劉紀(jì)學(xué) 汪成豪 董紀(jì)昌 汪壽陽(yáng)

（1中國(guó)科學(xué)院研究生院管理學(xué)院 北京 100190 2中國(guó)科學(xué)院數(shù)學(xué)與系統(tǒng)科學(xué)研究院 北京 100190)

1 引言

2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長(zhǎng)，房屋價(jià)格也持續(xù)走高，市場(chǎng)景氣狀況良好。具體態(tài)勢(shì)體現(xiàn)在4個(gè)方面：

（1）房地產(chǎn)投資。2009年我國(guó)房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)適用房投資仍顯不足；東西部投資高位增長(zhǎng)，中部地區(qū)增速略有下降；房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。

（2）房地產(chǎn)需求。2009年全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長(zhǎng)，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。

（3）房地產(chǎn)供給。2009年全國(guó)商品房施工和竣工面積大幅增長(zhǎng)，新開工面積小幅增長(zhǎng)，供給增長(zhǎng)主要來(lái)源于存量項(xiàng)目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，購(gòu)置面積降幅較大。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格。2009年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格呈觸底反彈走勢(shì)，3月份以后商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，全年平均銷售價(jià)格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房?jī)r(jià)漲幅居前。

繼2009年觸底反彈之后，2010年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否保持景氣狀態(tài)？影響房地產(chǎn)的主要因素又有哪些？這對(duì)政府、投資者、房地產(chǎn)商而言都是非常關(guān)注的問(wèn)題。本文通過(guò)建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測(cè)了2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，并對(duì)影響市場(chǎng)的主要因素進(jìn)行了分析，最后提出相關(guān)的政策建議。

2 預(yù)測(cè)結(jié)果

為綜合反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)，并對(duì)未來(lái)一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)做出分析和預(yù)測(cè)，本文選取了反映房地產(chǎn)投資、供給、需求、價(jià)格及景氣度的一系列指標(biāo)作為比較分析對(duì)象[1]。采用的樣本數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)[2]和中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒[3]，樣本區(qū)間為2000年1月份至2009年9月份。

2.1 房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)2010年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。如圖1所示，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)行業(yè)完成投資額為44567億元，同比增長(zhǎng)20.2%。如圖2所示，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積39761萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.6%；完成土地開發(fā)面積32552萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.6%。2009年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；而且，企業(yè)在全球金融危機(jī)后需回補(bǔ)土地儲(chǔ)備，土地購(gòu)置將大大增加。另外，2009年企業(yè)資金狀況大有好轉(zhuǎn)，可以較容易地應(yīng)對(duì)貨幣政策微調(diào)，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。

圖1 2010年房地產(chǎn)完成投資預(yù)測(cè)

圖2 2010年房地產(chǎn)購(gòu)置和開發(fā)土地面積預(yù)測(cè)

2.2 房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)2010年房地產(chǎn)需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)銷售面積小幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售額增速較快。如圖3所示，預(yù)計(jì)2010年全國(guó)商品房銷售面積為102244萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.6%；全國(guó)住宅銷售面積為92955萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.2%。全國(guó)商品房銷售額為50705億元，同比增長(zhǎng)12.3%；全國(guó)住宅銷售額為49970億元，同比增長(zhǎng)17%。預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，與上年相比，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增速大幅放緩。這說(shuō)明，在房?jī)r(jià)保持高位運(yùn)行的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將平穩(wěn)增長(zhǎng)。

2.3 房地產(chǎn)供給預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)2010年房地產(chǎn)供給將出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，新開工和施工面積大幅增加，而竣工面積受全球金融危機(jī)滯后影響增速稍慢。如圖4所示，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)新開工面積131495萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24%；施工面積367154萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.8%；竣工面積75202萬(wàn)平方米，同比增加13.9%，三個(gè)指標(biāo)同比增速都超過(guò)了2009年。預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)竣工面積落后于銷售面積的差距繼續(xù)拉大，市場(chǎng)供需不平衡的狀況加劇。

2.4 房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)

圖3 2010年商品房銷售預(yù)測(cè)

圖4 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)2010年房地產(chǎn)價(jià)格基本保持平穩(wěn)，漲幅明顯低于2009年。如圖5所示，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)（國(guó)房?jī)r(jià)格指數(shù)，同比指標(biāo)）逐漸回落；如圖6所示，預(yù)計(jì)全年商品房平均銷售價(jià)格達(dá)到4959元/平方米。國(guó)房指數(shù)能較好地反映價(jià)格增速變化，而平均價(jià)格則可以反映長(zhǎng)期的變化趨勢(shì)。綜合來(lái)看，2010年房地產(chǎn)價(jià)格難以延續(xù)大幅反彈的趨勢(shì)，但供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)仍有較強(qiáng)的支撐，房?jī)r(jià)有可能小幅上漲。另外，由于國(guó)家調(diào)控力度等因素還有不確定性，房?jī)r(jià)具體漲幅也可能有所波動(dòng)（見表1）。

2.5 房地產(chǎn)景氣預(yù)測(cè)

預(yù)測(cè)2010房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣狀況良好，但年末略有降溫。如圖7所示，2009年以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)呈明顯的U型反轉(zhuǎn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)景氣度將在2010年中期達(dá)到高點(diǎn)，隨后有所降溫。如圖8所示，領(lǐng)先6—8個(gè)月左右的先行合成指數(shù)[5]年末略有下降，即金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款、鐵合金產(chǎn)量、發(fā)電量等先行指標(biāo)增速回落，也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)略有降溫。

3 因素分析

2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯觸底反彈，并表現(xiàn)出持續(xù)向好的態(tài)勢(shì)。但由于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還不明朗，宏觀政策還有不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍存在不少變數(shù)。本文從市場(chǎng)供需角度出發(fā)，篩選了居民購(gòu)房能力、土地供給制度、通貨膨脹預(yù)期、上游產(chǎn)品價(jià)格、宏觀調(diào)控政策以及城市化新趨勢(shì)等影響2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，并加以分析。

3.1 購(gòu)房愿望和能力繼續(xù)支撐剛性需求

消費(fèi)者的偏好和購(gòu)買能力決定了市場(chǎng)的需求，但在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期居高不下，剛性需求似乎擺脫了收入約束。為此，必須從多角度來(lái)解讀購(gòu)房能力。首先，應(yīng)考慮到富裕階層的購(gòu)買力。我國(guó)富裕人群相對(duì)數(shù)量雖小，但絕對(duì)數(shù)量龐大，新增住房必然首先被“新富”購(gòu)買。其次，應(yīng)關(guān)注收入增長(zhǎng)預(yù)期。由于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng)，年輕家庭往往對(duì)遞增收入抱有信心，由此產(chǎn)生的購(gòu)房行為也比較迫切。再次，應(yīng)理解“大家庭”的購(gòu)買力。我國(guó)傳統(tǒng)習(xí)俗中為子孫后代置業(yè)的責(zé)任感非常強(qiáng)，年輕人購(gòu)房有時(shí)會(huì)得到幾個(gè)家庭的支持。因此，在我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲中，市場(chǎng)需求依然旺盛，表現(xiàn)出很強(qiáng)的價(jià)格剛性。對(duì)于2010年來(lái)說(shuō)，若非發(fā)生大的動(dòng)蕩，城市化進(jìn)程仍將推動(dòng)需求增長(zhǎng)，新增富裕人群的需求、有“大家庭”支持和有收入預(yù)期的年輕人的需求，也不會(huì)發(fā)生大的變化。

表1 2010年我國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)（括號(hào)內(nèi)為預(yù)測(cè)值）

圖5 2010年房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)

圖6 2010年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（單位：元/平米）

圖7 2010年國(guó)房綜合景氣指數(shù)預(yù)測(cè)

圖8 2010年房地產(chǎn)先行擴(kuò)散指數(shù)

3.2 通脹預(yù)期刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)短期需求

2009年11月份最新公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，而資產(chǎn)價(jià)格和礦石、原油等初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，這都進(jìn)一步助長(zhǎng)了通脹預(yù)期。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不少消費(fèi)者將房地產(chǎn)視為保值商品，對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求有可能回升；同時(shí)，房地產(chǎn)短期彈性非常大，通脹預(yù)期也會(huì)刺激近期有購(gòu)買意向的消費(fèi)者。所以說(shuō)，通脹預(yù)期將有效刺激短期消費(fèi)需求，并對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格形成有力的支撐。

3.3 壟斷土地供給制度限制了市場(chǎng)供給

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾可以總結(jié)為：有限的住房供給越來(lái)越不能滿足日益加速的城市化需要。而住房供給有限的原因，則在于我國(guó)特殊的國(guó)情，在于有限的土地供給。在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我國(guó)特殊的土地管理制度，賦予國(guó)家以壟斷土地供給者的地位，但國(guó)家通過(guò)“征地”等手段，只能提供有限的土地，這必然導(dǎo)致高地價(jià)才能實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的均衡。因此，政府客觀上扮演了壟斷者的角色，而開發(fā)商則利用“囤地”等手段，也分享了壟斷利潤(rùn)。目前，隨著集體土地流轉(zhuǎn)在重慶、成都、浙江等地的試點(diǎn)，壟斷土地供給制度略有松動(dòng)，很多改革已經(jīng)處于闖關(guān)階段[4]。長(zhǎng)期內(nèi)，隨著農(nóng)民對(duì)自身權(quán)益的覺醒，隨著高房?jī)r(jià)滋生的社會(huì)問(wèn)題越積越多，壟斷土地供給制度可能發(fā)生變革，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將回歸到平均利潤(rùn)率。但短期內(nèi)，為各級(jí)政府投資背書的還將是壟斷土地收益，土地市場(chǎng)的壟斷價(jià)格還難以改變，壟斷土地供給仍然支撐著高昂的房?jī)r(jià)。

3.4 上游產(chǎn)品漲價(jià)逐漸推高房地產(chǎn)價(jià)格

目前，在美元貶值和通貨膨脹兩大預(yù)期的支撐下，鋼鐵、原油、有色金屬等初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格，仍保持在高位運(yùn)行。就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地購(gòu)置費(fèi)是主要成本，如果上游產(chǎn)品價(jià)格短期上漲，由于短期需求彈性大，企業(yè)將有能力也傾向于內(nèi)部消化成本；但如果長(zhǎng)期保持高位，企業(yè)將必然轉(zhuǎn)嫁成本，使消費(fèi)者承擔(dān)更高房?jī)r(jià)。因此，在全球經(jīng)濟(jì)還沒有完全恢復(fù)的情況下，預(yù)計(jì)各國(guó)經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)上游產(chǎn)品價(jià)格仍會(huì)保持相對(duì)高位，故在長(zhǎng)期內(nèi)也將逐漸推高房地產(chǎn)價(jià)格。

3.5 政策環(huán)境鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房?jī)r(jià)和投機(jī)問(wèn)題，在通脹時(shí)期往往成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，并成為政府調(diào)控的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)2010年宏觀調(diào)控政策將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和投機(jī)泛濫。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ詫⑹菄?guó)家必須鼓勵(lì)和支持發(fā)展的。而且，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)價(jià)格剛性表現(xiàn)突出，調(diào)控政策雖然可以影響短期預(yù)期，但左右房?jī)r(jià)趨勢(shì)的效果并不顯著。因此，2010年遏制投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策努力，在一定程度上將遲滯或緩解短期需求壓力，令房?jī)r(jià)增速略有放緩，但不會(huì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)景氣的狀態(tài)；而積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，仍將維持房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松的資金大環(huán)境，房地產(chǎn)投資、供給、需求有望繼續(xù)增長(zhǎng)。

3.6 城市化新趨勢(shì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

漸進(jìn)的城市化過(guò)程構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)質(zhì)脈絡(luò)，而房地產(chǎn)的發(fā)展則成為城市化的外在物質(zhì)表現(xiàn)，城市化新趨勢(shì)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。第一，城市化是實(shí)現(xiàn)2050年現(xiàn)代化目標(biāo)的應(yīng)有之意，城市化的長(zhǎng)期性和緊迫性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期繁榮。第二，城市化必須是以人為本和環(huán)境友好型的，資源環(huán)境壓力將迫使政府制定更嚴(yán)格的節(jié)水、節(jié)能、低碳、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，并激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新。第三，城市化必須是集約型和可持續(xù)的，人多地少的基本國(guó)情要求房地產(chǎn)開發(fā)更加注重節(jié)地，并提高舊城改造項(xiàng)目在市場(chǎng)供給中的比重。因此，城市化新趨勢(shì)將使需求加速增長(zhǎng)，并增加供給成本。

4 政策建議

住房分配制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱性行業(yè)。但是，我們應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度設(shè)計(jì)還不完善，調(diào)控政策效果還不顯著，高房?jī)r(jià)引發(fā)了越來(lái)越多的社會(huì)問(wèn)題，人民群眾的住房需求還沒有得到滿足。鑒于此，特對(duì)2010年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策提供如下建議：

4.1 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制

（1）加強(qiáng)政府土地收益專戶管理，逐步實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?。在目前的法律環(huán)境下，要使政府完全跳出土地市場(chǎng)還不太可能。這樣就需要隔離各級(jí)政府能夠從土地供給中獲取的收益。不妨將土地出讓收益納入中央統(tǒng)籌的專項(xiàng)基金，實(shí)現(xiàn)收支兩條線，提高用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或城市保障性住房建設(shè)的比例。

（2）重視公眾的期待，將保障性住房建設(shè)納入政績(jī)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。為增強(qiáng)公眾安居樂業(yè)的信心，政府應(yīng)該從社會(huì)底層入手，加大住房保障力度。目前保障性住房存在的問(wèn)題，一是規(guī)模小，二是機(jī)制弱[6]。建議將保障性住房建設(shè)作為干部考察任用、落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重要標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)各級(jí)政府拿出財(cái)力、抽出土地來(lái)建設(shè)保障性住房。

（3）加強(qiáng)政策執(zhí)行的監(jiān)督力度，建立獨(dú)立長(zhǎng)效的檢查機(jī)制。當(dāng)房地產(chǎn)政策與政府部門或企業(yè)的利益存在沖突時(shí)，往往容易被搪塞或擱置。為克服政策執(zhí)行難的問(wèn)題，應(yīng)指定獨(dú)立性強(qiáng)、業(yè)務(wù)對(duì)口的部門，建立宏觀調(diào)控政策的常規(guī)監(jiān)督機(jī)制，通過(guò)定期和不定期的抽查，輔以有力的懲戒措施，監(jiān)督政策的執(zhí)行。

4.2 改進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控手段

（1）加強(qiáng)預(yù)期管理，房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)要清晰和有力。預(yù)期管理是房地產(chǎn)調(diào)控的較有效手段，而政策信號(hào)則是管理預(yù)期的主要工具。首先，政策信號(hào)應(yīng)有連貫性，要使市場(chǎng)形成穩(wěn)定的預(yù)期；其次，政策信號(hào)要清晰，例如，抑制投機(jī)不能被解讀為打壓市場(chǎng)；另外，政策信號(hào)應(yīng)有力，要有監(jiān)督、有約束。

（2）加強(qiáng)制度化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控有法可依。從保障性住房到閑置土地回收，許多調(diào)控政策立意新穎，但沒有得到有效貫徹執(zhí)行。其重要原因礙于政策中紅頭文件太多，而法律效力和硬約束不夠。為此，應(yīng)注重總結(jié)調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)，使之上升到法律的高度，使法制建設(shè)有服務(wù)于宏觀調(diào)控的新內(nèi)容。

（3）利用好經(jīng)濟(jì)周期，把握好調(diào)控力度和時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)有內(nèi)在的規(guī)律，熨平周期的努力將導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制難以發(fā)揮作用，積累的矛盾可能更劇烈地爆發(fā)出來(lái)。房地產(chǎn)調(diào)控要更注重利用波動(dòng)，上漲時(shí)要促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高資源利用效率；下跌時(shí)要鼓勵(lì)優(yōu)勝劣汰，消除發(fā)展隱患和障礙。

4.3 遏制投機(jī)和防范房?jī)r(jià)泡沫

（1）加強(qiáng)按揭貸款質(zhì)量監(jiān)控，遏制炒房者的投機(jī)行為。2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅反彈，無(wú)疑再次喚醒了市場(chǎng)炒房者。炒房者為了減少實(shí)際首付、最大限度地利用資金杠桿，往往通過(guò)虛假收入證明和假合同來(lái)騙取銀行貸款[6]。各商業(yè)銀行有必要提高警惕，加強(qiáng)對(duì)貸款文件真實(shí)性的審核，嚴(yán)格控制二套以上房貸的發(fā)放比例。

（2）落實(shí)閑置土地處理政策，遏制開發(fā)商的投機(jī)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，囤積土地和房屋，哄抬價(jià)格的行為由來(lái)已久。這種行為不僅會(huì)擾亂供給秩序，更將加劇消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿。預(yù)計(jì)開發(fā)商2010年將大量回補(bǔ)土地儲(chǔ)備，各級(jí)政府應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處理政策，刺激企業(yè)加快房地產(chǎn)開發(fā)和供給，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

（3）加強(qiáng)資本監(jiān)控，防范海外熱錢的投機(jī)行為。金融危機(jī)后，對(duì)于人民幣升值的預(yù)期較為強(qiáng)烈，海外熱錢再次涌入的可能仍然存在。為預(yù)防熱錢利用房地產(chǎn)套利，各部門應(yīng)相互配合，完善進(jìn)出口報(bào)關(guān)制度，提高進(jìn)出口偽報(bào)識(shí)別能力[7]；加強(qiáng)金融網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管，積極監(jiān)控地下錢莊；嚴(yán)格外商投資審查，拒絕虛假投資項(xiàng)目。

4.4 應(yīng)對(duì)城市化發(fā)展的新挑戰(zhàn)

（1）容積率等開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)要調(diào)整，適應(yīng)集約型城市的要求。人口眾多、自然資源相對(duì)貧乏的基本國(guó)情，決定了我國(guó)必須走集約型城市化的道路。首先，必須嚴(yán)格土地利用標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)項(xiàng)目容積率要接近香港和日本的水平，而不是美國(guó)或加拿大的水平。其次，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)服務(wù)于多功能社區(qū)建設(shè)，以減少城市交通運(yùn)輸?shù)膲毫Α?/p>

（2）技術(shù)水平要有計(jì)劃地提高，要與資源環(huán)境壓力相協(xié)調(diào)。我國(guó)城市化必須是節(jié)能、環(huán)保的城市化，這要求房地產(chǎn)開發(fā)須遵循嚴(yán)格的節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地、環(huán)保、低碳的建筑標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)保部門也應(yīng)提早制定房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)保排放分階段標(biāo)準(zhǔn)，并輔以監(jiān)督激勵(lì)措施；財(cái)稅部門則需以優(yōu)惠政策支持我國(guó)房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新。

（3）探索城市土地再開發(fā)模式，提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地效率。我國(guó)城市化還必須是可持續(xù)的，在控制新增建設(shè)用地的同時(shí)，還要探索城市土地再開發(fā)模式。我國(guó)城市規(guī)模膨脹的同時(shí)，夾雜形成了大量低效率的土地區(qū)塊，典型的如城中村、舊城區(qū)、舊社區(qū)等。這些地區(qū)雖然大幅升值，但受規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)等制約，還難以整合。相關(guān)部門應(yīng)在民主決策的基礎(chǔ)上，積極鼓勵(lì)以群眾為主開展舊區(qū)改造建設(shè)，提高城鎮(zhèn)土地利用效率。

1 王雯 ，汪成豪，董紀(jì)昌等.2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè).中國(guó)科學(xué)院院刊，2008(1):43-49.

2 中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù).http://www.cei.gov.cn.

3 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒編輯部.中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒.北京:中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社,2000-2008.

4 高鵬，董紀(jì)昌等.2009中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望.北京：科學(xué)出版社，2009.

5 汪壽陽(yáng)，董紀(jì)昌等.2009中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與展望.北京：科學(xué)出版社，2009.

6 劉紀(jì)學(xué)，汪成豪等.次貸危機(jī)及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響.管理評(píng)論，2009(2):84-91.

7 王振全，汪壽陽(yáng).我國(guó)資本外逃的渠道、規(guī)模與對(duì)策.中國(guó)科學(xué)院院刊，2006(3):202-206.