周 文

無(wú)法接受的天價(jià)

經(jīng)過(guò)84輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司以40.8億元的總價(jià)拍得朝陽(yáng)區(qū)大望京村地塊，折合的樓面價(jià)高達(dá)每平方米27500元，成為新的單價(jià)地王。隨后北京中信新城房地產(chǎn)有限公司，經(jīng)過(guò)64輪競(jìng)價(jià)，以52.4億元，將大興亦莊地塊拿下，成為總價(jià)地王。但僅僅6個(gè)小時(shí)以后，單價(jià)地王就被中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以17.6億元的價(jià)格拿下，東升鄉(xiāng)薊門(mén)橋地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過(guò)每平方米3萬(wàn)元。

這是3月15號(hào)，北京上演的一場(chǎng)地王爭(zhēng)霸，隨即誕生三個(gè)新地王。地王向欲調(diào)控房?jī)r(jià)的管理層著著實(shí)實(shí)將了一軍。從這三個(gè)地王特征來(lái)看，身份都是大型國(guó)企。老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不但沒(méi)有緩解，反倒不寒而栗。

華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)參加了大望京一號(hào)地拍賣(mài)，拍賣(mài)結(jié)束后，一向大言的他在微博上首次承認(rèn)自己失敗，并表示無(wú)法承受這樣的天價(jià)，公司將轉(zhuǎn)入二三線城市，希望不是憑膽量，而是憑品牌取勝。而他的遭遇受到了他的好友、另一位地產(chǎn)界的大腕潘石屹的戲謔?！按饲拔覄袢沃緩?qiáng)不要去參加大望京一號(hào)地的拍賣(mài)，爭(zhēng)不過(guò)人家。任總一意孤行，繳了幾億元的保證金去參加，據(jù)說(shuō)舉牌舉到每平方米一萬(wàn)多元，就再不敢舉了。不是花錢(qián)買(mǎi)地，真是花錢(qián)買(mǎi)丟人?！?/p>

今年的兩會(huì)之上，最熱的議題無(wú)疑就是房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，兩會(huì)提案一半與此相關(guān)，各種熱議言猶在耳。而就在這期間，北京市將本該3月8號(hào)進(jìn)行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)，延期到了一周之后。

地王的出現(xiàn)，意味著北京又會(huì)為全國(guó)樓價(jià)的上漲做出榜樣。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)是，地王出現(xiàn)在哪里，哪里的房?jī)r(jià)馬上會(huì)被推高。這次地王的出現(xiàn)，會(huì)把房?jī)r(jià)推高到什么程度?以望京一號(hào)地為例，有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，銷(xiāo)售單價(jià)達(dá)到45000元／平方米，才可以有10％的利潤(rùn)。每平方米四五萬(wàn)賣(mài)給誰(shuí)?地王豈不是明擺著要抬拉房?jī)r(jià)?

這是在給總理上眼藥

總理的《政府工作報(bào)告》中說(shuō)要遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲這樣一種趨勢(shì)。他的話(huà)剛剛落地，緊接著三個(gè)地王接連創(chuàng)出高價(jià)，而且還沒(méi)蓋樓，價(jià)格就已經(jīng)高出了二手房，甚至旁邊的商品房。人們不禁要問(wèn)：是不是總理說(shuō)了不算，總經(jīng)理說(shuō)了才算。

如果繼續(xù)縱容這些超級(jí)央企參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、與民爭(zhēng)利，必然會(huì)把正常的市場(chǎng)供需秩序割裂，市場(chǎng)會(huì)走向畸形的供需格局。正如我們所看到的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)畸形一樣，有錢(qián)人接連買(mǎi)房、囤房，而沒(méi)錢(qián)的人連一個(gè)衛(wèi)生間也買(mǎi)不起。這就是典型的“兩極化”，也是權(quán)貴資本介入市場(chǎng)的典型特征。如不及時(shí)防范，后患無(wú)窮。

為了保障市場(chǎng)的效率和社會(huì)公平，及時(shí)抑制超大國(guó)有企業(yè)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迫在眉睫。同時(shí)，應(yīng)該抑制這些超大央企的上市融資和貸款。

他們仗著資本優(yōu)勢(shì)，不計(jì)成本拿地，制造“地王”導(dǎo)致地價(jià)大幅拉升，從而造成未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格被懸在高位。房地產(chǎn)商不可能做賠錢(qián)買(mǎi)賣(mài)。實(shí)際上，地王制造的背后大有貓膩。有人在跟蹤2007年的地王后發(fā)現(xiàn)，就老地王本身而言可謂“晚景凄慘”，高成本拿地并沒(méi)有讓他們獲取高額收益。但是他們“醉翁之意不在酒”，高價(jià)拍地王只是開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)卣У貎r(jià)的手段。因?yàn)?，他們?cè)谂牡赝踔盎蛟S已經(jīng)在周?chē)诜e了大量土地和房子，想借地王現(xiàn)象來(lái)“四兩撥千斤”。有消息稱(chēng)，北京這三個(gè)地王的降臨使周邊區(qū)域二手房主紛紛坐地提價(jià)，二手房?jī)r(jià)格也水漲船高。

地王最可怕的還在于它們無(wú)所畏懼。在兩會(huì)上，溫總理剛剛說(shuō)要調(diào)控房?jī)r(jià)，“不穩(wěn)定怎么行，肯定行!不行也得行!”北京市領(lǐng)導(dǎo)們也表態(tài)，“北京要為遏制房?jī)r(jià)高漲做表率”，“瘋狂搶地現(xiàn)象不會(huì)再次出現(xiàn)，地王將很難重現(xiàn)”，然而話(huà)猶在耳，地王馬上就冒了出來(lái)。

好一套瞞天過(guò)海與打太極拳的功夫。

地王為什么不怕死?答案是，他們大多數(shù)是央企!拍賣(mài)會(huì)上舉牌的主角，是中遠(yuǎn)、中信……北京的地是有限的，但它們的錢(qián)似乎是無(wú)限的；它們賺了錢(qián)是自己的，虧了錢(qián)卻是大家的；他們說(shuō)是要拉動(dòng)GDP，政府是不好管的；國(guó)資委要求它們“做好主業(yè)”，但做主業(yè)是沒(méi)有做房地產(chǎn)賺錢(qián)的。有上述理由，他們就敢站在搶地的風(fēng)口浪尖上——就著實(shí)將了管理層一軍，更大的調(diào)控措施真的敢出臺(tái)嗎?

“政策強(qiáng)調(diào)要將土地總量70％用于保障性住房，而沒(méi)有說(shuō)明土地供應(yīng)總量是多少?增加了多少?如果總量沒(méi)有增加或增加不夠，保障性住房占據(jù)了多數(shù)，那么最終只能導(dǎo)致商品房的供應(yīng)量減少，結(jié)果房?jī)r(jià)上漲更快?！比绻凑者@樣的邏輯來(lái)賣(mài)房或賣(mài)地，顯然是在打政策的擦邊球，政策制定部門(mén)應(yīng)該及時(shí)調(diào)整修復(fù)政策，防止調(diào)控政策成為高價(jià)賣(mài)地的“幌子”。

北京市對(duì)于地王的出現(xiàn)顯然早有預(yù)期。為了避免讓地王在兩會(huì)期間成為焦點(diǎn)話(huà)題，北京管理部門(mén)將競(jìng)拍日期延后，這樣的做法明智之極!而兩會(huì)剛過(guò)，北京6地塊出讓?zhuān)瑑H此一項(xiàng)攬金高達(dá)140億，何樂(lè)而不為。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)上說(shuō)的是一句大實(shí)話(huà)：未來(lái)20年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大……可以肯定，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)平靜，遏制房?jī)r(jià)的路不會(huì)平坦。

調(diào)控要把準(zhǔn)脈

“反正我也買(mǎi)不起了，愛(ài)怎么漲就怎么漲吧。對(duì)于地王的出現(xiàn)，我突然產(chǎn)生了一種輕松感，為什么輕松?其實(shí)在北京也好，或者說(shuō)是上海也好，對(duì)于普通的、絕大多數(shù)的中國(guó)老百姓來(lái)說(shuō)，對(duì)于生活在這個(gè)城市里的老百姓來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一萬(wàn)五之后，其實(shí)漲不漲跟大家沒(méi)關(guān)系了，大家的注意力恐怕不在關(guān)注，你說(shuō)三萬(wàn)漲到四萬(wàn)有什么區(qū)別，反正買(mǎi)不起。”劉先生一臉無(wú)奈的表情。

現(xiàn)在我們不難看出，這個(gè)時(shí)候不管是政府，還是百姓，真正的關(guān)注點(diǎn)是兩類(lèi)房子，一個(gè)是廉租房，還有一個(gè)帶政府幫助性的住房，也就是公屋，怎么樣擴(kuò)大它的面積，擴(kuò)大它的供給量，這才是老百姓關(guān)心的。

有人說(shuō)造成今天高房?jī)r(jià)一個(gè)深層次的原因，就是因?yàn)槲覀儑?guó)家土地的招牌掛制度。

任志強(qiáng)在接受采訪時(shí)認(rèn)為招拍掛土地制度并不能解決政府單一供給土地的缺陷?！耙?yàn)槲覀儸F(xiàn)在可以看到，凡是實(shí)行土地招拍掛制度，大部分國(guó)家都是私有制。土地的私有制和公有制會(huì)平衡，土地私有制國(guó)家土地并不都等于完全是私人所有，因?yàn)檫€有大量的土地是國(guó)家所有。就像我們過(guò)去的王朝一樣，有一部分是歸皇帝的，還有民間自己所擁有的。在土地招拍掛制度，這兩者會(huì)平衡。當(dāng)你的公有土地招拍掛價(jià)格過(guò)高的時(shí)候，大家不買(mǎi)你公有土地。會(huì)買(mǎi)私有土地。當(dāng)你私有土地價(jià)格過(guò)高，大家可能會(huì)買(mǎi)公有土地，這兩者之間會(huì)有一個(gè)平衡?！?/p>

據(jù)國(guó)土部最新資料顯示，近十年來(lái)，中國(guó)土地出讓總收入達(dá)6.9萬(wàn)億，多數(shù)為2004年招拍掛制度以來(lái)所得，其中2009年土地出讓收入達(dá)1.6萬(wàn)億。對(duì)于現(xiàn)行的招拍掛制度，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史說(shuō)，要堅(jiān)持

土地招拍掛制度，因?yàn)檎信膾熳畲蟮暮锰幘褪欠乐拱迪洳僮?，以及由此?dǎo)致的腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。與此同時(shí)，徐紹史認(rèn)為，雖然招拍掛不可廢棄，但仍有較大改進(jìn)和完善的空間。

為什么會(huì)有土地招拍掛制度?它是在解決上一個(gè)難題和困惑的時(shí)候出臺(tái)的政策。也就是說(shuō)，上一個(gè)難題和困惑是一支筆。這里就蘊(yùn)藏著腐敗。因此很多的貪官都能看到與土地千絲萬(wàn)縷腐敗因素。因此為了制止這樣一種行為，讓土地的出讓在陽(yáng)光下進(jìn)行。

在招拍掛過(guò)程當(dāng)中，也要分開(kāi)來(lái)說(shuō)。拍賣(mài)現(xiàn)在的確陽(yáng)光了，但是地王接二連三出現(xiàn)，因此在這個(gè)時(shí)候我們要說(shuō)，它的確成為加快房?jī)r(jià)上漲這樣一種重要的因素。到這個(gè)時(shí)候，面臨了新的歷史階段的挑戰(zhàn)，它具有了可改變的巨大的空間。

有人認(rèn)為，是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，而不是地價(jià)推行了房?jī)r(jià)。因?yàn)樵S多人認(rèn)為是地價(jià)上漲了，所以房?jī)r(jià)一定上漲，如果地價(jià)上漲了，需求不在的話(huà)，房?jī)r(jià)仍然上不去的。這就印證了一個(gè)道理，現(xiàn)在社會(huì)面臨什么?為什么地王出現(xiàn)之后，后邊的房?jī)r(jià)就跟著漲?是因?yàn)榈赝醭霈F(xiàn)幫助全社會(huì)印證了需求是存在的，未來(lái)房?jī)r(jià)仍然是上漲的。所以也可以提價(jià)了，因?yàn)樽罡镜倪€是需求的存在。

我們需要檢討的是宏觀調(diào)控的思路。應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)的供求關(guān)系，以及土地的供求關(guān)系，

從2010年政府工作報(bào)告來(lái)看，中央財(cái)政2010年保障性住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，比2009年僅增加了81億元。而這與2009年全國(guó)土地出讓收入15910億元相比，僅是1／25；與2009年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額43995億元相比，僅是1／70。這種投入不要說(shuō)抑制房?jī)r(jià)，就連解決少部分人的住房問(wèn)題都不現(xiàn)實(shí)。顯然，杯水車(chē)薪的保障性住房很難起到平抑高房?jī)r(jià)的作用，難怪很多房地產(chǎn)商不擔(dān)心政府花拳繡腿式的調(diào)控。

央企應(yīng)是市場(chǎng)的守望者

一位開(kāi)發(fā)商老總表示：“無(wú)論是北京地方版11條，還是剛出的‘國(guó)19條，都要求保障和增加保障性住房供應(yīng)，且供應(yīng)占比均大幅提高，但是在用地供應(yīng)的絕對(duì)量上卻沒(méi)有明確，這意味著普通商品房用地反而減少，粥少僧多，開(kāi)發(fā)商們不得不爭(zhēng)奪這些地塊，地王頻出也就在意料之中了?！?/p>

雖然“國(guó)19條”明確要求70％供地用于保障性和中小套型自住房，但是并不意味著今年全年房地產(chǎn)土地供應(yīng)總量增長(zhǎng)。相反，由于保障性住房用地占比達(dá)70％，意味著今年只有30％的土地給予普通商品房，這無(wú)形中調(diào)高了開(kāi)發(fā)商們的拿地預(yù)期。

從2009年樓市回暖以來(lái)，央企地王就成為市場(chǎng)最受關(guān)注的焦點(diǎn)(北京下半年的地王全部為央企背景的房企獲得)，一時(shí)間“國(guó)進(jìn)民退”的說(shuō)法也遍布全國(guó)。在這種情況下，國(guó)資委還特意下令禁止央企當(dāng)?shù)赝?，而“?guó)11條”也要求“國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為?！?/p>

有人分析表示，一個(gè)又一個(gè)央企地王現(xiàn)象，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了簡(jiǎn)單的土地供求關(guān)系范疇。央企地王的背后，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、金融信貸投放、土地財(cái)政等一系列的不合理機(jī)制問(wèn)題。

央企搶地，在過(guò)去一年已經(jīng)不是什么新聞了。2009年全國(guó)各地產(chǎn)生的90多個(gè)地王中，央企占了60個(gè)左右。是什么讓央企能在輿論的口誅筆伐中仍然毫不猶豫地給已經(jīng)瘋狂的樓市再添一把火?說(shuō)到底還是錢(qián)在作怪。

從2010年起，央企即將面對(duì)的是新一輪的三年期業(yè)績(jī)考核，新業(yè)績(jī)考核辦法給了央企負(fù)責(zé)人為了自身利益而產(chǎn)生的拿地沖動(dòng)。

根據(jù)國(guó)資委的新辦法，央企如果從事非主業(yè)投資所獲的收益，都將減半計(jì)算，為了控制央企地王的誕生，國(guó)資委還特地強(qiáng)調(diào)，土地轉(zhuǎn)讓收益屬于非經(jīng)常性收益。

國(guó)資委的新考核辦法表面上為了平抑房?jī)r(jià)，暗地里卻給一些央企鉆了空子——土地轉(zhuǎn)讓收益雖然屬于非經(jīng)常性收益，但只要不是直接賣(mài)地而是造樓賣(mài)商品房，就可以算成盈利了。

是上項(xiàng)目的投資回報(bào)周期短，還是蓋商品房的周期短?是從事老本行投資收益高，還是買(mǎi)賣(mài)樓盤(pán)賺價(jià)差收益高?不用企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)算，老百姓都知道央企的算盤(pán)是怎么打的。

其次，除了考核辦法推動(dòng)之外，央企瘋狂搶地還因?yàn)闆](méi)有了對(duì)手。3月10日晚，國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。這則《通知》直接收緊了房地產(chǎn)商的資金鏈，導(dǎo)致很多民營(yíng)地產(chǎn)商開(kāi)始退出土地拍賣(mài)的角逐。

顯然，央企沒(méi)受資金的困擾，它們不光融資能力強(qiáng)，而且融資成本低。相比黯然神傷退出一級(jí)市場(chǎng)的任志強(qiáng)，央企顯然從容得多，大方得多。

最后，從年度財(cái)務(wù)報(bào)表的好看程度分析，拿地也不失為把報(bào)表做得漂亮的方法之一。央企主業(yè)很多屬于產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的去庫(kù)存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想，央企自然急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重。而且，央企大多是壟斷性行業(yè)，完全可以用壟斷行業(yè)的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)短期的占?jí)嘿Y金壓力，以更快地?cái)U(kuò)大地產(chǎn)份額。

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度看，央企這么做，符合企業(yè)利益最大化的要求。但央企自己恐怕都忘記了，它們從來(lái)就不是純粹的自由競(jìng)爭(zhēng)主體，在中國(guó)市場(chǎng)中，央企原本應(yīng)該扮演的角色是市場(chǎng)守望者和定海神針。

觀點(diǎn)

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王建民：

現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地出讓方式是房?jī)r(jià)高的根本原因，要遏制房?jī)r(jià)，需要改變目前的土地出讓方式。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云：

土地財(cái)政制度也是地價(jià)居高不下的原因之一，為此應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)土地出讓金使用管理。應(yīng)嚴(yán)令央企全部退出商品房市場(chǎng)，將有限的國(guó)有資源投入到社會(huì)保障建設(shè)方面，如建設(shè)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房。并且，對(duì)于捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)征高額的房屋空置稅。

中國(guó)社科院金融所金融實(shí)驗(yàn)研究室主任劉煜輝：

地方政府要想在有限的公共財(cái)政條件下做出“政績(jī)”，就要把“二財(cái)政”用好。與按部就班地先賣(mài)地、后建設(shè)相比，習(xí)慣于“寅吃卯糧”的地方政府，在銀行的配合下，自然地傾向于選擇貸款——建設(shè)——賣(mài)地一還貸的資金運(yùn)作方式。

SOHO中國(guó)till長(zhǎng)潘石屹：

說(shuō)大望京，還不是望京，大望京是在望京的邊上，就是擴(kuò)大了的望京，是在五環(huán)路邊上的一塊地，樓面價(jià)27500元。這就意味著，這個(gè)地方房子的售價(jià)，我算了一下，我讓我的同事也算了一下，這個(gè)地方的房子銷(xiāo)售到四、五萬(wàn)的時(shí)候，利潤(rùn)率才是10％。

國(guó)家發(fā)政委主任張平：

用于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的4萬(wàn)億投資沒(méi)有一分錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)或是用于土地買(mǎi)賣(mài)。