廣東珠江投資管理集團(tuán)有限公司 李林

房地產(chǎn)企業(yè)不同并購方式中的稅務(wù)籌劃分析

廣東珠江投資管理集團(tuán)有限公司 李林

并購重組是企業(yè)重要的資本運(yùn)作方式，企業(yè)可以通過并購進(jìn)行戰(zhàn)略重組，達(dá)到多樣化經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)或發(fā)揮經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)上的協(xié)同作用，使企業(yè)取得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而稅收是企業(yè)在并購重組的決策及實(shí)施中不可忽視的重要規(guī)劃對(duì)象。合理的稅務(wù)籌劃不僅可以降低企業(yè)并購重組的成本，實(shí)現(xiàn)并購重組的最大效益。

房地產(chǎn)并購 稅收 籌劃分析

一、概況

房地產(chǎn)要健康發(fā)展，勢(shì)必要推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組，建立優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式。隨著貨幣政策將步入緊縮通道，在傳統(tǒng)的融資渠道幾近關(guān)閉，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增的環(huán)境下，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購。所謂并購重組是指在市場(chǎng)機(jī)制作用下,為謀取擴(kuò)張、收購資產(chǎn)等目的進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)。一般通過兩個(gè)以上公司合并、組建新公司或相互參股的方式實(shí)現(xiàn)。

實(shí)際上，在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄。IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。如果連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，會(huì)令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。在這樣的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金靈活多樣的投融資方式再次得以體現(xiàn)，此類基金不僅涉足住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血，也可以作為綜合的股權(quán)投資基金，參與未上市企業(yè)股權(quán)投資及企業(yè)收購和兼并投資等，在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)估值普遍偏低的情況下尋求并購。

而稅收是企業(yè)在并購重組的決策及實(shí)施中不可忽視的重要規(guī)劃對(duì)象。稅收籌劃是指納稅人在不違反稅收法律法規(guī)的前提下，采用相關(guān)技術(shù)和手段，通過對(duì)自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合理安排和計(jì)劃，最大限度地減少稅收成本和稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資本收益最大化的經(jīng)濟(jì)行為。稅收籌劃是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是現(xiàn)代企業(yè)的必然選擇。為有效開展稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利益最大化，企業(yè)除了要把握稅收籌劃應(yīng)遵循的基本原則外，還應(yīng)掌握稅收籌劃的基本技術(shù)，這是稅收籌劃取得成功的基本前提。

二、傳統(tǒng)的并購方式

一般而言，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)并購主要有兩種傳統(tǒng)方式：資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。除此之外，也有一些企業(yè)采用合資的方式，如一方企業(yè)提供貨幣資金，另一方以一房地產(chǎn)項(xiàng)目出資共同組建一個(gè)新的合資企業(yè)，之后雙方共同經(jīng)營(yíng)或向一方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。在本文中主要就上述兩種傳統(tǒng)并購方式進(jìn)行分析。

資產(chǎn)收購是指一家公司以有償對(duì)價(jià)取得另外一家公司的全部或者部分資產(chǎn)的民事法律行為。資產(chǎn)收購是公司尋求其他公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模、推行公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要措施。資產(chǎn)收購協(xié)議的主體是作為買賣雙方的兩家公司，而不包括公司股東在內(nèi)。因此，資產(chǎn)收購與控制權(quán)收購、股權(quán)收購的主體存在本質(zhì)區(qū)別。資產(chǎn)收購是指出售公司的某一特定資產(chǎn)，且不包括該公司的負(fù)債。資產(chǎn)收購行為完成后，收購公司與目標(biāo)公司各自保持自己的獨(dú)立法律人格。資產(chǎn)收購的法律關(guān)系雖然較為簡(jiǎn)單，但也可能發(fā)生相應(yīng)的交易成本。

股權(quán)收購是指以目標(biāo)公司股東的全部或部分股權(quán)為收購標(biāo)的收購?？毓墒绞召彽慕Y(jié)果是A公司持有足以控制其他公司絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的股份，并不影響B(tài)公司的繼續(xù)存在，其組織形式仍然保持不變，法律上仍是具有獨(dú)立法人資格。B公司持有的商品條碼，仍由B公司持有，而不因公司股東或股東股份數(shù)量持有情況的變化而發(fā)生任何改變。商品條碼持有人未發(fā)生變化，其使用權(quán)當(dāng)然也未發(fā)生轉(zhuǎn)移。它通過購買目標(biāo)公司股東的股份，或者收購目標(biāo)公司發(fā)行在外的股份?；蛳蚰繕?biāo)公司的股東發(fā)行收購方的股份，換取其持有的目標(biāo)公司股份(又稱吸收合并)二種方式進(jìn)行；前一種方式的收購使資金流目標(biāo)公司的股東賬戶；而后一種方式的收購不產(chǎn)生現(xiàn)金流(還可合理避稅)。當(dāng)收購方購買目標(biāo)公司一定比例的股權(quán)，從而獲得經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，靜之為接受該企業(yè)。而來取得經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的收購稱之為投資。報(bào)明顯收購的目的是為了獲得控制權(quán) 而投資的目的則可能是看準(zhǔn)了此項(xiàng)投資未來有較高的回報(bào)革，也可能是為了加強(qiáng)積方的合作關(guān)系或?yàn)榱肆钸M(jìn)入某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域作準(zhǔn)備，還有可能是為了獲得目標(biāo)公司的無形資產(chǎn)(商譽(yù)、人才、銷售網(wǎng)絡(luò))。

例如《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)企業(yè)改組改制中若干所得稅業(yè)務(wù)問題的暫行規(guī)定的通知》國(guó)稅發(fā)（1998）97號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在股權(quán)重組前尚未彌補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)虧損，可在稅法規(guī)定的虧損彌補(bǔ)年限的剩余期限內(nèi),在股權(quán)重組后延續(xù)彌補(bǔ)。

《企業(yè)重組與清算的所得稅處理辦法》試行規(guī)定企業(yè)從事股權(quán)收購業(yè)務(wù),也就是一個(gè)企業(yè)購買另外一個(gè)企業(yè)的股份,將兩個(gè)企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),如果這個(gè)交易需要繳納所得稅，就會(huì)額外增加企業(yè)的重組成本，不利于企業(yè)資產(chǎn)的合理流動(dòng)。如果一個(gè)企業(yè)購買了另一個(gè)企業(yè)50%以上的股份,所支付的現(xiàn)金不超過整個(gè)交易價(jià)格的就可以享受免稅待遇。企業(yè)合并、分立等重組業(yè)務(wù)中,如果支付的現(xiàn)金不超過整個(gè)交易價(jià)格的20%也可以享受免稅待遇，這樣就把大量為了資源的合理流動(dòng)而從事的企業(yè)重組行為給予了免稅待遇，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，與此相反，把那些為了取得現(xiàn)金而從事的企業(yè)重組行為界定為應(yīng)稅交易，不能享受免稅待遇，也防止了企業(yè)通過重組交易來避稅。

三、發(fā)展的并購方式

根據(jù)上述分析可以看出要進(jìn)行房地產(chǎn)并購的稅務(wù)籌劃，就需要做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，在盡量避免傳統(tǒng)并購方式弊端的同時(shí)發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)所在。在研究企業(yè)房地產(chǎn)并購的法律過程中，筆者注意到由于中國(guó)企業(yè)境外融資和海外投資的增多而設(shè)立的境外特殊目的境外公司，再結(jié)合契稅政策，從而對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)并購的方式有了新的設(shè)想。

目前發(fā)展新設(shè)合并方式就是指參與并購各方以自己的股權(quán)(或股票)按一定的比率換取新成立企業(yè)的股權(quán) (或股票)，原企業(yè)宣告解散。新成立的企業(yè)接受已解散企業(yè)的資產(chǎn)，承擔(dān)已解散企業(yè)的債務(wù)。已解散企業(yè)的股東按一定的比率用凈資產(chǎn)或股權(quán)換取成立企業(yè)的股權(quán)后，成為新企業(yè)的股東。新設(shè)合并的結(jié)果仍然是一個(gè)單一的經(jīng)濟(jì)主體和法律主體。新設(shè)合并方式有應(yīng)稅處理和免稅處理兩種方式：

應(yīng)稅處理：新企業(yè)取得的參與并購各方的凈資產(chǎn)按可辨認(rèn)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值入賬，參與并購各方存有的未彌補(bǔ)虧損不能抵扣新企業(yè)的應(yīng)納稅所得額；參與并購各方企業(yè)被解散，各自按凈資產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，并進(jìn)行清算處理。這種安排適用于參與并購各方有較多的未彌補(bǔ)虧損，按凈資產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得也不用繳納企業(yè)所得稅的情況。新設(shè)合并后的企業(yè)可以按凈資產(chǎn)公允價(jià)值作為資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，參與并購各方凈資產(chǎn)的評(píng)估增值都發(fā)揮了節(jié)稅作用。這種稅務(wù)安排主要是考慮未彌補(bǔ)虧損額和凈資產(chǎn)評(píng)估增值的充分利用問題。實(shí)際操作時(shí)，凈資產(chǎn)評(píng)估增值盡可能調(diào)整到充分利用未彌補(bǔ)虧損額的程度，方法主要是通過確認(rèn)和計(jì)量可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)的數(shù)額以調(diào)整評(píng)估增值。

免稅處理：新設(shè)合并一般都是經(jīng)過交換股權(quán)完成并購的，滿足稅法規(guī)定的免稅處理?xiàng)l件，參與并購各方可以采用免稅處理方式進(jìn)行稅務(wù)安排。采用免稅處理安排時(shí)，參與并購各方企業(yè)把原企業(yè)的凈資產(chǎn)以及未彌補(bǔ)的虧損按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)移至新成立的企業(yè)中。新設(shè)合并后的企業(yè)按參與并購各方凈資產(chǎn)原賬面價(jià)值作為資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，原存有的未彌補(bǔ)虧損仍可在新企業(yè)中繼續(xù)用于抵補(bǔ)；參與并購各方企業(yè)被解散但不作清算處理，不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。這種免稅處理的稅務(wù)安排較適用于參與并購企業(yè)沒有或很少有未彌補(bǔ)虧損的情況，可以不必繳納清算所得稅，但合并后企業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)只能是參與并購各方凈資產(chǎn)的原賬面價(jià)值，得不到凈資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)的好處。

在新的企業(yè)所得稅法實(shí)施前，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局曾發(fā)布過多個(gè)分別適用于外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)進(jìn)行合并分立、重組的稅收法規(guī)。但隨著新企業(yè)所得稅法的實(shí)施，這些法規(guī)都失去了效力。本來在《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的草案中，曾專門有一節(jié)規(guī)定有關(guān)企業(yè)重組與清算中的稅務(wù)問題，但后來這部分內(nèi)容被從草案中拿出?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》僅在第75條作了如下規(guī)定：除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)在重組過程中，應(yīng)當(dāng)在交易發(fā)生時(shí)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或者損失，相關(guān)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照交易價(jià)格重新確定計(jì)稅基礎(chǔ)。

《企業(yè)重組與清算的所得稅處理辦法(試行)》把大量為了資源的合理流動(dòng)而從事的企業(yè)重組行為給予了免稅待遇，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)；與此相反，把那些為了取得現(xiàn)金而從事的企業(yè)重組行為界定為應(yīng)稅交易，不能享受免稅待遇，也防止了企業(yè)通過重組交易來避稅。該《辦法》最大的亮點(diǎn)，就是較好地實(shí)現(xiàn)了鼓勵(lì)正當(dāng)重組與反避稅的有機(jī)結(jié)合。

當(dāng)前全球金融危機(jī)背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。行業(yè)調(diào)整、企業(yè)洗牌在全球范圍內(nèi)展開，中國(guó)企業(yè)并購活動(dòng)日趨活躍。并購活動(dòng)呈現(xiàn)出縱向并購增加、大量中小企業(yè)加入并購大軍、國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)外企業(yè)的聯(lián)動(dòng)并購頻繁等趨勢(shì)。

企業(yè)并購重組的活躍，一方面是由于大量的央企根據(jù)國(guó)資委部署，加快整合重組步伐；其次是由于前段國(guó)家宏觀調(diào)控、銀根收緊，企業(yè)融資困難、資金鏈繃緊，一些擴(kuò)張過快企業(yè)難以為繼，有些企業(yè)被迫出售股權(quán)，從而導(dǎo)致以并購重組、企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)清算為特征的產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)大量出現(xiàn)。另外，由于股市的持續(xù)低迷投資者信心不足，許多企業(yè)轉(zhuǎn)而選擇了利用產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)來融資。此外，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中并購重組的活躍也說明低迷的股價(jià)、產(chǎn)權(quán)價(jià)格和資源價(jià)格，已成為產(chǎn)業(yè)資本和境外資本覬覦的對(duì)象。旨在減輕重組稅負(fù)企業(yè)并購活動(dòng)是一種常見的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)可基于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、獲得先進(jìn)技術(shù)等目的，對(duì)外實(shí)施并購。企業(yè)并購也是稅收籌劃的常用手段之一，以企業(yè)并購交易代替普通商品交易，可使交易稅負(fù)大幅度降低。

從稅務(wù)籌劃的角度看，這種做法的交易成本較低，因?yàn)楦鶕?jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》中“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅”的規(guī)定，對(duì)新設(shè)立的派生公司，只要其股東和持股比例和出讓方企業(yè)保持一致，就無需征收契稅。在接下來的股權(quán)收購過程中，根據(jù)上文中所述的股權(quán)收購的特點(diǎn)，收購方和出讓方也無需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅，這樣一來就減輕了交易成本的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，這種做法對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的弊端也有了更好的解決。收購方最擔(dān)心的問題就是出讓方原本存在的隱性債務(wù)，這并不是在并購初期通過財(cái)務(wù)調(diào)查就能完全避免的。然而通過企業(yè)分立的方式新成立的項(xiàng)目公司無疑最大限度地降低了這方面的隱患，也更容易讓收購方完全掌握公司的控制權(quán)限，避免了公司被間接控制或房地產(chǎn)項(xiàng)目存在擔(dān)保、債務(wù)等法律上的風(fēng)險(xiǎn)。這種并購方式將傳統(tǒng)并購方式中的好處進(jìn)一步放大，弊端進(jìn)一步縮小，在筆者看來是一種比較理想的房地產(chǎn)并購方案。

四、結(jié)束語

并購重組行為能否成功完成，除成本因素外還受其它眾多內(nèi)外因素影響。而并購重組行為是否最終成功，關(guān)鍵更在于并購重組后對(duì)目標(biāo)企業(yè)的整合與戰(zhàn)略重組。稅收籌劃是企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一個(gè)重要內(nèi)容，它與企業(yè)其他財(cái)務(wù)管理活動(dòng)是相互影響、相互制約的，不可把稅負(fù)輕重作為選擇納稅方案的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)著眼于企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總目標(biāo)企業(yè)價(jià)值最大化。同時(shí)還要考慮企業(yè)規(guī)模大小、企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)弱等因素。

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（責(zé)任編輯：陽卓江）