馬曉娜

西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院（710055）

“住”關(guān)系著國民安居樂業(yè)，關(guān)系著社會穩(wěn)定，同時(shí)也象征著社會發(fā)展的水平，“住”一直以來受到世界各國的重視。因此，解決住宅問題歷來被世界各國政府放在十分重要的戰(zhàn)略地位。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目類型

在商品住宅市場的發(fā)展中,商品住宅需求與商品住宅供給形成的平衡點(diǎn)決定商品住宅的價(jià)格水平,商品住宅價(jià)格體現(xiàn)了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、家庭收入狀況、商品住宅品質(zhì)、政府政策、稅收政策、土地供應(yīng)計(jì)劃等多種綜合因素，因此商品住宅價(jià)格體現(xiàn)各個(gè)方面復(fù)雜的關(guān)系,隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場是否健全,是否能健康發(fā)展以及商品住宅價(jià)格問題已經(jīng)成為人們所關(guān)心的焦點(diǎn)問題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目類型主要有居住房地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中居住房地產(chǎn)是房地產(chǎn)的重要組成部分,而市場中的居住房地產(chǎn)又可以分為:普通商品住房、限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、高檔公寓及別墅。其中限價(jià)商品房具有政策性商品住房性質(zhì)，經(jīng)濟(jì)適用住房具有保障性的政策住房，廉租房具有社會保障性質(zhì)，別墅通常作為第二居所住宅或度假休息的場所。

表1 四類住房供應(yīng)體系比較

2 商品住宅價(jià)格的概念及其形成條件

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格是指和平地獲取他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格既有相同點(diǎn)又有不同點(diǎn),其相同之處為:都是價(jià)格用貨幣來表示,都有波動性，受供求的因素的影響。房地產(chǎn)包括土地和建筑物,其中地價(jià)與一般物品的價(jià)格的不同表現(xiàn)為以下幾點(diǎn):

1）生產(chǎn)成本的不同。作為一個(gè)物品，是由勞動創(chuàng)作的，是勞動的產(chǎn)物，而土地不一定具有生產(chǎn)因素，它并不是勞動的產(chǎn)物，地價(jià)本質(zhì)不是“勞動價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，其本質(zhì)是地租的資本化。

2）市場性質(zhì)的不同。一般物品的市場一般為較完全市場，而土地市場則為不完全市場，其主觀因素對價(jià)格的影響較大。

3）價(jià)格差異的不同。一般物品其價(jià)格較為一致，而土地由于其獨(dú)特的客觀存在性、位置的不可移動性以及由其地理位置環(huán)境等影響因素，土地之間的價(jià)格具有一定的差異性。

4）折舊的不同。一般物品隨著使用時(shí)間以及使用程度加大,其價(jià)值一般都會降低，因此一般物品具有一定的折舊。而土地具有客觀存在性，以及保值增值性，土地的價(jià)值是沒有折舊的。

2.2 商品住宅價(jià)格

根據(jù)以上所述的房地產(chǎn)價(jià)格的概念，我們可以稱商品住宅價(jià)格為和平地獲取商品住宅所必須付出的代價(jià)。

2.3 商品住宅價(jià)格形成的條件

同一般物品價(jià)格形成的條件相似，商品住宅價(jià)格形成的條件主要有以下幾點(diǎn):

1）有用性:即具有使用價(jià)值，是指能夠滿足人們的一定需求,如果不具有使用價(jià)值，那么人們就不會產(chǎn)生購買欲望，從而就不會產(chǎn)生需求，那么商品住宅就不存在價(jià)格。

2）稀缺性:商品住宅與水、空氣等不同，商品住宅并不是能夠滿足所有人的需求,它是具有一定的量并且具有稀缺性，假如商品住宅不具有稀缺性，那么將會滿足所有人的需求，此時(shí)人們不會花錢去購買它，從而商品住宅不會存在價(jià)格，因此商品住宅的稀缺性是商品住宅存在價(jià)格的必要條件。

3）需求:這里所說的需求是指有效需求，即在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格水平下,消費(fèi)者愿意而且能夠購買的該商品的數(shù)量，如果商品住宅沒有有效需求只有供給時(shí)，那么就不會形成商品住宅價(jià)格。

商品住宅價(jià)格的形成過程中，有用性、稀缺性及有效需求這三個(gè)條件缺一不可，只有這些條件同時(shí)都滿足時(shí)，才能形成商品住宅價(jià)格。

[1]蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[D].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008,4

[2]劉洪玉,張宇.從緊貨幣政策下房地產(chǎn)市場的發(fā)展[J].中國金融（專題:房地產(chǎn)市場調(diào)控與發(fā)展）,2008,8

[3]建設(shè)部課題組.住房、住房制度改革和房地產(chǎn)市場專題研究[M].中國建筑工業(yè)出版社，2007,2