1999年1月1日生效的《土地管理法》和同年5月6日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就明確規(guī)定：“農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年修改發(fā)布的《土地管理法》和國務(wù)院多次發(fā)布文件，重申了這個規(guī)定，且要求日益嚴(yán)格。各級政府和相關(guān)職能部對此也做了大量宣傳工作。但時至今日，集體建設(shè)用地使用權(quán)及其房屋非法買賣現(xiàn)象仍然存在，局部地方甚至還呈加劇態(tài)勢。不僅損害了消費者的利益，更擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。為了便于和大家進一步共同學(xué)習(xí)理解國家集體建設(shè)用地制度，筆者根據(jù)《土地管理法》及國務(wù)院有關(guān)文件等法律政策規(guī)定，將我國現(xiàn)行集體土地法律制度疏理歸納如下：

一、集體建設(shè)用地的所有權(quán)、使用權(quán)只能分別由村集體和本村村民享有

農(nóng)村集體建設(shè)用地（含宅基地，下同）的所有權(quán)歸村集體經(jīng)濟組織。我國1982年《憲法》就規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和效區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，也屬于集體所有”。

按照《土地管理法》第43條規(guī)定，集體所有的建設(shè)用地只能進行村民住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)是一種帶身份性質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)，它與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起，只有該成員才能享有這種使用權(quán)。農(nóng)村村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將宅基地出賣、轉(zhuǎn)讓。

二、集體建設(shè)用地及其房屋不能自由流轉(zhuǎn)

城市國有土地上的房屋實行的是“地隨房走”原則，買賣、抵押遵循市場法則，相對自由；而在農(nóng)村，由于社會保障體系尚未全面建立，集體建設(shè)用地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，它一般是通過無償分配取得，帶有福利性和社會保障功能，國家在短期內(nèi)還不會放開集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。按現(xiàn)行法律規(guī)定，集體建設(shè)用地及其房屋只能在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間依法轉(zhuǎn)讓，集體土地上的房屋賣給非本村村民及城市居民是不合法的，集體土地上的房屋依法也不得抵押。

三、農(nóng)村村民，一戶只能擁有一處宅基地

我國嚴(yán)格實行“一戶一宅”政策。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”?！稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”。

四、農(nóng)村村民建房應(yīng)經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)才合法

《土地管理法》第62條第三款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”。

五、城鎮(zhèn)民民不得購買集體建設(shè)用地及其房屋

1999年1月1日起生效的《土地管理法》43條規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，所有集體土地進入流通領(lǐng)域，必須經(jīng)過依法征用，變成國有土地之后才能夠上市流通，進行建設(shè)。

國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月21日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》均明確規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房或小產(chǎn)權(quán)房”?！皣?yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

在此，要提醒城鎮(zhèn)居民和非本村村民，你們購買 “小產(chǎn)權(quán)房”是不合法的，其權(quán)益得不到法律的保護！“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)的房屋。

六、進城買房主要應(yīng)查驗“三證”

進城買房不能一味貪圖便宜，明顯低于市場價的房屋往往存在產(chǎn)權(quán)“陷阱”。 “小產(chǎn)權(quán)房”項目因為土地來源不合法且成本低，所以房價便宜。對于是否屬“小產(chǎn)權(quán)房”或違法開發(fā)項目進行鑒別的最簡便方法，主要就是查驗售樓部有無公示“三證”：房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)（銷）售許可證》、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、國土部門核發(fā)的《國有（出讓）建設(shè)用地使用權(quán)證》，無“三證”或“三證”不全的則屬非法。

七、利用集體土地進行商品房違法開發(fā)銷售，將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果

任何單位或個人利用集體土地違法開發(fā)銷售商品房屋，都屬非法買賣土地或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。根據(jù)《土地管理法》73條規(guī)定，對此行為的處罰是：

沒收違法所得，違反土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處非法所得50%以下罰款。對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國刑法》228條、342條和《最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》有關(guān)規(guī)定，“非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田5畝以上，基本農(nóng)田以外的耕地10畝以上，其他土地20畝以上或者非法獲利50萬元以上或者非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的 ”，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5%以上20%以下罰金；非法獲利100萬元以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5%以上20%以下罰金。