劉 姣

西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院（710055）

房價是目前中國社會的熱點問題之一。對于城市的普通市民，特別是自住房居民來說，在他們眼里房價只有一個字“貴”；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房價未來的走勢也只有一個字“漲”；而各級政府對房價的態(tài)度也極其復(fù)雜。

1 居民住房消費的價格問題

住房價格不僅是一個價格問題，也是經(jīng)濟(jì)問題，住房是關(guān)系民生的基本的問題之一，因此，房價問題具有鮮明的社會意義。目前房地產(chǎn)投資過熱與房價過高等問題成為困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切問題。

2 西安市住房價格的梯度結(jié)構(gòu)

2.1 商品住房的梯度價格

在當(dāng)代市場經(jīng)濟(jì)下,商品價格是最能體現(xiàn)商品價值的實質(zhì)。對商品住房來說，總價是住房總體結(jié)構(gòu)及性能的反映。表1是本次130戶家庭入戶調(diào)查用SPSS統(tǒng)計出來的購買時的商品住房總價。

表1 居民購買商品住房總價格情況表

從表1可以看出,如果我們不考慮總價36～50萬元之間的商品住房頻率出現(xiàn)的次數(shù)，按照商品住房的總價，各個價位的商品住房的頻率從上到下呈現(xiàn)金字塔形的梯度特征。

以上內(nèi)容說明就商品住房市場的結(jié)構(gòu)而言,在目前西安市居民住房消費中，分層化、階梯化結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成。這種趨勢的變化，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀結(jié)果，也能體系住房市場價格結(jié)構(gòu)分層化、階梯化。

2.2 商品住房的梯度面積

從總價上對西安市住房市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析，而與總房價密不可分的是房屋面積。在分析城市居民住房面積的時候，我們使用的是居民住房套均建筑面積，如表2所示。

表2 居民住房套均建筑面積情況表

表2顯示，西安市城市居民住房建筑面積在55～120平方米之間的住房需求是最為明顯的。如果按照戶型的大中小來看，面積在145平方米及其以上的大戶型頻率為17，占樣本的13.1%。中小戶型的頻率是113，占樣本的86.9%。其中面積是56～145平方米之間的中等住房戶型是大部分居民所追求的理想戶型，其頻率是99，占樣本的76.2%；55平方米及其以下住房建筑面積與145平方米及其以上的戶型面積基本相當(dāng)，但比值還是略低于大戶型。

房屋對居民住房消費的界限性是一種外在的強(qiáng)制力量，但由于時間的推移、觀念的嬗變等諸多因素的作用，它又成為居民在住房消費中的自覺行動。房價成功地實現(xiàn)了消費者群體類型的構(gòu)建,同時消費者又自覺地按照被房價所構(gòu)建的群體類型進(jìn)行對號入座。

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[2]包宗華.住宅與房地產(chǎn)[D].中國建筑工業(yè)出版社,2002

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