田建軍

摘要:近年來(lái),中央政府一直試圖對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié),但結(jié)果是調(diào)整總趕不上房?jī)r(jià)的變化,形成調(diào)而不控的局面。究其原因,是因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格是一個(gè)市場(chǎng)行為,而政府卻希望用行政手段來(lái)控制市場(chǎng)的定價(jià),這勢(shì)必造成吃力不討好的結(jié)果。我們認(rèn)為,既然中央政府在1998年將居民住房推向市場(chǎng),那就要尊重市場(chǎng)的定價(jià)權(quán),而不是動(dòng)不動(dòng)就干預(yù)它。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控應(yīng)以幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo),采用土地、稅收、信貸等政策手段,建立一套長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可預(yù)期的調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在“二元化”道路上健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);政府;宏觀調(diào)控オ

一、引言

從2005年的國(guó)八條到最近的國(guó)六條,中央政府從原來(lái)控制房?jī)r(jià)的政策上升到限制房子的結(jié)構(gòu)、限制地價(jià)等更具體的措施上來(lái)了?？梢钥闯?中央政府關(guān)心民生問(wèn)題的心情是迫切的,但以房?jī)r(jià)為導(dǎo)向的調(diào)控政策在面對(duì)地方政府、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、投資者、無(wú)房戶等多方利益的博弈下,總是顯得被動(dòng)而不得要領(lǐng)。每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,百姓抱怨聲不斷時(shí),政府就會(huì)出臺(tái)一些緊縮政策來(lái)抑制房?jī)r(jià);而當(dāng)房?jī)r(jià)下滑,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈遇到困境時(shí),原來(lái)需要執(zhí)行的政策措施都不再堅(jiān)持,而這些放松的政策措施在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)時(shí),反過(guò)來(lái)又成了房?jī)r(jià)上升的推力,對(duì)高房?jī)r(jià)起著推波助瀾的作用。

好心未能辦成好事,這提醒中央政府盯住房?jī)r(jià)的調(diào)控政策是解決不了根本問(wèn)題的。政府必須理清思路,找出高房?jī)r(jià)背后的規(guī)律,在此基礎(chǔ)上界定政府和市場(chǎng)的界限,學(xué)會(huì)用兩條腿走路,這才是控制高房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效途徑。

二、如何看待房?jī)r(jià)的高與低

1.房?jī)r(jià)的高低取決于市場(chǎng)供求

我們運(yùn)用簡(jiǎn)單的供求分析即可知道當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的原因是成本推動(dòng)和需求拉上共同作用的結(jié)果。從成本因素來(lái)看,飛漲的土地價(jià)格、政府的規(guī)費(fèi)和稅收、房屋的建造成本、開(kāi)放商的廣告宣傳、地產(chǎn)商的利潤(rùn)預(yù)期等共同形成了一條位置較高的供給曲線;從需求因素來(lái)看,中國(guó)人期望擁有一套屬于自己的住房的愿望從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣強(qiáng)烈過(guò)。即使剛開(kāi)始工作的年青一代,他們結(jié)婚時(shí)必須有一套新房這已經(jīng)是最基本的要求了,盡管他們沒(méi)有太強(qiáng)的支付能力(當(dāng)然是他們的父輩來(lái)支持)。這樣的需求構(gòu)成了居民對(duì)住房的剛性需求。而另一方面,出于對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期和周邊房?jī)r(jià)的示范效應(yīng),商品房的投機(jī)需求也異常旺盛。以無(wú)錫為例,這里的房?jī)r(jià)與鄰近的上海、杭州、南京相比還有較大的差距,即使與旁邊的蘇州比,也還有上升的空間,同時(shí)城際鐵路和地鐵的修建以及無(wú)錫打造宜居生態(tài)城的城市建設(shè),激發(fā)了投機(jī)者對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期。這些因素綜合在一起進(jìn)一步推動(dòng)了商品房市場(chǎng)的投機(jī)行為。總的來(lái)說(shuō),是居高不下的成本和旺盛的需求共同促成了當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)供求的鏈條涉及到社會(huì)的方方面面,輿論將高房?jī)r(jià)的矛頭完全指向開(kāi)發(fā)商是不公平的,也無(wú)助于問(wèn)題的解決。

2.房?jī)r(jià)的高低難以判斷

上文中我們指出,房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)供求共同決定的。在這種情況下我們就很難確定什么是合理的房?jī)r(jià),對(duì)什么是過(guò)高?什么是過(guò)低?一萬(wàn)元一平方米是高還是低呢?這些問(wèn)題我們都難以回答。某個(gè)價(jià)格在北京和上?？赡苁瞧?但在許多二線城市可能是一個(gè)天文數(shù)字。即使在同一城市的不同地段,房?jī)r(jià)也存在著顯著的差異。從這個(gè)意義上講,房?jī)r(jià)并不是一個(gè)可靠的指標(biāo),也沒(méi)有一個(gè)一致的看法。所以,我們看到,政府以控制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控常使自己陷入剪不斷理還亂的困境中。

3.不同對(duì)象對(duì)房?jī)r(jià)的期望并不一致

在現(xiàn)實(shí)中,不但房?jī)r(jià)的高低難以判斷,不同利益群體對(duì)房?jī)r(jià)的態(tài)度也并不一致。從地方政府來(lái)說(shuō),雖然也不希望房?jī)r(jià)漲得過(guò)快,但肯定不希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。在政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者的博弈中,地方政府從自身的利益出發(fā),往往站在房地產(chǎn)商的一邊,從高地價(jià)和高房?jī)r(jià)中獲取高的土地出讓金和稅收。在消費(fèi)者中,已經(jīng)買房的和即將被拆遷的居民也希望房?jī)r(jià)維持在較高的水品,至少不希望跌價(jià);只有無(wú)房戶才希望房?jī)r(jià)大幅下降。中央政府對(duì)高房?jī)r(jià)的態(tài)度可能最為復(fù)雜,房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致社會(huì)不和諧這是它不愿看到的;但過(guò)度打壓房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑乃至引發(fā)信貸危機(jī)同樣是它不愿面對(duì)的。手心手背都是肉,對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控總是幾家歡喜幾家愁。那么誰(shuí)的利益更重要呢?這跟“房?jī)r(jià)多高是合理的”這樣的問(wèn)題一樣難以回答。

三、中央政府應(yīng)放棄以控制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控政策

1.政府宏觀調(diào)控應(yīng)以幫助低收入家庭實(shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo)

為了保證中央的調(diào)控政策行之有效就需要把以價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)橐詭椭褪杖爰彝?shí)現(xiàn)基本住房為目標(biāo)的調(diào)節(jié),這樣就可以淡化政府政策與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。政府關(guān)注民生問(wèn)題,那就要保證居者有其房,不能出現(xiàn)一些人因買不起房而淪落街頭。在這種情況下,政府完全可以動(dòng)用自己手中的資源,即利用自己對(duì)土地的壟斷權(quán)來(lái)建設(shè)廉租房,這些房子的結(jié)構(gòu)和面積完全可以參照政府在“國(guó)六條”的規(guī)定,以經(jīng)濟(jì)適用為主要特點(diǎn),它可能與市場(chǎng)上的商品房和豪華別墅無(wú)法相比,但卻能讓一部分被排除在商品房市場(chǎng)之外的低收入家庭通過(guò)繳納低廉的租金之后有房可住(其實(shí)這種租金是享受政府補(bǔ)貼的),以此實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平。這才是政府真正應(yīng)該關(guān)注的,而且政府也有能力做好它。

要做好這一點(diǎn),只靠出臺(tái)政策是不完全的,必須要靠專門的執(zhí)行機(jī)構(gòu),要納入政府的財(cái)政范疇。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房應(yīng)該由政府統(tǒng)籌管理,但并不一定要政府直接建設(shè),政府可以利用自己掌控的土地資源,采取招標(biāo)的方式,交給市場(chǎng)來(lái)做,政府與開(kāi)發(fā)商結(jié)成一個(gè)合作伙伴。通過(guò)這樣的安排,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的所有權(quán)、管理權(quán)、控制權(quán)仍在政府手里,政府完全可以按照自己的服務(wù)理念進(jìn)行管理。

2.宏觀調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主,形成穩(wěn)定的預(yù)期

在“國(guó)六條”等一系列政策當(dāng)中,我們總是可以看到行政干預(yù)的影子,如政府強(qiáng)迫市場(chǎng)接受“70%”和“90平米”的界限。政府用行政干預(yù),無(wú)非是依賴決策人的智慧,用他們的理論、計(jì)劃來(lái)代替現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。我國(guó)三十年的改革清楚的證明,市場(chǎng)本身具有調(diào)配資源,協(xié)調(diào)供求的功能,通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)可以實(shí)現(xiàn)各個(gè)階層不同消費(fèi)者的需求。政府用行政手段干預(yù)只能是一刀切,政府的措施在很大的程度上是用政策的失調(diào)或者是政府本身的失調(diào)來(lái)代替現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的失調(diào)。政府的失效、政策的失調(diào),一定程度上很可能還大于市場(chǎng)本身的失調(diào)。我們?cè)谶@方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)應(yīng)該很多。而且行政手段的隨意性及執(zhí)行力問(wèn)題也讓它的調(diào)控力大打折扣,更為糟糕的是它讓房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)利益各方無(wú)法形成一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期,助長(zhǎng)了短期行為,也助長(zhǎng)了投機(jī)行為。

所以,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)手段為主,經(jīng)濟(jì)干預(yù)是政府應(yīng)當(dāng)而且也應(yīng)是一貫采取的政策。這就需要政府采用土地政策、稅收政策和融資政策等手段,建立一套長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的政策。通過(guò)這些手段來(lái)規(guī)范土地交易、控制投機(jī)行為,讓房地產(chǎn)交易各方在一個(gè)透明、公平、可預(yù)期的環(huán)境下做出各自的決策并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策一旦出臺(tái),就要保證長(zhǎng)期穩(wěn)定,同時(shí)要利用中央政府的權(quán)威來(lái)保證政策的執(zhí)行力。最近曝光的資料顯示,廣州在2007年批出的二十七塊地王中,二十幅尚未動(dòng)工。即使動(dòng)工的地王,也是盡量拖延。這使政府的調(diào)控政策又一次流于形式。進(jìn)一步分析,這些未開(kāi)工的地王并不是是因?yàn)楣镜馁Y金鏈緊張而無(wú)法開(kāi)工,是發(fā)展商認(rèn)為無(wú)利可圖而采取的拖延觀望手法。我們還看到,一方面是房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高,另一方面住房的空置率不斷增多。一些發(fā)展商甚至采取“捂盤”、“惜售”來(lái)抬高房?jī)r(jià)。這些現(xiàn)象在其他國(guó)家是聞所未聞的,它充分暴露了我們政策中的諸多弊端和執(zhí)行不力的問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)中央政府對(duì)囤積土地、“捂盤”、“惜售”、空置率、二手房的信貸控制等都有相關(guān)的政策法規(guī),但地方政府從自身的利益出發(fā),在價(jià)格低落時(shí),保護(hù)房地產(chǎn)商,暫緩執(zhí)行既定的政策,使中央政府的住房政策在執(zhí)行中大打折扣。 所以中央政府要在制度的設(shè)計(jì)上提供一種激勵(lì),使地方政府有積極性貫徹執(zhí)行中央的政策而不是消極抵抗。假如中央政府對(duì)地方政府官員的考核中降低GDP的考核比例,同時(shí)加大地方政府提供公共服務(wù)及貫徹中央政策的考核比例,那么地方政府的對(duì)中央政府的調(diào)控政策自然會(huì)認(rèn)真的貫徹落實(shí)。

3.堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的二元化發(fā)展道路,政府要做市場(chǎng)無(wú)法做好的事情

經(jīng)過(guò)近十年的實(shí)踐,大家也形成一種共識(shí),那就是住房市場(chǎng)不是一個(gè)很好的商品化的市場(chǎng),而是一個(gè)二元市場(chǎng)。也就是說(shuō),居民住房是一個(gè)商品和非市場(chǎng)化兩條腿走路的體系。作為一個(gè)商品市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商在利潤(rùn)的激勵(lì)下提供房子,需求一方在市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)價(jià)購(gòu)買自己需要的房子,價(jià)格這只看不見(jiàn)的手在協(xié)調(diào)供求雙方。我國(guó)自1998年取消福利分房推行住房貨幣化以來(lái),應(yīng)該說(shuō)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了很大的發(fā)展,通過(guò)市場(chǎng)選擇解決了大部分居民的住房需求。但是將居民住房完全市場(chǎng)化又帶來(lái)了另一個(gè)問(wèn)題,因?yàn)樵谑袌?chǎng)上誰(shuí)出的價(jià)高,誰(shuí)就能優(yōu)先獲得商品,這樣一來(lái)一部分低收入人群就買不起房子,社會(huì)的公平得不到保證。這就是市場(chǎng)失靈。而要解決這個(gè)問(wèn)題,就需要一個(gè)非商品的市場(chǎng),它的中心是體現(xiàn)社會(huì)公平,為這部分低收入階層提供基本的住房條件。能做好這件事的當(dāng)然非政府莫屬。過(guò)去我們老在爭(zhēng)議地產(chǎn)商只顧效益而不顧公平,其實(shí)我們混淆了政府和市場(chǎng)的界限,這種批評(píng)當(dāng)然是不得要領(lǐng)的?，F(xiàn)在我們明白,市場(chǎng)提供商品房,政府提供廉租房,兩者本來(lái)就是分開(kāi)的。房地產(chǎn)業(yè)就應(yīng)該選擇二元化發(fā)展道路,堅(jiān)持用兩條腿走路,才能保證該產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

現(xiàn)在有一種擔(dān)心,認(rèn)為自98年消除福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市場(chǎng)上,現(xiàn)在又要拾起來(lái),政府能否承受這樣的負(fù)擔(dān)。我們有三條理由認(rèn)為政府理應(yīng)挑起這個(gè)擔(dān)子。第一,政府控制的土地的資源在當(dāng)前的房?jī)r(jià)中占有較高的比重,那么政府從這部分財(cái)政收入里面拿出一部分作為低收入家庭住房的建設(shè),責(zé)無(wú)旁貸,義不容辭。第二,住房是一個(gè)長(zhǎng)期工程,應(yīng)該作為政府的國(guó)策,這是一個(gè)需要幾代人甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成和實(shí)現(xiàn)的宏偉、和諧社會(huì)、安定社會(huì)的戰(zhàn)略。美國(guó)從32年開(kāi)始,到現(xiàn)在一直都將住房問(wèn)題作為一個(gè)基本的政府策略,作為社會(huì)主義的中國(guó)就更應(yīng)該這樣。第三,如果我們認(rèn)為為一部分低收入家庭提供基本住房是一個(gè)包袱,那誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這個(gè)包袱?是房地產(chǎn)商?或者是低收入家庭自己?為低收入家庭解決住房這是各國(guó)政府的普遍做法,我們的人民政府當(dāng)然也不例外。香港政府明確宣稱香港最大的房地產(chǎn)商是房屋委員會(huì),它覺(jué)得這是可值得驕傲的事。美國(guó)、新加坡在這方面的做法都值得我國(guó)政府借鑒。

四、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前房?jī)r(jià)的每一次波動(dòng)都牽動(dòng)著很多人的心,在媒體的推波助瀾下,房?jī)r(jià)問(wèn)題也容易成為一個(gè)社會(huì)矛盾的宣泄口,這也使得中央政府不得不頻頻出手來(lái)干預(yù)房?jī)r(jià)?，F(xiàn)實(shí)中,中央政府以控制房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控政策卻欲速而不達(dá),反而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)。所以,中央政府應(yīng)該改變調(diào)控思路,淡化住房政策與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系。一方面,政府通過(guò)建設(shè)廉租房來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題;另一方面,以配套的土地、稅收、信貸等政策調(diào)控商品房市場(chǎng),使供求雙方都有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。到了這一步,相信政府再也不必為房?jī)r(jià)的高低而煩惱。其實(shí),這時(shí)的房?jī)r(jià)也必將趨于理性。

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(作者單位:無(wú)錫市廣播電視大學(xué))