方輝振

三方利益主體博弈下的中國(guó)房市

方輝振

政府、開(kāi)發(fā)商、民眾是影響中國(guó)房市發(fā)展的三大利益主體。政府利益是政府在行使公共權(quán)力過(guò)程中表現(xiàn)出來(lái)的利益形式，但政府行為非公共利益取向也會(huì)導(dǎo)致其行為失范和扭曲；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為受“理性經(jīng)濟(jì)人”思想支配，但其行為也受到各種社會(huì)因素的制約和影響；民眾大多是“自利人”，其自利傾向常常受到社會(huì)心理因素的影響。中國(guó)房市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)正是政府與開(kāi)發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結(jié)果與表現(xiàn)，政府與開(kāi)發(fā)商博弈的基礎(chǔ)是兩者之間的利用與合作關(guān)系，政府與民眾博弈的基礎(chǔ)是依賴與埋怨關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與民眾的博弈是在相互猜忌的基礎(chǔ)上展開(kāi)的。

政府；開(kāi)發(fā)商；民眾；博弈；中國(guó)房市

近年來(lái)，中央政府一直甚為關(guān)注房市，出臺(tái)了一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但結(jié)果卻是房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是越調(diào)越高，因而對(duì)房市的關(guān)注成了當(dāng)今中國(guó)社會(huì)關(guān)注的最大焦點(diǎn)。但是，要真正從根本上解決中國(guó)的房市問(wèn)題，必須要對(duì)房市的性質(zhì)和本質(zhì)作更為深入的分析。在我看來(lái)，1998年以來(lái)，中國(guó)房市的發(fā)展歷程和狀態(tài)主要是政府與開(kāi)發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的過(guò)程和表現(xiàn)。

一、三方主體行為的利益分析

馬克思曾說(shuō)：“人們奮斗所爭(zhēng)取的一切，都同他們的利益有關(guān)。”[1]利益就是人們根據(jù)自身的各種需要通過(guò)一定的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)得到的好處，這里既包括物質(zhì)利益也包括精神利益。利益主體從需要主體轉(zhuǎn)化而來(lái)，是在一定社會(huì)關(guān)系下從事生產(chǎn)活動(dòng)或其他社會(huì)活動(dòng)，以便直接或間接地追求自身社會(huì)需要（包括物質(zhì)需要與精神需要）滿足的人或群體。利益主體可以分為個(gè)人、家庭、集體、集團(tuán)、國(guó)家和社會(huì)等幾個(gè)層次，由此產(chǎn)生了個(gè)人利益、群體利益、公共利益等不同層次的利益。人們要求實(shí)現(xiàn)自我利益，同時(shí)也受到別人的利益和社會(huì)條件的制約，這一矛盾的發(fā)展，一方面加劇了利益分化和利益對(duì)立，另一方面人們圍繞共同利益形成緊密聯(lián)系，從而形成利益博弈過(guò)程[2]（P222）。

近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多利益或非利益主體卷入這場(chǎng)利益博弈，在這場(chǎng)房?jī)r(jià)博弈中，博弈方主要包括政府、開(kāi)發(fā)商和民眾三類利益主體。

（一）政府行為的利益分析

從理論上講，政府是整個(gè)社會(huì)的代表，是由各政黨、各社會(huì)團(tuán)體、各社會(huì)階層和全體國(guó)民選出的利益代言人，它是具有合法授權(quán)的、完全代表民意和社會(huì)普遍利益的行政機(jī)構(gòu)，并且以全社會(huì)的名義對(duì)社會(huì)進(jìn)行管理[3]。作為公共機(jī)構(gòu)，政府行為具有公共利益取向，實(shí)際上這一取向還受到以下因素的影響。（1）社會(huì)主義國(guó)家在本質(zhì)上是一種最高民主的形式，以人民的利益為重，國(guó)家的本質(zhì)決定了政府行為的性質(zhì)。（2）中國(guó)為單一制國(guó)家，權(quán)力和權(quán)威合法地集中于中央機(jī)構(gòu)，中央政府可以對(duì)地方政府行為進(jìn)行監(jiān)督、控制和約束。

然而，公共選擇理論認(rèn)為，政府并不是專門為了所謂的公共利益而存在的。在現(xiàn)實(shí)生活中，政府的作用是雙重的，它既可能增進(jìn)社會(huì)公共福利，也可能侵蝕、損害公眾的利益，這是“諾思悖論”中所描述的情形[4]。政府利益是政府在行使公共權(quán)力的過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的利益形式，包括公共利益和非公共利益（如部門利益、個(gè)人利益）。我國(guó)已有眾多學(xué)者承認(rèn)政府利益的存在，并認(rèn)為政府是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的利益主體之一，承認(rèn)政府合法權(quán)益更符合現(xiàn)實(shí)情形，更有利于社會(huì)主義初級(jí)階段的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。

在高度集中的計(jì)劃體制下，中央政府與地方政府之間的關(guān)系為絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)與服從關(guān)系。國(guó)家利益是各級(jí)政府唯一的行為目標(biāo)指向。地方政府既無(wú)必要的權(quán)力和責(zé)任，也不享有任何利益。改革開(kāi)放以后，各級(jí)地方政府扮演著雙重角色，承擔(dān)著雙重職能。一方面，作為向中央政府和上級(jí)政府負(fù)責(zé)的機(jī)關(guān)，作為國(guó)家機(jī)器中的一個(gè)環(huán)節(jié)，承擔(dān)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行職能；另一方面，又作為地方利益的代表者，承擔(dān)地方經(jīng)濟(jì)決策、協(xié)調(diào)、管理的職能和社會(huì)公共事務(wù)管理職能。在中央政府放權(quán)讓利的過(guò)程中，地方政府的自主權(quán)更大，其創(chuàng)租空間也更廣闊，對(duì)部門利益、個(gè)人利益的追求也更為顯性化。而在中國(guó)，人民當(dāng)家作主的憲法原則在基層政治生活中遠(yuǎn)未得到真正實(shí)現(xiàn)，公眾利益訴求的組織程度低，合法表達(dá)利益的渠道還未完善，這使得地方政府對(duì)上負(fù)責(zé)與對(duì)下負(fù)責(zé)的傾向都有所降低，而自身任意活動(dòng)的空間則有所擴(kuò)大，其行為偏離公共利益的可能性也有所上升。

在對(duì)政府行為的相關(guān)研究中，“公共人”假設(shè)與“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)均屬于一種“極點(diǎn)式”假設(shè)，與這兩種“極點(diǎn)式”假設(shè)相比，“比較利益人”假設(shè)更符合公共管理領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)[5]。如果將絕對(duì)的“利己”設(shè)為“0”，反絕對(duì)的“利他”設(shè)為“1”，則從“0”至“1”的運(yùn)動(dòng)過(guò)程表示“利他”的比例在不斷增大；從“1”至“0”的運(yùn)動(dòng)過(guò)程則表示“利己”的比例在不斷增加。絕大多數(shù)人對(duì)利益的追求都是自利與他利、自我利益和共同利益的結(jié)合?！氨容^性”有兩層含義：從動(dòng)機(jī)與過(guò)程分析，它指的是過(guò)程中的一種選擇與權(quán)衡；從實(shí)際結(jié)果分析，它是一種對(duì)利益的限定，“比較利益”應(yīng)理解為綜合而成的利益?！皠?dòng)態(tài)性”指的是，在不同的行為領(lǐng)域、不同的制度安排下，個(gè)人的比較利益平衡點(diǎn)在“0”和“1”之間所處的位置會(huì)有所變化；另外，即使在相同的條件下，不同個(gè)人的比較利益平衡點(diǎn)也可能會(huì)存在差異。動(dòng)態(tài)性意味著制度設(shè)計(jì)的復(fù)雜性，同時(shí)也反映了人性的可塑性。相對(duì)性是指“比較利益人”的行為動(dòng)機(jī)是在完全的利己和完全的利他之間的一個(gè)變化著的相對(duì)點(diǎn)。“比較利益人”既不是純粹的“經(jīng)濟(jì)人”，也不是純粹的“公共人”，而是處于兩者之間。相對(duì)性意味著公共管理并不能簡(jiǎn)單地從某一個(gè)極點(diǎn)出發(fā)，而要考慮到自利與他利的共存。

“比較利益人”假設(shè)比較符合現(xiàn)實(shí)情形，因而可將政府視為公共利益與局部利益之間徘徊的“比較利益人”。公共利益與非公共利益兩種行為取向之間也并非是簡(jiǎn)單的非此即彼的關(guān)系，而有可能是相容的關(guān)系。比如，政府財(cái)政收入的增加與社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、人民生活的改善息息相關(guān)。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，不僅保障了政府的經(jīng)濟(jì)利益，也提高了政府自身的“合理性”和在民眾中的威望。政府的內(nèi)在激勵(lì)與公共利益對(duì)政策的外在約束機(jī)制共同作用，使經(jīng)濟(jì)政策的制定和執(zhí)行更加有效，形成類似“帕累托最優(yōu)”的局面。當(dāng)政府行為取向與公共利益不完全一致時(shí)，出于自身利益的考慮，政府可能會(huì)放棄最佳的政策選擇。但在一定的客觀條件下，政府也能帶來(lái)使社會(huì)公共利益有一定保障的次優(yōu)政府經(jīng)濟(jì)政策。在另外一些情況下，政府行為非公共利益取向?qū)е抡袨槭Х逗团で瑢?duì)有利可圖的領(lǐng)域緊抓不放，而對(duì)不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的工作卻不夠重視，政府角色缺位、錯(cuò)位的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。對(duì)部門利益的過(guò)分追求則可能會(huì)損害社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)。例如，由于政府官員的考核和升遷制度的不完善導(dǎo)致官員為了片面追求工作業(yè)績(jī)，而使經(jīng)濟(jì)政策的制定和執(zhí)行與社會(huì)公共利益相脫節(jié)。

（二）開(kāi)發(fā)商行為的利益分析

人類居住、工作以及娛樂(lè)的空間必須由一些人去推動(dòng)并管理其開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不斷地重新配置建成環(huán)境以滿足社會(huì)需要的一種活動(dòng)。人口、技術(shù)與人類愛(ài)好的不斷變化帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永恒需求。金融機(jī)構(gòu)、大型公司、大學(xué)、醫(yī)學(xué)中心等機(jī)構(gòu)以及市政當(dāng)局或其他人與機(jī)構(gòu)都可以成為開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)起人和組織者，為了確保開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，他還必須整合各類專業(yè)人才以及協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，在這一過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商扮演著眾多不同角色[2]（P59－60）。

開(kāi)發(fā)商的第一個(gè)特征是其較好的組織與協(xié)調(diào)能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建造、租售、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此開(kāi)發(fā)商需要政府、社會(huì)其他專業(yè)人士的服務(wù)，必須與其他相關(guān)企業(yè)或機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作。政府部門是開(kāi)發(fā)商必須重視的合作伙伴，盡管兩者時(shí)有沖突。

開(kāi)發(fā)商的第二個(gè)特征是較好的承擔(dān)和控制各類風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如同新產(chǎn)品的研發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)與不確定性伴隨其全過(guò)程，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還具有周期長(zhǎng)、投資多的特點(diǎn)，一旦決策失誤，有可能會(huì)付出高昂的成本。這就要求開(kāi)發(fā)商具有控制各種風(fēng)險(xiǎn)的能力，有承受壓力與不確定性的勇氣。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)部分是源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)與淘汰。

開(kāi)發(fā)商的第三個(gè)特征是對(duì)社會(huì)聲譽(yù)的重視。良好的社會(huì)聲譽(yù)與實(shí)力是品牌建立的重要前提，是吸引購(gòu)房者的重要因素。強(qiáng)勢(shì)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格及硬件之爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。良好的社會(huì)聲譽(yù)能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多財(cái)富。當(dāng)前有關(guān)房地產(chǎn)商負(fù)面形象的宣傳已經(jīng)太多，甚至達(dá)到泛濫的地步，但房地產(chǎn)商依然能夠泰然處之，說(shuō)到底，房地產(chǎn)商關(guān)心的只是那些有購(gòu)房能力的潛在消費(fèi)群體的聲音和意見(jiàn)。

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商上述行為是“理性經(jīng)濟(jì)人”使然。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“理性經(jīng)濟(jì)人”概念包含兩方面內(nèi)容：第一是自利，追求自身利益是人的經(jīng)濟(jì)行為的根本動(dòng)機(jī)，這種動(dòng)機(jī)和由此產(chǎn)生的行為有其內(nèi)在于人本身的生物學(xué)和心理學(xué)的根據(jù)，人們?cè)谧非笞岳耐瑫r(shí)又可以帶來(lái)社會(huì)的“公利”；第二是理性，能根據(jù)市場(chǎng)狀況、自身處境和自身利益作出判斷，并使自己的經(jīng)濟(jì)行為適應(yīng)于經(jīng)驗(yàn)中學(xué)到的東西，從而帶來(lái)自身利益最大化。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)繼承和發(fā)展了“理性經(jīng)濟(jì)人”的假說(shuō)，充分論證了“經(jīng)濟(jì)人”的理性是如何追求并達(dá)到自利的目的。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)派認(rèn)為，“最大化”是一切行為的準(zhǔn)則，消費(fèi)者追求效用最大化，生產(chǎn)者追求利潤(rùn)最大化。但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中的人與“理性經(jīng)濟(jì)人”有眾多區(qū)別，其中之一便是“現(xiàn)實(shí)人”的有限理性特征。赫伯特·西蒙首先提出了“有限理性”，有限理性條件下人類行為特征表現(xiàn)為三點(diǎn)，即經(jīng)常調(diào)整行為目標(biāo)、經(jīng)常性調(diào)整實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行為、在決策中采用“滿意原則”或“次優(yōu)原則”。

“理性經(jīng)濟(jì)人”并不等同于一味追求私利且毫無(wú)道德感的人，其道德取向有賴于外力約束作用。亞當(dāng)·斯密所理解的理性經(jīng)濟(jì)人并非等同于“非道德主義者”。在斯密看來(lái)，雖然個(gè)人并沒(méi)有自覺(jué)地使個(gè)人利益與社會(huì)利益相一致，但“看不見(jiàn)的手”作用的結(jié)果帶來(lái)了這種一致性。他認(rèn)為，人們?cè)凇耙恢豢床灰?jiàn)的手”的指導(dǎo)下去追求自己利益，往往能比真正處于本意的情況下更有效地促進(jìn)社會(huì)的利益。每個(gè)人天然地是他自己利益的判斷者，但每個(gè)人在追求自己私利時(shí)，不得不考慮他人的私利，否則難以實(shí)現(xiàn)他自己的利益。即使人們最初是從純粹的自利動(dòng)機(jī)出發(fā)，他們的行為也不可避免地受到各種社會(huì)因素的制約和影響。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，人們的自利動(dòng)機(jī)總是會(huì)受到他人的同樣動(dòng)機(jī)和行為的矯正。很少有人能夠按照自己的意愿隨心所欲地支配自己行為，人們不得不尊重他人、服從社會(huì)規(guī)則，并協(xié)調(diào)自身與他人、個(gè)人與社會(huì)之間的關(guān)系。這是人適應(yīng)社會(huì)的一種表現(xiàn)。但個(gè)人在對(duì)待利己、利他兩者之間關(guān)系時(shí)難免會(huì)存在目光短淺、難以全面把握所需信息等問(wèn)題，而社會(huì)應(yīng)肩負(fù)規(guī)范、調(diào)節(jié)、引導(dǎo)企業(yè)行為的責(zé)任和義務(wù)。正如哈耶克所說(shuō)的：真正的問(wèn)題不在于人類是否由自私的動(dòng)機(jī)所左右，而在于要找到一套制度，從而使人們能夠根據(jù)自己的選擇以及決定其普遍行為的動(dòng)機(jī)，盡可能地為滿足他人的需要貢獻(xiàn)力量。

（三）民眾行為的利益分析

“民眾”的內(nèi)涵在不同場(chǎng)合有所不同，如在住房市場(chǎng)中，民眾作為需求方對(duì)應(yīng)的是作為供給方的開(kāi)發(fā)商，在勞動(dòng)力市場(chǎng)中，民眾作為勞動(dòng)力供給方對(duì)應(yīng)的是作為勞動(dòng)力需求方的企業(yè)雇主。大城市民眾的行為具有階層性，民眾內(nèi)部社會(huì)分層的形成乃至固化現(xiàn)象導(dǎo)致各社會(huì)階層在生活方式、消費(fèi)方式、價(jià)值觀、對(duì)具體事件的感知等方面的差異日益明顯，從而使得各社會(huì)階層的博弈策略具有不同的特征[2]（P62－64）。

上層社會(huì)包括國(guó)家與社會(huì)管理層中的高層領(lǐng)導(dǎo)干部、經(jīng)營(yíng)人員階層中的大企業(yè)經(jīng)理人員、私營(yíng)企業(yè)主階層中的大私營(yíng)企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員階層中的高級(jí)專業(yè)人員，上層社會(huì)的人數(shù)占大城市人口總量的比例很小。上層社會(huì)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在，擁有特權(quán)與資源，選擇居住區(qū)位的能力較強(qiáng)（好的城市區(qū)位都為他們所占據(jù)）。對(duì)于地方政府與房地產(chǎn)商而言，上層社會(huì)是“受歡迎”的人群。上層社會(huì)人群的入住可以提升社區(qū)品位，還可能促進(jìn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)與商業(yè)發(fā)展；即便上層社會(huì)的消費(fèi)場(chǎng)所不是在當(dāng)?shù)兀荒芊睒s社區(qū)商業(yè)，但作為上層集聚的地點(diǎn)，這個(gè)社區(qū)的知名度也會(huì)得到大幅提高。上層社會(huì)傾向于利用自身的社會(huì)資源，積極干預(yù)政策，使之朝著有利于自身利益的方向變動(dòng)，對(duì)不利于自身利益的政策則采取躲避的方式，常常以“保護(hù)小區(qū)私密性”等為借口，拒絕接受政府機(jī)構(gòu)合法的監(jiān)督檢查，這導(dǎo)致城市管理中出現(xiàn)一些“盲區(qū)”。

中間階層是指社會(huì)中具有中等的收入、中等的社會(huì)地位、較高的教育程度、較高的知識(shí)和技能的社會(huì)群體。當(dāng)代中國(guó)的“中間階層”，其社會(huì)地位處于精英階層之下與底層社會(huì)之上的中間地帶。中間階層的特征表現(xiàn)在，患得患失的焦慮心理、理性消費(fèi)、尊重法律幾個(gè)方面。中間階層內(nèi)部也有上中層、中中層、中下層的區(qū)別，另外也有出身和職業(yè)的不同，中間階層人士之間相互排斥的現(xiàn)象也比較常見(jiàn)。中產(chǎn)階層信奉獨(dú)立平等，自由理性和誠(chéng)信守法的法律理念，其實(shí)際行動(dòng)大多為誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)、合法經(jīng)營(yíng)、恪守規(guī)則、謀求法治，表現(xiàn)出較強(qiáng)的現(xiàn)代民主政治意識(shí)，具有獨(dú)特的法律文化品格[6]。但有研究表明，不可高估當(dāng)代中國(guó)大城市中間階層的行動(dòng)力。通過(guò)對(duì)上海市的個(gè)案研究，有學(xué)者發(fā)現(xiàn)，那些職業(yè)地位相對(duì)較高的政治、文化、經(jīng)濟(jì)精英往往是不參與或是中途選擇退出的業(yè)主，這就說(shuō)明中產(chǎn)階層權(quán)利意識(shí)、行動(dòng)能力、可動(dòng)員資源與行動(dòng)選擇之間相關(guān)關(guān)系存在不確定性[7]。

“底層社會(huì)”或“下層階級(jí)”的概念最早由卡爾·繆爾達(dá)爾（Karl Gunnar Myrdal）于1962年提出，主要指的是處于社會(huì)階層結(jié)構(gòu)最底層的人口。這個(gè)階層成員的平均生活水平明顯低于人口的大多數(shù)，是一個(gè)以多重不利為特征的群體；他們中有很多人長(zhǎng)期失業(yè)，或者是工作不穩(wěn)定，時(shí)有時(shí)無(wú)；有些人無(wú)家可歸或沒(méi)有固定的長(zhǎng)期住處；下層階級(jí)的成員可能長(zhǎng)期依賴國(guó)家的福利救濟(jì)；下層階級(jí)經(jīng)常被描寫成“邊緣化的”或脫離了大多數(shù)人的生活方式的人。當(dāng)代中國(guó)大城市的底層社會(huì)主要由商業(yè)服務(wù)業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)工人、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者中處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的部分人員和無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)人員組成。底層社會(huì)中的大多數(shù)人受教育程度低，對(duì)國(guó)家的政策、法律、法規(guī)比較陌生，一旦其權(quán)益受到侵害，他們也不熟悉利益訴求，談判能力較弱。

民眾大多是“自利人”。這里的“自利”指的是人們追求自身或家庭利益的行為和傾向。自利性促使人類不斷追求自身物質(zhì)生活條件的改善，促進(jìn)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展。但在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展階段，大多數(shù)的人仍然在為滿足自身生存的基本需要而奔波，人們的道德水平相對(duì)較低，自利往往也導(dǎo)致種種不道德行為與失范行為的發(fā)生，損人利己的現(xiàn)象也時(shí)常出現(xiàn)。同時(shí)，民眾的自利傾向常常受到社會(huì)心理因素的影響，如相互攀比以及炫耀性的心理，在這些社會(huì)心理因素的影響下，民眾的自利傾向往往更加明顯，人們更加傾向于將精力和時(shí)間用于滿足自己對(duì)金錢的欲望、炫耀財(cái)富的需要。

二、三方主體博弈的房市分析

上述可見(jiàn)，政府、開(kāi)發(fā)商、民眾是影響和決定中國(guó)房市發(fā)展的三大利益主體。而中國(guó)房市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)正是政府與開(kāi)發(fā)商、民眾三方主體之間的利益沖突與博弈的結(jié)果和表現(xiàn)。

（一）三方主體外部博弈的房市分析

首先，政府與開(kāi)發(fā)商博弈的基礎(chǔ)是兩者之間的利用與合作關(guān)系。合作聯(lián)盟的共同目標(biāo)是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展并從中獲益。就整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)看，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)之一，直接影響50多個(gè)部門近2000種上游產(chǎn)業(yè)；就地方經(jīng)濟(jì)看，它關(guān)系到中國(guó)2000多個(gè)縣市的財(cái)政和稅收，涉及各級(jí)地方官員的政績(jī)和升遷，影響眾多國(guó)有銀行的收益，甚至還與一些公務(wù)員的灰色收入直接掛鉤。因此，面對(duì)資本，急于完成硬性政治任務(wù)的地方政府采取的行動(dòng)策略是“迎合”多于“對(duì)抗”。開(kāi)發(fā)商為確保自己的風(fēng)險(xiǎn)最小化利潤(rùn)最大化，采取“理性回應(yīng)”策略[2]（P222）。資本在各地開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)之間的流動(dòng)、逐利是“理性”特征的最直接反映。舊城改造過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的行為也具有理性特征，如回避政策文件中的“居民回遷”問(wèn)題以減少成本，優(yōu)先選取那些獲利前景比較看好的熱點(diǎn)地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在中心城區(qū)進(jìn)行高密度、高容積率的再開(kāi)發(fā)。

其次，政府與民眾之間博弈的基礎(chǔ)是依賴與埋怨關(guān)系。政府存在的合法性依賴于民眾的認(rèn)可，政府推動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展需要民眾配合，而民眾則依賴政府提供各類公共服務(wù)以及實(shí)現(xiàn)利益訴求。根本利益一致的政府與民眾之間也存在利益沖突，主要表現(xiàn)在推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中民眾的利益得不到應(yīng)有維護(hù)。地方政府的強(qiáng)烈干預(yù)體現(xiàn)在城市化過(guò)程中，民眾在很大程度上承擔(dān)了非正常城市化的成本，現(xiàn)有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)頻繁變動(dòng)導(dǎo)致民眾對(duì)政府的不信任，政府片面地理解城市化發(fā)展提高民眾生活水平的作用，導(dǎo)致民眾物質(zhì)利益與精神利益雙重受損。面對(duì)民眾，地方政府常見(jiàn)的柔性策略有“勸說(shuō)”、“隱瞞真相”，這是政府機(jī)構(gòu)及官員為規(guī)避政治風(fēng)險(xiǎn)而采取的理性策略；當(dāng)柔性策略不能起到應(yīng)有效果時(shí)，地方政府常常動(dòng)用強(qiáng)制手段達(dá)到目的，最常見(jiàn)理由是“為公共利益”，實(shí)質(zhì)上往往是政府利用了公共利益難以清晰界定的特點(diǎn)而任意裁量的作為。城市化過(guò)程中最容易遭遇利益損失的是那些中下階層的民眾，如舊城改造被動(dòng)遷人群、郊區(qū)征地中的失地農(nóng)民，因此民眾行動(dòng)范式大體上也帶有中下階層的“順從”、“有限抗?fàn)帯被蛘摺皻缡娇範(fàn)帯钡奶攸c(diǎn)[2]（P223）。雖然他們中的大多數(shù)既沒(méi)有特權(quán)也沒(méi)有金錢，但可以做“釘子戶”，通過(guò)不斷要價(jià)提高拆遷成本。據(jù)介紹，上海土地出讓金73%用于動(dòng)遷，其余建基礎(chǔ)設(shè)施配套。更有南方某市，拆遷竟然造就出十幾位億萬(wàn)富翁。這說(shuō)明，中國(guó)城市原居民中確實(shí)有一部分人通過(guò)拆遷進(jìn)入富翁行列，而高額拆遷成本最終當(dāng)然要進(jìn)入房?jī)r(jià)中。

最后，開(kāi)發(fā)商與民眾之間的博弈是在相互猜忌的基礎(chǔ)之上展開(kāi)的。面對(duì)民眾，開(kāi)發(fā)商的策略是“強(qiáng)勢(shì)出擊、隨機(jī)應(yīng)變”，開(kāi)發(fā)商在住房結(jié)構(gòu)定位方面具有決定權(quán)，傾向于在中心城區(qū)開(kāi)發(fā)大戶型、高檔次的住房，結(jié)果是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)更顯突出，城市房?jī)r(jià)也因此出現(xiàn)顯著的區(qū)位差異，這對(duì)各社會(huì)階層遷居的區(qū)位選擇造成直接影響；開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)出擊還顯現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格博弈方面的主動(dòng)性，由于地方政府的保護(hù)，開(kāi)發(fā)商能夠比較靈活機(jī)動(dòng)地采取各類措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的各種變數(shù)。民眾的弱勢(shì)地位決定了他們只能“被迫適應(yīng)”或僅僅能夠采取“有限抗?fàn)帯钡牟呗?。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)下不斷上漲的房?jī)r(jià)使得中間階層成為“房奴”。另外一些人只能采取“退讓”策略，放棄原本中意的高房?jī)r(jià)區(qū)位，選擇到同一城市中雖然區(qū)位不太讓人滿意但房?jī)r(jià)可以接受的地點(diǎn)安家，或者通過(guò)租賃來(lái)解決住房問(wèn)題，或者選擇到其他生活成本較低的城市生活。如果說(shuō)作為需求方的民眾試圖采取積極措施影響開(kāi)發(fā)商的話，這種影響也大體上是通過(guò)中央政府而施加給開(kāi)發(fā)商的，但來(lái)自中央的宏觀調(diào)控常常遭遇地方政府“拆招卸力”，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響有限[2]（P222）。

（二）三方主體內(nèi)部博弈的房市分析

中央政府關(guān)注社會(huì)發(fā)展的整體布局，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲又有利于財(cái)政收入的增加和GDP的高速增長(zhǎng)。因而在2004年以前，并未見(jiàn)中央有參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的大的政策。但由于近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度過(guò)快，泡沫不斷加大，已經(jīng)開(kāi)始影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)作，中央政府才開(kāi)始出臺(tái)新政直接打擊投機(jī)遏制房?jī)r(jià)，因?yàn)椋醒胝诖氖且粋€(gè)和諧的房地產(chǎn)市場(chǎng)和一個(gè)和諧的社會(huì)。但調(diào)控高房地產(chǎn)價(jià)格就等于動(dòng)地方政府的奶酪。從經(jīng)濟(jì)理性角度出發(fā)，地方政府對(duì)房地產(chǎn)漲價(jià)應(yīng)該是狂喜的：地方房地產(chǎn)漲價(jià)，一方面可以使本地的GDP增高，這對(duì)晉升考核極為重要，另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格高漲，其實(shí)有很大一筆收入進(jìn)入到政府部門的口袋，財(cái)政收入快速增加，何樂(lè)而不為？目前，中國(guó)宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策、地方來(lái)執(zhí)行”，同時(shí)地方政府也有一定的決策自由權(quán)。財(cái)政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對(duì)地方政府的約束力已大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要違背中央政策精神的案例時(shí)有發(fā)生。而與此同時(shí)，中央政府為優(yōu)化民生也繼續(xù)施以調(diào)控，但在調(diào)控政策無(wú)法切實(shí)貫徹執(zhí)行的情況下，其效力自然可想而知。可以說(shuō)，中央與地方政府間的博弈已經(jīng)是中國(guó)房市調(diào)控屢屢成為“空調(diào)”的最主要原因。但是，在中國(guó)當(dāng)前情況下，中央政府在與地主政府博弈中占據(jù)著不可動(dòng)搖的主導(dǎo)地位，中央政府掌握最高政策制定權(quán)和地方政府、各國(guó)有銀行主要人事任免權(quán)。因此，只要中央政府決心大，建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，并采取切實(shí)措施調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入分配關(guān)系，增加地方稅收留成，改變地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收入維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，逐步建立保證各級(jí)政府財(cái)政可持續(xù)運(yùn)作的長(zhǎng)效機(jī)制，房市調(diào)控就能取得成效。

隨著中國(guó)政府宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)公司在拿地、融資等方面的壓力越來(lái)越大。優(yōu)勝劣汰的規(guī)律在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中起作用，你退我進(jìn)的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入寡頭時(shí)代。產(chǎn)品的不可移動(dòng)性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的特征。一般而言，一個(gè)房地產(chǎn)商就只同本區(qū)域的房地產(chǎn)商存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)區(qū)域寡頭壟斷特征，極易形成串謀。這主要表現(xiàn)在大的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率高、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較高的進(jìn)入壁壘以及房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)性大等三個(gè)方面。但開(kāi)發(fā)商之間的博弈也貫穿于早期的項(xiàng)目策劃到項(xiàng)目建成后的銷售、售后服務(wù)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。因此，品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，社會(huì)信譽(yù)度也將得到開(kāi)發(fā)商的更多重視，但這主要還是源于社會(huì)信譽(yù)度與財(cái)富之間的緊密聯(lián)系。

對(duì)于那些按揭貸款購(gòu)買房屋的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們希望商品房的價(jià)格不斷上漲，自己購(gòu)買的房屋不斷升值，償還貸款的希望不斷增加，而不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不斷下降，因?yàn)檫@意味著自己購(gòu)買的商品房?jī)r(jià)值將會(huì)大大降低。對(duì)于即將購(gòu)房者和潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)然希望中央的宏觀調(diào)控措施取得良好效果使房?jī)r(jià)真正遏制，因?yàn)橐揽抠?gòu)房者自己的力量是很難在這場(chǎng)博弈中取得任何優(yōu)勢(shì)的，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)起的“不買房行動(dòng)”雖然也是聯(lián)合抵制，但是很難產(chǎn)生實(shí)際效果。再次是以“炒房團(tuán)”為代表的富裕階層。他們?cè)谡烷_(kāi)發(fā)商已經(jīng)推高的房?jī)r(jià)上“再加一把火”，在真正的商品房消費(fèi)者身上再剝一層皮。曾幾何時(shí)，“炒房團(tuán)”像“黑旋風(fēng)”，刮到哪里，樓市都是一片昏天黑地，百姓叫苦不迭。此外，每個(gè)城市都還有一支不是炒房團(tuán)的炒房大軍，他們主要是原居民，在福利分房時(shí)代分到了自己的住房，然后坐地加入炒房族，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)獲得自己的“財(cái)產(chǎn)性收入”。特別是擁有特權(quán)的官員，通過(guò)各種途徑可以獲得優(yōu)惠價(jià)格或優(yōu)秀房源，加入炒房隊(duì)伍的行列。對(duì)此，一方面，要通過(guò)提高二套房首付、限制購(gòu)買多套房等金融和行政手段，堵住投資型和投機(jī)型需求，從而在短期內(nèi)給過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，遏制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭；另一方面，通過(guò)增加土地供應(yīng)、規(guī)范市場(chǎng)秩序等手段努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是增加保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)，滿足自住型和改善型購(gòu)房需求，中國(guó)房市才能得到平穩(wěn)發(fā)展。

[1]馬克思恩格斯全集（第1卷）[M].北京：人民出版社，1956：82.

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責(zé)任編輯：陳文杰

F293.3

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1008－410X（2010）05－0039－06

2010－06－05

方輝振（1958－），男，安徽歙縣人，中共南京市委黨校工商管理教研部主任，教授；南京 210001