高 艷,萬(wàn)星火,李冬梅

(河北理工大學(xué)理學(xué)院,河北唐山)

基于時(shí)間序列的二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

高 艷,萬(wàn)星火,李冬梅

(河北理工大學(xué)理學(xué)院,河北唐山)

單位根檢驗(yàn);協(xié)整檢驗(yàn);房地產(chǎn)價(jià)格;Granger因果檢驗(yàn)

以唐山市相關(guān)房產(chǎn)數(shù)據(jù)為例,運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)及 Granger因果檢驗(yàn)對(duì)影響房?jī)r(jià)的三個(gè)主要因素進(jìn)行實(shí)證分析,結(jié)果表明:人均G DP對(duì)唐山房?jī)r(jià)影響最大,所以大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)是城市繁榮的硬道理,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)唐山市房?jī)r(jià)有一定影響,但是影響不是很大,說(shuō)明影響唐山市房?jī)r(jià)的另一個(gè)主要因素是房地產(chǎn)的供給不足,唐山市應(yīng)該加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資力度,而三個(gè)因素中對(duì)房?jī)r(jià)影響最小的就是房屋造價(jià),說(shuō)明物價(jià)上漲并不是房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素。

自1998年國(guó)家取消福利房以來(lái),各地市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額不斷增加,唐山市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從1990年的3.61億元增加到2007年的49.31億元,增加了13.68倍,因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究引起了各方面的重視。房地產(chǎn)的價(jià)格水平受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口與土地、政府的相關(guān)政策等很多因素的影響,因此房地產(chǎn)價(jià)格及其變化是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究有很多,蔣鑫鑫、張強(qiáng)(2008)通過(guò)對(duì)江蘇省平均商品房?jī)r(jià)格的多因素分析,建立以平均商品房?jī)r(jià)格為應(yīng)變量,以新增住宅面積,居民可支配收入等作為自變量的多元線(xiàn)性回歸模型,并利用模型對(duì)平均商品房?jī)r(jià)格的原因進(jìn)行數(shù)量化分析,并對(duì)其如何變化提供一些參考性的意見(jiàn)。高毛毛、宋玉寶 (2008)以西安房?jī)r(jià)為例利用相關(guān)度分析的方法分析各影響房?jī)r(jià)的指標(biāo)與房?jī)r(jià)的相關(guān)度,并找出那些與房?jī)r(jià)顯著正相關(guān)的指標(biāo),對(duì)其進(jìn)行分析。本文發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)建造成本雖然逐年上升,但是上升的速度遠(yuǎn)低于房屋價(jià)格的上升,因此不將房屋造價(jià)作為唐山房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要因素之一,只是通過(guò)研究1995-2007年唐山市房地產(chǎn)價(jià)格與人均 G DP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩個(gè)變量之間的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系以及它們之間的 Granger因果關(guān)系,建立協(xié)整模型。

一 樣本與數(shù)據(jù)

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的影響指標(biāo),將唐山市各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與其房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行相關(guān)性分析,最終確定建立模型時(shí)使用1995—2007年唐山市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù),并且根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與研究成果,本文確定如下相關(guān)指標(biāo):被解釋變量:Y——房地產(chǎn)價(jià)格;解釋變量1:X1——人均G DP;解釋變量2:X2——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,YY、Xu、X22分別表示各各變量進(jìn)行對(duì)數(shù)差分后的序列。

研究中采用的數(shù)據(jù)均來(lái)源于河北省 1996—2008年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒。

二 實(shí)證分析

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行的實(shí)證分析包括三個(gè)方面:數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)、數(shù)據(jù)之間協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)及數(shù)據(jù)間 Granger因果關(guān)系的檢驗(yàn),具體分析如下:

1 單位根檢驗(yàn)

首先對(duì)各個(gè)指標(biāo)原序列與對(duì)數(shù)差分序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn),確定各時(shí)間序列的單整階數(shù),分別計(jì)算各個(gè)序列和對(duì)數(shù)差分序列單位根檢驗(yàn)的ADF統(tǒng)計(jì)量 (Aug mentedDickey-Fuller統(tǒng)計(jì)量)和PP統(tǒng)計(jì)量 (Phillips-Perron統(tǒng)計(jì)量)。在1%的顯著性水平下 (臨界值為-3.43,這里＊號(hào)表示拒絕原假設(shè)),檢驗(yàn)結(jié)果表明,原序列均接受存在單位根的原假設(shè),其對(duì)數(shù)差分序列進(jìn)一步進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),則顯著拒絕存在單位根的原假設(shè),這說(shuō)明它們的對(duì)數(shù)差分序列是平穩(wěn)的,由此可以推斷原序列都是 I(1)過(guò)程,對(duì)數(shù)差分序列是 I(0)過(guò)程。

表1 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

2 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

通過(guò)單位根檢驗(yàn),我們知道原序列 Y、X1、X2都是 I(1)過(guò)程,可以對(duì)這三個(gè)序列進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)。

表2 Y與X1的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

表3 Y與X2的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

表 2和表3分別給出了各個(gè)變量的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果(這里＊號(hào)表示拒絕原假設(shè))。比較跡統(tǒng)計(jì)量 (跡統(tǒng)計(jì)量)和一定顯著性水平下的臨界值,說(shuō)明在給定置信水平下,各個(gè)序列僅存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。以表2為例,進(jìn)一步可以得到具有標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)的協(xié)整關(guān)系估計(jì):

這里以 Y為因變量,因?yàn)檠芯康闹饕褪翘粕绞?G DP對(duì)唐山市房?jī)r(jià)的影響,說(shuō)明人均 G DP增長(zhǎng)一個(gè)單位的同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)同時(shí)上漲11.7%。同樣,房地產(chǎn)投資的增加也會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲。

3 Granger因果檢驗(yàn)

我們分別對(duì) Y與X1、Y與X3進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn),由LR準(zhǔn)則確定滯后階數(shù)為1階,檢驗(yàn)結(jié)果與下表所示,

表4 x1與Y的 Granger因果檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)說(shuō)明,在5%的顯著性水平下,X1與 Y具有單向 Granger因果關(guān)系,X1對(duì) Y具有預(yù)測(cè)的作用,說(shuō)明人均G DP水平增長(zhǎng),會(huì)促進(jìn)下一年房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

表5 X1與Y的Granger因果檢驗(yàn)

結(jié)果表明X2與 Y也是單向 Granger因果關(guān)系,在10%的顯著性水平下,X2對(duì) Y有預(yù)測(cè)作用,只是預(yù)測(cè)作用的強(qiáng)度沒(méi)有X1對(duì)Y的作用強(qiáng)。

三 結(jié)果分析

本文對(duì)唐山房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素進(jìn)行了分析,經(jīng)初步定量分析,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)建造成本雖然逐年上升,但上升的速度遠(yuǎn)低于房屋價(jià)格的上升速度,因此雖然房屋造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上升有一定影響,但是本文對(duì)此不進(jìn)行研究。而是對(duì)其他兩個(gè)主要因素:人均GDP和房地產(chǎn)投資額進(jìn)行分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn)人均GDP與房?jī)r(jià)有同向變動(dòng)趨勢(shì),人均GDP上升的同時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)同步上升,房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資也是同向變動(dòng)的關(guān)系。

從Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果來(lái)看,人均 G DP的增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大,說(shuō)明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了唐山房?jī)r(jià)的上漲,同時(shí),房地產(chǎn)投資對(duì)房?jī)r(jià)也有一定影響,但影響程度不是很大,說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲并非由大量投資所致,而是由更大的需求造成的,這與唐山的實(shí)際情況吻合,當(dāng)前的現(xiàn)狀就是很多居民持幣待買(mǎi),而房屋的供給不足,新開(kāi)盤(pán)的商品房銷(xiāo)售火爆,這就說(shuō)明,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該繼續(xù)加大力度進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,以滿(mǎn)足居民對(duì)房產(chǎn)的需求。

大地震過(guò)后,唐山迅速崛起,已成為河北省的經(jīng)濟(jì)中心,作為我國(guó)京津唐大都市圈的重要組成部分,她已優(yōu)勢(shì)突顯,但現(xiàn)在唐山城市建設(shè)水平與其經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展水平尚有差距,這就要求我們加大投資力度,爭(zhēng)取早日成為各方面都遙遙領(lǐng)先的大都市。

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Key words:unit-root test;cointegration test;real estate price;granger cause test

Abstract:The price of real estate is rising rapidly these years,which has caused extensively concerns.So this article use the Johansen Cointegration test and Granger cause test to analysis the threemain factorson the price of real estate from Tangshan’s related data.The result turns out:per-G DP impacts a great on the real estate price,so we need to develop the economy of Tangshan.The real estate investing has certain impacton the price,but not big,which proves the investingpower is not strong enough,somore stress should be placed on the real estate investing.Besides,the building cost has lest impact on the price of real estate in Tangshan.

Analysis of the Price of Real Estate in Second Tier Two Cities Based on T ime Series

G AO Yan,WAN Xing-huo,LIDong-mei
(College School of Science,Hebei Polytechnic University,Tangshan Hebei 063009,China)

F 293.35

A

1673-2804(2010)04-0043-03

2009-09-10