趙來生

（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會大慶銀監(jiān)分局，黑龍江 大慶 163311）

對大慶市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析

趙來生

（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會大慶銀監(jiān)分局，黑龍江 大慶 163311）

2009年，大慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，引起了社會的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，必將成為影響大慶市經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)較快增長的不健康因素。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)主要任務(wù)。

房地產(chǎn)；價(jià)格上漲；分析

近年來，大慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，引起了社會的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲，必將成為影響大慶市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的不健康因素。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)主要任務(wù)。

一、房地產(chǎn)量價(jià)齊漲，增勢強(qiáng)勁

2009年前7個月，受寬松貨幣政策影響，前期中央一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售市場表現(xiàn)得較為活躍。大慶市房地產(chǎn)開發(fā)市場已呈現(xiàn)出量價(jià)齊漲、投資規(guī)?；厣木置妫_發(fā)建設(shè)規(guī)模主要指標(biāo)均有不同幅度的上揚(yáng)。

（一）投資——“迅速升溫”

受房價(jià)和成交量雙重利好的影響，4月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速回升，投資額逐步增長。開發(fā)總量不斷上升。我市已開工房地產(chǎn)項(xiàng)目35個，投資總規(guī)模達(dá)119.3億元，分別比上月增加17個和10.4億元。已完成開發(fā)投資額23.2億元，同比增長11.7%。從工程用途來看，住宅投資仍占主導(dǎo)地位，完成投資額18.7億元，同比增長1.2%，占全市開發(fā)投資額的80.6%；辦公樓完成投資0.2億元，同比增長69.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資1.4億元，同比增長90.7%；其他投資2.9億元，同比增長102.2%。

（二）銷售——“持續(xù)走強(qiáng)”

從各月銷售情況看，增幅呈現(xiàn)逐月回升勢頭，銷售量持續(xù)增大。2009年3月份，房屋累計(jì)銷售只有8.9萬平方米，同比下降68.9%。到7月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共銷售房屋111.2萬平方米，比去年同期增長5.1%。同時，空置面積減少。全市商品房空置面積為78.9萬平方米，同比下降19.1%。其中商品住宅空置面積為49.6萬平方米，同比下降23.9%。

（三）房價(jià)——“持續(xù)上漲”

從2009年4月份開始，我市房屋價(jià)格持續(xù)攀升。前4個月，平均房價(jià)為3607元／平方米。至7月末，全市累計(jì)平均房價(jià)達(dá)3655元／平方米，當(dāng)月房價(jià)高達(dá)3885元／平方米。房價(jià)的上漲幅度也從3月份的18.1%上漲到7月份的27%。

（四）新建——“面積大增”

隨著我市城市建設(shè)、舊城改造步伐的不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)面積持續(xù)加大。全市商品房屋施工面積達(dá)328.9萬平方米，同比增長12.1%。其中住宅施工面積250.6萬平方米，占全部施工面積的76.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積45.5萬平方米，同比增長283.6%；其他房屋施工面積 26.4萬平方米，同比增長11.5%。

分析大慶市房地產(chǎn)市場運(yùn)行變化，從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值上看，大慶市從2004年到2008年五年一直保持年均18%的增長，相對于地區(qū)生產(chǎn)總值年14%的高增長速度來說，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依然走在發(fā)展的前列，此次房地產(chǎn)高速增長的原因不僅僅是國家上一輪宏觀調(diào)控的政策結(jié)果，更重要的是全市人民對于住房改革的熱切需求和渴望的一種實(shí)現(xiàn)。從大慶市房地產(chǎn)投資數(shù)額來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2004年經(jīng)歷了一個兩年的直線上升，在2006年至2007年保持了兩年高位，2008年受國家大氣候的影響，未出現(xiàn)下降趨勢，2009年以來，繼續(xù)保持高位運(yùn)行。從房地產(chǎn)銷售情況看，大慶市房地產(chǎn)銷售在近三四年里一直保持良好的成績，無論是住宅、寫字樓還是商業(yè)性地產(chǎn)的空置率都在一個相對較低的水平。從房地產(chǎn)成交量上來看，雖然在2007年至2008年出現(xiàn)一個小幅下降，但從總體趨勢來說，房地產(chǎn)交易市場從2009年4月份開始日趨活躍。其中不僅包括新開發(fā)的房地產(chǎn)交易，也包括二手房交易。房價(jià)方面，大慶市房地產(chǎn)價(jià)格在幾年中增長速度比較平穩(wěn)，年平均增速在10%左右，2008年在全國房市逐漸走向低迷的過程中，大慶的房地產(chǎn)價(jià)格卻漲勢看好。進(jìn)入2009年以后，大慶的房價(jià)上漲幅度有些驚人。2008年，大慶一些銷量較好的新樓盤，其銷售價(jià)格也不過5000元/平方米左右，而2009年7月份，市內(nèi)部分樓盤的銷售起價(jià)就達(dá)到6000元/平方米，有多個樓盤的銷售均價(jià)達(dá)到了5000元/平方米。新樓價(jià)格上漲，二手房價(jià)格也是“水漲船高”。許多位置好、離學(xué)校近、交通便利的老樓區(qū)房屋價(jià)格上漲幅度也較為明顯，漲幅多在4~5萬元/套之間。

二、促使大慶市房價(jià)上漲的因素

(一)大慶市仍處于房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的階段

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均GDP在1000~4000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000~8000美元時，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。大慶市在2008年全國城市人均GDP排名中，以人均8.13萬元位列第六位，是黑龍江省省會哈爾濱的2.86倍，居?xùn)|北地區(qū)城市之首，成為我省唯一入圍前20位的城市，這就意味著今后相當(dāng)長時期內(nèi)大慶市的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。

（二）住房需求潛力巨大

首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。大慶城市功能不斷完善，品位不斷提升，幾年來，大慶市下大功夫完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改造棚戶區(qū)，暢通城市交通網(wǎng)絡(luò)，投巨資恢復(fù)生態(tài)植被，改造湖泊泡沼，使城市功能得到完善?！熬G色油化之都，天然百湖之城”已叫響全國，城市吸納人口、集聚人口的能力增加，對住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求潛力巨大，大慶市每年新增落戶的城鎮(zhèn)人口大約近萬人，油田企業(yè)連續(xù)三年招工使得一些在外地發(fā)展的大慶油田職工子女返回大慶工作，這部分職工如今已經(jīng)進(jìn)入婚齡期，他們的需求是剛性的，這是大慶樓市火爆的主要因素；二是在城鎮(zhèn)化過程中，城市流動人口增加。目前，大慶大企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，石油天然氣探明儲量不斷增加，采油技術(shù)不斷進(jìn)步，以石化深加工等非油的接續(xù)產(chǎn)業(yè)也迅速壯大，國家及省政府支持大慶的發(fā)展，被國家列為資源型可持續(xù)發(fā)展城市，又被確定了裝備制造業(yè)的基地，還有哈大齊走廊建設(shè)的優(yōu)惠政策，化工產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、新材料、電子信息等產(chǎn)業(yè)的壯大發(fā)展，增加了城市的吸納能力，帶來了人流的集聚，外來人口的增加，也促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的拉升。

（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級

居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。從購買力的角度來看，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和生活水平的顯著改善，使人們的購房意愿不斷提高，并且隨著對房價(jià)升高的預(yù)期，對住房的投資和投機(jī)需求增加，拉動了房產(chǎn)價(jià)格的上升。由于居民生活水平不斷提高，改善型購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力支撐。一些取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求；城市拆遷改造，創(chuàng)造了居民的住房需求。

（四）通脹預(yù)期下房地產(chǎn)投資增加

居民出于保值增值的考慮增加對房地產(chǎn)的持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資本市場不穩(wěn)健，投資股市存在較大風(fēng)險(xiǎn)，在投資渠道有限的情況下，流動性資金過剩和投資渠道不足，大量的社會流動資金大多偏向于持有房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)具有商品和資產(chǎn)雙重屬性，購置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹預(yù)期不斷加大的情況下，客觀上增加了人們對住房漲價(jià)的心理預(yù)期，產(chǎn)生了投資和投機(jī)需求，對房價(jià)上漲也起到了一定的推波助瀾作用。

（五）開發(fā)成本的提高促使房價(jià)上漲

房價(jià)的高低由兩方面決定，供求關(guān)系和開發(fā)成本。從房地產(chǎn)的開發(fā)成本來看，首先是地價(jià)，大慶的地價(jià)居高不下，使房屋開發(fā)成本逐步攀升。住宅用地沒有招拍掛之前，很多地產(chǎn)商以極低的價(jià)格獲得了土地，當(dāng)時每平方米土地僅有100元。而今天，隨著大慶城市建設(shè)用地的減少，尤其是東西兩個主城區(qū)地，每平方米的價(jià)格不低于800元，部分地價(jià)已經(jīng)超過了1200元/平方米。這樣高的土地價(jià)格自然會反映到房子的價(jià)格上；其次，人工成本上漲。以前，一個工時的人工費(fèi)是50元，現(xiàn)在人工費(fèi)用達(dá)到了100元，也反映在房價(jià)上；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳的各種稅費(fèi)，原材料等也都上漲，這些因素都推高了房價(jià)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力不強(qiáng)

大慶市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量不少，但是大多數(shù)是規(guī)模小、開發(fā)能力與技術(shù)力量薄弱，所能承建的項(xiàng)目層次低。這種細(xì)碎經(jīng)營致使行業(yè)整體的集中度低,開發(fā)成本費(fèi)用大，開發(fā)效益不高。尤其市內(nèi)的許多重大工程都有外省著名的企業(yè)進(jìn)駐,這也暴露出企業(yè)在自身實(shí)力上的缺陷。市場核心競爭力的缺乏將使大慶市房地產(chǎn)業(yè)難以形成集團(tuán)化、規(guī)?；?jīng)營。同時,開發(fā)商的整體素質(zhì)還有待提高。開發(fā)企業(yè)的誠信理念、道德規(guī)范等基本方面直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但嚴(yán)重違法違規(guī)、拖欠農(nóng)民工工資等現(xiàn)象時常發(fā)生，影響著房地產(chǎn)業(yè)的市場形象與行業(yè)發(fā)展的健康氛圍，進(jìn)而不利于其綜合素質(zhì)的提高，甚至喪失僅有的市場競爭力。因此大慶市房地產(chǎn)業(yè)的社會誠信體系及監(jiān)督體系還需亟待完善。資質(zhì)低開發(fā)能力不強(qiáng)，供給產(chǎn)品潛在價(jià)格提高。大慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)行業(yè)特征突出表現(xiàn)為數(shù)量多、規(guī)模小、資質(zhì)低、技術(shù)力量薄弱，開發(fā)能力不強(qiáng)。本次調(diào)研選擇的30戶樣本企業(yè)中，企業(yè)資質(zhì)為一級企業(yè)占10%，二級企業(yè)占23%，三級企業(yè)占53%，其他資質(zhì)企業(yè)占14%，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)先天不足。據(jù)大慶市建設(shè)局對191家三級資質(zhì)的施工總承包和專業(yè)承包企業(yè)2008年度從業(yè)信用情況進(jìn)行考核評價(jià)，行業(yè)信用等級良好68家，合格95家，基本合格16家，不合格企業(yè)12家。

（二）相關(guān)部門監(jiān)管不到位，價(jià)格主管部門缺位

目前，大慶市政府對城市定位、城市布局、發(fā)展方向作出遠(yuǎn)景規(guī)劃，相對說規(guī)劃是較為嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)和理性的，但執(zhí)行中隨意性較大。主要表現(xiàn)為：對房地產(chǎn)開發(fā)商的遷就、對利害部門局部利益的遷就、對房地產(chǎn)拉動GDP的關(guān)注和對買方的利益關(guān)注不足。因此造成了很多負(fù)面的影響，從房地產(chǎn)市場價(jià)格的角度考慮主要是房地產(chǎn)價(jià)格形成過度依賴市場，但這種市場價(jià)格基本是賣方?jīng)Q定市場價(jià)格的市場。近幾年，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格大幅上漲，廣告、中介等營銷費(fèi)用不斷增加，土地價(jià)格成倍增長。這些都是推動房價(jià)上漲的重要因素，但卻不是房價(jià)持續(xù)上漲的決定性因素。房產(chǎn)價(jià)格背離了價(jià)值，漲價(jià)帶有更多的人為炒作和投機(jī)的成份?！秲r(jià)格法》中明確，出讓土地上的商品房是市場調(diào)節(jié)價(jià)，然而“市場調(diào)節(jié)價(jià)”的自由度，也讓一些開發(fā)商迷失，開發(fā)商在申領(lǐng)預(yù)售證時填寫的開盤均價(jià)與其實(shí)際成交均價(jià)相吻合的極少，給市場以價(jià)格的選擇權(quán)，沒有相關(guān)部門規(guī)范開發(fā)商的價(jià)格行為，公開、透明、公平的市場價(jià)格秩序受到挑戰(zhàn)。

（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)不盡合理，盲目投資助長了價(jià)格的上漲

從需求角度看，衣食住行是居民的最基本需求，老百姓購房需求，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。但目前因?yàn)楣┙o方產(chǎn)品的單一、消費(fèi)引導(dǎo)的偏差和投資渠道的單一，房地產(chǎn)消費(fèi)和投資并存，尤其是房地產(chǎn)投機(jī)需求熱潮方興未艾，人均住房面積的參考作用有所下降，城市樓房空置率和價(jià)格雙升，導(dǎo)致中低收入者購房愈加困難，也阻滯了城市化進(jìn)程。此外，公眾與開發(fā)企業(yè)之間的信息不對稱，導(dǎo)致很多人盲目跟風(fēng)消費(fèi)。

（四）房地產(chǎn)貸款增長迅速

據(jù)調(diào)查，截至2009年7月末，全市個人住房類貸款總規(guī)模859358萬元，比年初增加264033萬元，增長44.35%，高于信貸增幅28.45個百分點(diǎn)。其中住房公積金貸款712487萬元，比年初增加229511萬元，增長47.52%；銀行個人購房貸款余額146871萬元，比年初增加34522萬元，增長30.73%。開發(fā)商及土地儲備貸款62500萬元，比年初增加54000萬元，增長635.29%。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長作出了重要貢獻(xiàn)。但如此規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)貸款，使房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)日增，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個人住房不良貸款將在未來3到8年間出現(xiàn)，也就是說3年以后，個人住房貸款違約率將上升，不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)將開始逐漸暴露出來。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，除開發(fā)商開發(fā)資金來自于銀行貸款外，消費(fèi)者的購房資金也來自于銀行貸款和住房公積金，建筑企業(yè)墊付的工程資金也有很多來自于銀行貸款，使銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范面臨多種壓力。大慶市情況則與國內(nèi)大形勢有所區(qū)別，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金主要來源于企業(yè)自籌、定金及預(yù)收款、銀行貸款這三種形式，房地產(chǎn)融資渠道單一，絕大部分資金來源還是從銀行取得，對銀行依賴度過高。銀行由于有實(shí)物抵押，認(rèn)為房地產(chǎn)抵押貸款是非常安全的，從而增加貸款額度。但隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險(xiǎn)正在逐步積聚。住房公積金管理機(jī)構(gòu)在“關(guān)注民生，保障民生，使百姓住有所居”的強(qiáng)大輿論中以及為追求最大增值收益而過度地降低貸款門檻，放寬貸款條件、提高貸款額度，違反有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定簡化貸款程序，此舉出發(fā)點(diǎn)無可非議，在眼前雖能滿足一部分中低收入家庭解決住房困難的需求，但從長遠(yuǎn)來看，隨著貸款規(guī)模的急劇膨脹，房地產(chǎn)泡沫破裂及其他相關(guān)因素的變化，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)也將凸顯出來，一旦風(fēng)險(xiǎn)變成現(xiàn)實(shí)，作為負(fù)債經(jīng)營的住房公積金管理中心將面臨巨大危機(jī)，必將造成資金損失，直接影響繳存住房公積金職工的切身利益，進(jìn)而動搖住房公積金制度，極易造成類似美國次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)貸款產(chǎn)品單一，利率定價(jià)模式過于簡單，沒有很好地根據(jù)國家的調(diào)控政策，開發(fā)不同貸款利率的多樣化產(chǎn)品，發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)信貸引導(dǎo)房地產(chǎn)布局、產(chǎn)品多樣化和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，在引導(dǎo)消費(fèi)上作用發(fā)揮不到位。

四、規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場的建議

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時地采集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，可以全面及時、準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

（二）強(qiáng)化保障住房建設(shè)

要建立多層次的市場供應(yīng)體系，大幅提高經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房比重，控制高檔商品房數(shù)量。要建立完善住房供應(yīng)保障體系，借鑒中央對農(nóng)民直接補(bǔ)貼的經(jīng)驗(yàn)，探索建立住房補(bǔ)貼機(jī)制，保障中低收入家庭的住房需求。要建立有效的房地產(chǎn)信息發(fā)布機(jī)制，及時公布住房供應(yīng)信息，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假信息、欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者、惡意哄抬房價(jià)等行為。

（三）強(qiáng)化對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管職能

相關(guān)房地產(chǎn)管理部門要增強(qiáng)服務(wù)意識，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高工作效率。要清理現(xiàn)行的規(guī)章制度，凡是有利于規(guī)范市場秩序和促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的，就要不折不扣地執(zhí)行，保證落實(shí)；凡是不利于規(guī)范市場秩序和促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的，就要及時糾正。要及時對上級和房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策作出反應(yīng)，確保政策落實(shí)到位。房地產(chǎn)業(yè)過熱，如果不加以正確引導(dǎo)，很有可能發(fā)展成為房地產(chǎn)泡沫，造成經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)，影響擴(kuò)內(nèi)需、保增長政策的落實(shí)。對此，應(yīng)該保持清醒的頭腦和認(rèn)識，決不能不顧客觀實(shí)際情況，使房地產(chǎn)業(yè)過度熱起來。要想方設(shè)法促使房地產(chǎn)業(yè)勻速發(fā)展。一是合理規(guī)劃國家和地方的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、循序漸進(jìn)地進(jìn)行開發(fā)，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步入規(guī)范化、制度化軌道，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二是嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的總量，有關(guān)部門要盡快完善建筑用地和房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、管理、處罰等實(shí)施辦法，避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)用地，以穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)。這樣開發(fā)者、投資者、消費(fèi)者才會有投資的信心。三是加快推進(jìn)商品房銷售（預(yù)售）管理辦法，遏制投機(jī)者狂炒樓花，使房地產(chǎn)的價(jià)格恢復(fù)正常價(jià)位。四是狠剎房地產(chǎn)業(yè)中不正之風(fēng)，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

（四）銀行和住房公積金機(jī)構(gòu)應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

一是銀行要提高認(rèn)識，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識。要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開發(fā)的觀點(diǎn)。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個人購房，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫累聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)”，不讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子，要讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。二是加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)的關(guān)注，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心的業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場走勢，重點(diǎn)區(qū)域房價(jià)、地價(jià)變化的跟蹤研究，防范和規(guī)避產(chǎn)品性及區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)整、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。三是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取貸款。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者，不得審批和貸款。四是加強(qiáng)貸款管理，對發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。適當(dāng)提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智地進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。五是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

（五）開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理經(jīng)營，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與服務(wù)，多方拓寬融資渠道

一是投資決策理性化、投資規(guī)模理性化。根據(jù)企業(yè)自身的資金實(shí)力，認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)研，正確進(jìn)行目標(biāo)市場定位，合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化，認(rèn)真接受政府指導(dǎo)，看準(zhǔn)市場趨向，適應(yīng)中低收入者需求，多開發(fā)中低價(jià)位住房。二是注重品牌戰(zhàn)略。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的社會責(zé)任，對消費(fèi)者負(fù)責(zé)，遵紀(jì)守法，以規(guī)范的市場行為建立良好的公眾形象，從而贏得市場。

〔責(zé)任編輯：李 霞〕

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1002-2341(2010)02-0070-05

2010-03-08

趙來生（1965—），男，黑龍江肇源人，副主任科員，從事銀行業(yè)運(yùn)行分析研究。