對防盜網(wǎng)、空調(diào)外機(jī)、排風(fēng)扇、廠牌、廣告牌等要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)保證整齊美觀。

2.4.3 不允許房屋外裝修，內(nèi)裝修也要嚴(yán)格審批，不得危及房屋壽命和他人安全。

2.4.4 對承租人的報(bào)修要及時處理，保證房屋安全。

2.5 綠化及清掃保潔管理

2.5.1 利用一切可以綠化的地方，進(jìn)行全方位的綠化，形成無綠不在的空間。

2.5.2種植的花草樹木，要與廠房、建筑小品等配置得當(dāng)、布局合理。

2.5.3 實(shí)行專業(yè)化管理，委托專業(yè)綠化隊(duì)伍進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

2.5.4 購置可移動式垃圾桶和多功能垃圾車，宣傳倡導(dǎo)垃圾袋裝分類、收集轉(zhuǎn)運(yùn)的環(huán)保理念，并逐步在園區(qū)實(shí)施，特別是對有毒、有害垃圾進(jìn)行專區(qū)存放，嚴(yán)格管理。

2.5.5 保潔人員走動式工作模式，隨手撿拾垃圾，保持環(huán)境衛(wèi)生。

2.6 社區(qū)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)工業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)員工的實(shí)際需求，利用工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營用房，開辦小百貨、圖書館、網(wǎng)吧等，為員工提供便捷的服務(wù)，這樣既方便員工，又可增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。

2.7 文體娛樂活動

開展豐富多彩、積極向上的文體娛樂活動，既可以活躍員工的業(yè)余文化生活，又可以加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同入駐企業(yè)及員工的聯(lián)系和溝通。同時，也有利于被服務(wù)的入駐企業(yè)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)一道共同做好工業(yè)園區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)要經(jīng)常組織入駐企業(yè)及員工開展文體活動。

工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理對我們物業(yè)管理企業(yè)來說，是一個新的課題，我們要在的實(shí)踐中不斷完善和提高，為招資引商和經(jīng)濟(jì)建設(shè)創(chuàng)造更好的環(huán)境。

[1]謝愛國，董肇君.物業(yè)服務(wù)集成商及其集成服務(wù)模式[J].天津城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2009-09-30.