石江濤

政府接連出招阻“地王”出現(xiàn),收效甚微的根源在于中央政府曖昧的樓市政策。

政府接連出招阻“地王”出現(xiàn),似乎收效甚微;繼日前刷新中國“地王”紀錄的廣州亞運城以高達255億元成交后,12月13日,上海又再出現(xiàn)新住宅單價“地王”,樓面地價高達3.25萬元。分析認為“地王”價格屢創(chuàng)新高,反映開發(fā)商對前景樂觀,不存在樓市泡沫。

新地王說“不”

2009年12月13日,上海一塊待開發(fā)住宅用地賣出了新的全國紀錄價格,分析師估計,這筆交易或?qū)⒁皇謸纹鹕虾７績r;上海房地產(chǎn)市場本已是全國價格最高、最受關(guān)注的市場之一。這個紀錄價格產(chǎn)生之際,中國有關(guān)部門最近剛剛采取了一系列被分析師認為目的在于冷卻上海及其他各地房價的措施,包括撤消針對二手房轉(zhuǎn)讓的減稅措施,以及對開發(fā)商施加新的約束。最近幾個月,就連開發(fā)商都對地價和房價不斷上漲表示擔憂。

在達成的交易中,總部在北京的中國建筑股份有限公司一家子公司同意為一塊114,517平方米可被開發(fā)成居住單元的地皮支付人民幣37.2億元。分析師說,這是中國居住用地價格的最高紀錄。

總部位于上海的易居(中國)控股有限公司分析師薛建雄在一次采訪中表示,這個價格遠遠超出了我的預(yù)料,地價將對上海未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

開發(fā)商要保證利潤,開發(fā)超級豪宅可能是唯一的辦法。薛建雄說,僅地皮每平米成本就超過3.2萬元,開發(fā)商完工后的房子需要賣出每平米6萬到8萬元,才能夠保證自己的利潤。

11月有報道說,有人付出了單套公寓房的紀錄價格。這位買家豪擲9609萬元,買下了浦東區(qū)濱江豪華樓盤湯臣一品的一套住宅。

但本周賣出的地皮不在市中心,而是在楊浦區(qū),偏居城市東北部,鄰近復(fù)旦大學(xué)。

中國建筑曾于2009年7月份在上海證券交易所進行首次公開募股,融資501億元,為今年全世界最大規(guī)模的股票發(fā)行之一,而本次交易為這塊地皮付出的價格占了其中很大一部分。

而據(jù)不完全統(tǒng)計,2009年以來,地王的記錄被不斷刷新,而且呈全面開花的態(tài)勢。2009年7月6日,福州產(chǎn)生新“地王”,融信地產(chǎn)以11.06億元的總價,將原鍋爐廠地塊收入囊中。每畝地價1526萬元,樓面地價每平方米8805元,這個令全場嘩然的價格,將福州國土資源局拍賣現(xiàn)場的火爆氣氛推向頂點。

2009年9月10日,以總價70.06億元拍下一塊14.2108萬平方米的土地,中海地產(chǎn)由此成為真正的全國地王。比起此前北京廣渠路40億元誕生的地王,時間剛剛過去不到三個月。新地王、新紀錄、新氣象,這一切其實只標志著一個新數(shù)字——新樓價,即更高的樓價將出現(xiàn)。

矛盾態(tài)度眾所周知

市場不斷創(chuàng)新高,政府的憂慮越來越深!

歲末,中國政府終于出手了,壓制房價大幅上漲背后的瘋狂投機?？瓷先ブ袊畬鴥?nèi)的房地產(chǎn)市場采取了一種更加強硬的態(tài)度。但是,中央政府對房市這個領(lǐng)域態(tài)度矛盾是眾所周知的。

12月14日,中國總理溫家寶總理主持召開一次國務(wù)院會議后宣布,將通過提高廉價保障性住房的供給和改造棚戶區(qū),遏止房價的“過快”上漲。幾天過后,包括央行和財政部在內(nèi)的五家政府部門推出了一系列針對開發(fā)商加強土地出讓監(jiān)管的措施,其中包括購地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。

這是中國中央政府第一次為土地出讓設(shè)定一個全國性的首付要求;近幾年地方政府在出讓土地的過程中,通常都是讓開發(fā)商首付地價的兩到三成。新政還要求,多數(shù)情況下,開發(fā)商要在土地出讓協(xié)議達成后一年內(nèi)繳納全部土地出讓價款,某些“特殊項目”可以在兩年內(nèi)全部繳清。

政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取更加強硬的姿態(tài),引發(fā)中國地產(chǎn)股在過去幾個交易日下跌,并拖累了上證綜指。但這些措施能在多大程度上拉低近乎荒謬的房價,仍然需要觀察。

例如,首付要求加強過后最多可能也只是導(dǎo)致一些沒有政府(也就是國有銀行)支持的中小開發(fā)商倒閉。但只要大型國有開發(fā)商能夠輕松獲得信貸,中國的土地拍賣中就有可能繼續(xù)頻現(xiàn)“地王”。今年早些時候全球經(jīng)濟疲弱不振的矛盾背景之下就有過這種情況。

土地出讓價款是地方政府最大的收入來源之一,它們肯定沒有放棄高地價的動力。至于加大廉價保障性住房的供給,這不是北京第一次、可能也不是最后一次做出這樣的承諾:截至8月底,中國的保障性住房建設(shè)共計投入394.9億元,僅完成中央設(shè)定目標的23.6%。

很多業(yè)內(nèi)人士在問,新加坡為其90%的人口提供政府資助的住房,中國政府為什么不能借鑒它的成功經(jīng)驗。對此中國政府從來沒有給過明確回答。相反,中國甚至自豪于其房地產(chǎn)市場是世界上商品化、市場化程度最高的之一,盡管這樣的政策激起了公眾強烈的反對聲浪。政府用得最頻繁的說辭是,房地產(chǎn)行業(yè)存在著一種嚴重的兩難,一方面它是一個強大的經(jīng)濟增長引擎,但另一方面它也是社會動蕩的一個潛在源頭。

官僚與企業(yè)之間的商業(yè)利益深度交織等其他因素,也使情況變得更加復(fù)雜。因此中國政府清理房地產(chǎn)市場的決心,更多地不是能不能做的問題,而是愿不愿做的問題。

通脹的憂慮

12月14日中國國務(wù)院作出的上述決定和新政,是在兩難之下的策略。但中國最高領(lǐng)導(dǎo)層似乎越來越擔心長期通貨膨脹壓力的不斷積聚。在政府政策刺激下的信貸熱以及大規(guī)模公共支出促使中國經(jīng)濟得以快速復(fù)蘇,但這也引發(fā)了上述的通貨膨脹壓力擔憂。

中國國家統(tǒng)計局日前公布數(shù)據(jù)顯示,11月份城鎮(zhèn)房屋價格的漲幅創(chuàng)16個月來新高,其中70個大中城市房屋銷售價格較上年同期上漲5.7%。11月份城市房屋銷售價格為連續(xù)第六個月上漲,漲幅創(chuàng)2008年7月上漲7%以來的最高水平。

據(jù)中央人民政府網(wǎng)站發(fā)布的公告,由溫家寶總理主持的國務(wù)院常務(wù)會議還強調(diào),政府決定用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造。

國務(wù)院還表示,政府將鼓勵銀行進行城市開發(fā)貸款,免去相關(guān)改造項目的部分稅費,抑制投資投機性購房,切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟對媒體稱,政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的表態(tài)與在2010年調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的目標是一致的。房地產(chǎn)的政策重心將更側(cè)重于鼓勵政府補貼住房的建設(shè)和銷售,而不是普通住房和更昂貴的商品房。

長城證券分析師劉昆表示,在提供保障性住房供應(yīng)方面,說起來容易做起來難,因為地方政府,尤其是貧困內(nèi)陸地區(qū)的地方政府,要么缺乏動力,要么沒有資金來落實。

盡管中國政府一再呼吁提高廉價保障性住房在全國地產(chǎn)市場上的作用,但地方政府積極性不高、動作遲緩,導(dǎo)致政策執(zhí)行乏力。

新華社10月份時曾報道,全國人大常委會的一份報告顯示,中國保障性住房建設(shè)截至8月底僅完成投資人民幣394.9億元,完成率僅為23.6%。

收緊好說難做

為了抑制房地產(chǎn)市場潛在的過熱風(fēng)險,中國收緊了向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓土地的相關(guān)規(guī)定。

新規(guī)定第一次在全國范圍內(nèi)限定了土地出讓款的首次繳納比例。

據(jù)中國財政部網(wǎng)站發(fā)布的公告顯示,按照新的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商向政府購地時首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。該公告的落款日期為11月18日。

分析師們稱,地方政府此前僅要求房地產(chǎn)開發(fā)商首次繳納20%-30%的土地出讓款。

新政策還規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商與國土資源管理部門在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定,特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。對于未按時繳納土地款的單位和個人,拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動。土地出讓收入必須足額繳入地方基金預(yù)算管理,地方政府不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。

上述規(guī)定發(fā)布后,房地產(chǎn)開發(fā)商類股大幅下挫。當天,中國市值最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)萬科A股價跌4.9%,至人民幣10.73元。金地(集團)股份有限公司股價跌6.0%,至人民幣13.46元。

國信證券分析師表示,提高首次繳納比例的規(guī)定可能會抑制房地產(chǎn)開發(fā)商在土地拍賣中進一步抬高業(yè)已升至紀錄高點的沿海富裕城市地價。

他表示,這項規(guī)定將至少令房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地時更加理性,他們必須考慮手中的現(xiàn)金存量。該規(guī)定本身可能無法令房價下降,但至少能起到穩(wěn)定地產(chǎn)價格的作用。

11月份中國城鎮(zhèn)房屋價格較上年同期上漲5.7%,創(chuàng)16個月以來最高漲幅。