張道航

房?jī)r(jià)調(diào)控輪回如何才能就此打住

張道航

近年來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控呈現(xiàn)出“調(diào)控-觀望-上漲”的輪回，而且每經(jīng)歷一次這樣的輪回，房?jī)r(jià)都會(huì)上升到一個(gè)新的高點(diǎn)，甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，調(diào)控輪回似乎成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。2010年4月出臺(tái)的“國(guó)十條”，被稱作是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，但是也未能避免這種輪回的再現(xiàn)。從4月至7月，在經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的成交量下降而房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺的觀望后，8、9兩個(gè)月又出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)走勢(shì)。于是，9月29日國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等多部委又出臺(tái)了繼“國(guó)十條”后的“二次調(diào)控”，樓市再度陷入觀望。看來(lái)，“金9”過(guò)后的“銀10”是不會(huì)再現(xiàn)了，然而人們所期望的絕不是眼下的這種觀望，而是觀望過(guò)后樓市的調(diào)控輪回能否就此打住，以及房?jī)r(jià)能否回歸理性。

國(guó)外的樓市也會(huì)出現(xiàn)異常，政府也要對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施市場(chǎng)調(diào)控，但卻不會(huì)像我國(guó)這樣出現(xiàn)“調(diào)控-觀望-上漲”的輪回，也不會(huì)出現(xiàn)且調(diào)且漲、越調(diào)越漲的尷尬。其中一個(gè)重要原因是，政府并不僅僅局限于對(duì)樓市異常時(shí)的市場(chǎng)調(diào)控，更有平時(shí)的市場(chǎng)監(jiān)管。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)監(jiān)管與市場(chǎng)調(diào)控一樣，都是政府的基本職能。監(jiān)管的目的不僅是為了維護(hù)市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，也是為了促進(jìn)社會(huì)公平。而價(jià)格作為市場(chǎng)的靈魂，必然成為政府對(duì)市場(chǎng)實(shí)施監(jiān)管的重要指向。當(dāng)然，面對(duì)市場(chǎng)上難以計(jì)數(shù)的各種商品和服務(wù)的價(jià)格，政府沒(méi)有能力也沒(méi)有必要實(shí)行逐一的價(jià)格監(jiān)管，只能對(duì)那些與國(guó)計(jì)民生直接相關(guān)的重要商品和服務(wù)的價(jià)格實(shí)施監(jiān)管。諸如奢侈品等非國(guó)計(jì)民生所必需的商品或服務(wù)的價(jià)格，則可以放開(kāi)由市場(chǎng)自行定價(jià)。但是，住房作為與國(guó)計(jì)民生密切相關(guān)的特殊商品，無(wú)論是它的銷售價(jià)格還是租賃價(jià)格，在許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都是被置于政府的監(jiān)管之下的。有的國(guó)家政府甚至可以對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格棄之不顧，卻對(duì)房?jī)r(jià)施以嚴(yán)格的監(jiān)管。因?yàn)樵诋?dāng)今的全球貿(mào)易體制下，一個(gè)國(guó)家的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格如果漲幅過(guò)高，就會(huì)引來(lái)國(guó)際市場(chǎng)上的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)來(lái)“封頂”；而房?jī)r(jià)如果漲幅過(guò)高，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家能夠從國(guó)外進(jìn)口住房來(lái)平抑國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)。

整體看，由于政府原因造成閑置的比例大、協(xié)商查處難度大，再加上較早出讓的“毛地”拆遷難，以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低

但在我國(guó)，卻不是按照這種“抓大放小”的思路來(lái)進(jìn)行價(jià)格監(jiān)管的。有的地方政府對(duì)諸如牛肉面、米線等商品和服務(wù)的價(jià)格出臺(tái)了嚴(yán)厲的監(jiān)管舉措，可房?jī)r(jià)卻一直是價(jià)格監(jiān)管的盲區(qū)。必須看到，在我國(guó)這樣一個(gè)住房供給長(zhǎng)期偏緊的市場(chǎng)上，放棄監(jiān)管房?jī)r(jià)則勢(shì)必會(huì)趨于高漲，市場(chǎng)調(diào)控即使能在一段時(shí)間內(nèi)讓這種漲勢(shì)有所緩解，但是調(diào)控過(guò)后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)恢復(fù)上漲。這正是導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)“調(diào)控－觀望－上漲”輪回的關(guān)鍵所在。從市場(chǎng)調(diào)控與市場(chǎng)監(jiān)管的功能看，盡管二者都是為的使市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和均衡，進(jìn)而更好地實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，但卻有著明顯的不同。市場(chǎng)調(diào)控通常是針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的暫時(shí)失調(diào)而采取的臨時(shí)措施，具有短期性特征；而市場(chǎng)監(jiān)管則是為了保證市場(chǎng)的有序運(yùn)行所實(shí)行的強(qiáng)制手段，并具有長(zhǎng)期性特征。為了從根本上扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)調(diào)控中的輪回現(xiàn)象，并建立起穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，政府不僅應(yīng)當(dāng)施以必要的市場(chǎng)調(diào)控，同時(shí)也應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管制度，對(duì)住房銷售和租賃中的房?jī)r(jià)“超高”和“暴利”，給予必要的處罰和打擊。譬如，德國(guó)法律規(guī)定：房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任；如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%為“超高房?jī)r(jià)”,根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成違法行為；如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)50%則為“房?jī)r(jià)暴利”,這已經(jīng)觸犯了《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。至于什么樣的價(jià)格才算“合理房?jī)r(jià)”，國(guó)外通行的標(biāo)準(zhǔn)是，房屋開(kāi)發(fā)的全部成本再加上5-10%的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。按此標(biāo)準(zhǔn)可以判定，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房銷售價(jià)格大都超出國(guó)外通行的“合理房?jī)r(jià)”水平。但是，開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)投資投機(jī)者的暴利行為卻并未得到應(yīng)有的處罰，房地產(chǎn)泡沫成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房?jī)r(jià)的有效監(jiān)管，前提是必須弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。盡管房?jī)r(jià)的成本核算是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工程，但并非不可為。2008年底，山東省臨沂市在中心城區(qū)選定了7個(gè)地塊，經(jīng)詳細(xì)測(cè)算后發(fā)布了《關(guān)于公布臨沂中心城區(qū)高層商品房開(kāi)發(fā)成本的公告》。此前，2005年7月福州市物價(jià)局也曾向社會(huì)發(fā)布過(guò)當(dāng)?shù)刈≌杀厩鍐?，但由于?lái)自有關(guān)方面的壓力，當(dāng)年11月就宣布不再向社會(huì)發(fā)布?？梢?jiàn)，只要政府能夠排除各種阻力和干擾，完全可以弄清房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。而且，我國(guó)《統(tǒng)計(jì)法》也賦予了統(tǒng)計(jì)部門對(duì)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行普查和統(tǒng)計(jì)的職能，其中就包括行業(yè)利潤(rùn)；《價(jià)格法》也規(guī)定，物價(jià)部門具有測(cè)算并發(fā)布自主定價(jià)商品的社會(huì)平均成本的職能。因此，政府部門不但應(yīng)本著對(duì)民生和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)責(zé)的精神，依法測(cè)算并公布開(kāi)發(fā)商的住房建設(shè)成本，也應(yīng)公開(kāi)政府的土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)等內(nèi)容，這樣才能真正揭開(kāi)房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成。

在房?jī)r(jià)成本清晰透明的基礎(chǔ)上，國(guó)家還應(yīng)盡快出臺(tái)《反暴利法》，對(duì)那些住房出售和出租中超出利潤(rùn)控制標(biāo)準(zhǔn)以及獲取暴利的行為依法施以應(yīng)有的處罰。目前世界上多數(shù)國(guó)家都制訂了《反暴利法》。我國(guó)盡管在1995年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)的國(guó)家計(jì)委發(fā)布實(shí)施了《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。但是收效甚微，原因在于這部暫行法規(guī)的內(nèi)容具有許多不可操作性。只有出臺(tái)一部具有可操作性的《反暴利法》，依法實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)暴利的市場(chǎng)監(jiān)管，才能有效遏制暴利行為，維護(hù)市場(chǎng)均衡和防止價(jià)格欺詐。而且這樣一來(lái)，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)調(diào)控也可以不必過(guò)度依賴臨時(shí)的行政干預(yù)，而是轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期的法律框架內(nèi)的市場(chǎng)監(jiān)管，不僅能夠有效遏制房地產(chǎn)暴利，促進(jìn)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和趨于合理，同時(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控也將不再重復(fù)以往的輪回，從而給民眾一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，消除對(duì)房?jī)r(jià)上漲的恐慌心理。

圍繞房?jī)r(jià)的調(diào)控，長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了不少政策，可是房?jī)r(jià)卻在調(diào)控中且調(diào)且漲、越調(diào)越漲，調(diào)控部門的努力和各級(jí)政府的工作很難得到公眾認(rèn)可。本輪的房?jī)r(jià)調(diào)控可以說(shuō)不同往常，不僅民眾對(duì)這次調(diào)控寄予了很大的祈盼，中央政府也是下了決心的。如果經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望后繼續(xù)出現(xiàn)調(diào)控輪回，不但會(huì)加大國(guó)家的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)帶來(lái)政府的信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，在認(rèn)真落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策的同時(shí)，還必須盡快把以房?jī)r(jià)監(jiān)管為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管提上日程，使政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和整治進(jìn)入常態(tài)化，而不是像現(xiàn)在這樣出現(xiàn)異常才出臺(tái)調(diào)控和整治的辦法。只有這樣，房?jī)r(jià)的調(diào)控輪回才能就此打住，房地產(chǎn)業(yè)才能步入平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道，也才能為實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)奠定穩(wěn)固的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（本文作者系中共大連市委黨校教授）