黃 三

宏觀調(diào)控如期而至，對(duì)于大多數(shù)炒房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次重拳打擊。目前在一線城市已經(jīng)初見成效，對(duì)福州這些二三線城市的影響將會(huì)如何?

4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，會(huì)議要求二套房首付至少5成、增加住房有效供給、加快保障房建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管四管齊下。

此政策一出，業(yè)內(nèi)嘩然。市場(chǎng)對(duì)此次調(diào)整最為直接的反應(yīng)是股市。4月19日，滬指暴跌150多點(diǎn)，擊穿3000點(diǎn)關(guān)口，其中地產(chǎn)板塊位居跌幅榜首，地產(chǎn)指數(shù)收盤跌7.59％。有質(zhì)疑聲表示，此次政策雖為嚴(yán)厲，但仍然無(wú)法對(duì)當(dāng)下的樓市產(chǎn)生多大的影響。而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國(guó)家對(duì)樓市存在價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象不再“空調(diào)”，而是會(huì)用更為實(shí)質(zhì)的手段打擊樓市的投機(jī)行為。

業(yè)內(nèi)政策解讀：

政策：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，特別是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

針對(duì)上述政策，記者采訪了中原地產(chǎn)福州分公司營(yíng)銷總監(jiān)林通先生，他從以下幾方面做出分析：

1、抑制不合理住房需求，自住首套小戶型未受影響。

從具體的信貸條文中看來(lái)，此次政策出來(lái)主要是遏制投資和投機(jī)性購(gòu)房，并未增加購(gòu)買首套小戶型的自住型需求的購(gòu)買成本，購(gòu)房者依然可以申請(qǐng)兩成首付和相應(yīng)的利率優(yōu)惠。

2、提高自住大戶型首付比例，引導(dǎo)消費(fèi)需求。

如今將購(gòu)買90平方米以上房產(chǎn)首付比例提高至三成以上，以此來(lái)鼓勵(lì)自住型需求購(gòu)買小戶型。目前在福州購(gòu)買一套90平方米以上的住宅，基本總價(jià)在100萬(wàn)以上，首付成數(shù)提高1成，則首付款增加10萬(wàn)以上，肯定會(huì)對(duì)大戶型的購(gòu)買力產(chǎn)生一定的抑制作用，從而也引導(dǎo)自住型需求習(xí)慣向小戶型傾斜。

3、差別化利率，買房成本更高。

二套房首付成數(shù)的提高、利率的提升意味著二套房購(gòu)買成本增加了很多，以100萬(wàn)20年期限等額貸款為例，之前銀行對(duì)二套房房貸采用基準(zhǔn)利率的8.5折，即五年期以上的利率為5.049％，原先每月供房6627.21元；采用基準(zhǔn)利率的1.1倍，五年期以上的利率就增加到了6.534％，每月供房支出變?yōu)?473.4元，購(gòu)房者每月要多支出846.19元。20年下來(lái)，就要多付出大概20萬(wàn)元。

4、嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。

按照國(guó)務(wù)院要求，商品房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。目前，部分銀行已經(jīng)暫停對(duì)第三套及以上住房發(fā)放貸款，而有的銀行即使對(duì)“第三套房”仍未停發(fā)，但首付比例已經(jīng)大幅提高至60％，利率在基準(zhǔn)利率上提高15％～20％。由此可見，國(guó)家此次的主要目的是打擊炒房和投機(jī)性購(gòu)房行為。

一手房市場(chǎng)：或讓樓市退燒，但難消炎

“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的是了解這個(gè)調(diào)整的影響周期是多長(zhǎng)?！币晃毁Y深的業(yè)內(nèi)人士表示，接下來(lái)一段時(shí)間，樓市有可能會(huì)出現(xiàn)滯脹狀態(tài)。從一線城市對(duì)政策的反應(yīng)來(lái)看，北京市購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域的通州區(qū)，已有新樓盤爆出了降價(jià)優(yōu)惠消息，每平方米便宜500元～2000元，而更多的在售樓盤則選擇觀望，同時(shí)停止了價(jià)格上調(diào)。

福州地產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，目前福州樓市處于市場(chǎng)的敏感期，隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，福州樓市的價(jià)格將呈震蕩走勢(shì)，但出現(xiàn)拋售、降價(jià)的可能性比較少。這次的調(diào)控對(duì)樓市會(huì)有退燒的作用，但很難根除實(shí)質(zhì)存在的炎癥。因此，調(diào)控政策面臨一定的挑戰(zhàn)，如果調(diào)控不到位，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

二手房市場(chǎng)：樓市需要更健康發(fā)展

樓市新政陸續(xù)推出以來(lái)，北京市二手房房源新增3000套，比之前市場(chǎng)平均水平上漲了40％，與此相對(duì)，購(gòu)房者人數(shù)則減少了近八成，毀約人數(shù)比平時(shí)增多，尤其是在二手房市場(chǎng)。

“此次政策的嚴(yán)厲程度超過(guò)了2007年的政策調(diào)控。”雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新告訴記者，目前，部分消息靈通的投資客們已經(jīng)開始拋售房產(chǎn)，但數(shù)量不多。他認(rèn)為，新政對(duì)真正的剛性需求購(gòu)房者影響不大，但想要投資的客戶就需要更謹(jǐn)慎了。

對(duì)于未來(lái)的樓市，鄭愛新認(rèn)為并不要過(guò)于的擔(dān)心，他說(shuō)：“國(guó)家是希望樓市健康，而不是打垮樓市，期望樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性很小。”

麥田房產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理黃少華對(duì)此也有同樣的觀點(diǎn)。他表示，福州不同于一線城市，福州的房?jī)r(jià)有其特殊性，首先福州樓市目前的產(chǎn)品依然供不應(yīng)求，同時(shí)，剛性需求的客戶占據(jù)了市場(chǎng)的近60％，投資型的客戶量不是很大。此外，福州今年推出大面積的危舊房改造帶來(lái)的投資改善以及城市環(huán)境的變化都對(duì)房?jī)r(jià)有提升作用。黃少華告訴記者，目前福州的開發(fā)商手上的資金相對(duì)充裕，所以開發(fā)商降價(jià)的可能性較低。一手房?jī)r(jià)格不會(huì)發(fā)生太大變化，二手房的價(jià)格也很難松動(dòng)。未來(lái)樓市的走向還需要看后市是否還有硬性的政策出臺(tái)，特別是金融以及土地供應(yīng)方面的政策。