龔 鋆 黃綏彪

中圖分類號(hào):F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

內(nèi)容摘要:住房抵押貸款證券化(MBS)既是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的結(jié)果,也是目前世界上發(fā)展最為迅速、影響最為深遠(yuǎn)的金融創(chuàng)新之一。本文主要研究了我國住房抵押貸款證券化過程中存在的障礙和相應(yīng)對(duì)策,通過對(duì)近些年來的住房抵押貸款數(shù)據(jù)的分析和考察,得出我國開展住房抵押貸款是十分必要的這一結(jié)論。結(jié)合建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)作方案,總結(jié)出我國住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀。文章具體從市場自身的發(fā)展、外部配套環(huán)境及投資者三個(gè)角度討論其發(fā)展思路和對(duì)策,并對(duì)發(fā)展思路及對(duì)策展開了較為詳細(xì)的論述。

關(guān)鍵詞:住房抵押貸款證券化 住房抵押貸款市場 投資者 證券化專門機(jī)構(gòu)

住房抵押貸款證券化是從20世紀(jì)70年代才逐步發(fā)展起來的,并成為住房金融發(fā)展的一個(gè)重要特征。就我國來看,應(yīng)該說推行住房抵押貸款證券化的必要性是毋庸置疑的,但是也應(yīng)該看到我國目前在市場成熟度、技術(shù)條件、機(jī)構(gòu)設(shè)置以及政府支持等方面和己經(jīng)推行住房抵押貸款證券化的國家和地區(qū)相比仍然存在很大的差距,證券化的障礙是客觀存在的。

住房抵押貸款證券化及其功能

(一)住房抵押貸款證券化現(xiàn)狀

在我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,房地產(chǎn)市場大力發(fā)展的帶動(dòng)下,個(gè)人住房貸款抵押業(yè)務(wù)取得快速發(fā)展。數(shù)據(jù)表明,目前個(gè)人購房,90%以上的民眾是通過個(gè)人住房按揭貸款完成的。從1998年全國銀行發(fā)放房貸總額426億元,逐漸擴(kuò)大到2007年房貸總額達(dá)到了27000億元(見圖1)。從1998年到2007年,10年間房貸總額飆升63.4倍。工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款2006年底達(dá)到11760.66億元。

這些數(shù)據(jù)說明,1998年以來我國房地產(chǎn)投資和市場需求快速增長,在高增長的同時(shí)也產(chǎn)生了高風(fēng)險(xiǎn),住房抵押貸款證券化是分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法之一。

(二)住房抵押貸款證券化的必要性

我國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)始于1992年,近年來迅猛發(fā)展,個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重已由1997年的0.39%上升到9.7% ,在個(gè)別城市商業(yè)銀行中已高達(dá)30%。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%～20%時(shí),商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題。住房抵押貸款是住房貸款的主要形式,占房貸總額的90%,因此開展個(gè)人住房抵押貸款證券化,不但可以調(diào)節(jié)商業(yè)銀行短存長貸的結(jié)構(gòu)匹配,緩解商業(yè)銀行流動(dòng)性壓力,增強(qiáng)商業(yè)銀行整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力,還可以在一定程度上增加銀行的收益。

我國住房貸款證券化發(fā)展現(xiàn)狀及試點(diǎn)中存在的問題

(一)建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)作方案

2005年12月,中國建設(shè)銀行的國內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”,正式進(jìn)入全國銀行間債券市場。建設(shè)銀行將一定規(guī)模的住房抵押貸款組合信托給中信信托公司,以住房抵押貸款現(xiàn)金流為償付基礎(chǔ),通過信托公司發(fā)行信托受益憑證并在資本市場出售給投資者。具體步驟如下:

第一步,中國建設(shè)銀行從上海、江蘇無錫、福建福州、泉州四家分行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中挑選30.17億元進(jìn)入資產(chǎn)池。資產(chǎn)池將被分為四個(gè)部分,其中A、B、C三個(gè)檔次為優(yōu)先級(jí)證券,而S級(jí)作為最低檔次證券由建行自留。根據(jù)穆迪和中誠信兩家公司的評(píng)測(cè),A類貸款26.7億元,信用為AAA級(jí);B類貸款2.036億元,信用為A級(jí);C類貸款0.528億元,信用為BBB;S級(jí)由建行持有,所以不參與評(píng)級(jí),為0.905億元。

第二步,中信信托作為受托人以特殊目的信托方式,設(shè)立由受托人管理但獨(dú)立于委托人和受托人的信托賬戶,并接受建行信托資產(chǎn)設(shè)立信托。

第三步,由建行公布的51家證券承銷機(jī)構(gòu)在銀行間債券市場發(fā)售信托受益憑證,其中21家為商業(yè)銀行。

第四步,同時(shí)作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的中國建設(shè)銀行向購房者收取本金利息交給資金保管機(jī)構(gòu)中國工商銀行,并向受托機(jī)構(gòu)中信信托提供服務(wù)商報(bào)告。

第五步,資金保管機(jī)構(gòu)中國工商銀行受中信信托的委托托管資金賬戶,定期提供托管月報(bào)并定期對(duì)投資者還本付息。

從以上運(yùn)行方案來看,建設(shè)銀行的方案屬于信托型證券化模式,利用“信托”作為證券化特殊目的載體發(fā)揮發(fā)行主體的職能,并以此實(shí)現(xiàn)信托資產(chǎn)與發(fā)起人和受托人的風(fēng)險(xiǎn)隔離。但是,在債券承銷的招標(biāo)過程中,“建元”的認(rèn)購情況并不理想,A級(jí)認(rèn)購較踴躍,B、C兩級(jí)反應(yīng)較差。

(二)我國在住房貸款證券化運(yùn)作中存在的問題

從住房抵押貸款證券化的運(yùn)作模式并結(jié)合建行試點(diǎn)工作來看,我國實(shí)施住房抵押貸款證券化還面臨著一些方面的缺失和亟待解決的問題。

1.住房抵押貸款市場發(fā)展迅速但規(guī)模尚小。住宅抵押貸款證券化必須以住房抵押貸款一級(jí)市場的充分發(fā)展為前提。盡管自2002年以來,我國居民個(gè)人購房貸款余額漲幅在30%左右,但與西方發(fā)達(dá)國家相比規(guī)模仍偏小。2007年底我國居民個(gè)人住房貸款達(dá)到2.7萬億元,占GDP的比率僅為11.9%,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的比率約為9.7%。而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均就達(dá)到39%,美國的儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)和美國房屋互助協(xié)會(huì)的信貸業(yè)務(wù)量都占到全社會(huì)信貸總量的50%以上。創(chuàng)立MBS需要將抵押貸款債權(quán)構(gòu)建成標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)池,如果沒有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累,便難以形成足夠數(shù)量的具有相同利率、期限、違約率及提前償付率的抵押貸款組群,當(dāng)然就無法實(shí)施“打包”、“重組”等標(biāo)準(zhǔn)化操作,發(fā)行MBS的資產(chǎn)池也就無法建立。

2.住房抵押貸款一級(jí)市場不規(guī)范。成熟和發(fā)達(dá)的抵押市場是發(fā)行抵押貸款證券的先決條件,而抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化是抵押貸款證券的質(zhì)量保障。目前,由于我國的住房抵押貸款工作還處于起步階段,各地、各行之間對(duì)貸款發(fā)放、評(píng)估、擔(dān)保和保險(xiǎn)等的具體管理和操作也各有不同,沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),容易造成一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的不一致。另外,我國目前個(gè)人信用體系和抵押、擔(dān)保制度的不健全,也是造成住房抵押貸款不規(guī)范的一個(gè)重要方面。足夠規(guī)模且分布廣泛的抵押貸款能夠降低資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn),并提高抵押支撐證券的信用等級(jí)。而目前我國的抵押貸款規(guī)模和發(fā)達(dá)國家相比卻十分薄弱,至2005年底,我國住房抵押貸款余額僅占GDP總額的10%,遠(yuǎn)低于證券化發(fā)達(dá)國家平均40%～60%的水平。

3.商業(yè)銀行的積極性不高。國有大銀行對(duì)推行住房抵押貸款證券化表現(xiàn)并不積極,主要原因是我國住房抵押貸款質(zhì)量優(yōu)良,證券化未必有益。由于目前利率政策的活動(dòng)空間不大,證券化的成本和收益矛盾十分明顯。目前,國內(nèi)住房按揭貸款的凈收益率可達(dá)到3%左右,而且國內(nèi)貸款利息已超過6%,再加上融資費(fèi)用、出售價(jià)格、稅收等費(fèi)用,銀行實(shí)行證券化的獲利空間十分有限。這直接影響了銀行參與房地產(chǎn)抵押貸款證券化的積極性。建行原打算首次發(fā)行50億元的MBS,實(shí)際發(fā)行時(shí)銳減至30億,從這里我們就可對(duì)商業(yè)銀行參與房貸證券化的積極性并不高。

4.缺乏規(guī)范的、具有市場影響力的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。健全的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、完善的信用評(píng)級(jí)規(guī)則體系、科學(xué)的評(píng)級(jí)方法是決定住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵因素。在我國,雖然資信評(píng)估機(jī)構(gòu)的數(shù)目不少,但其整體評(píng)估質(zhì)量卻還有待于進(jìn)一步提高。住房貸款證券化對(duì)于資信評(píng)級(jí)的要求不在于資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的多少,而在于資信評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場影響力的大小及可信度的高低。另外,由于我國目前信用評(píng)級(jí)體系的不完善,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性和權(quán)威性,運(yùn)作也很不規(guī)范,信用評(píng)級(jí)透明度低,難以獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行評(píng)估。

5.法律配套環(huán)境不完善。在住房抵押貸款證券化過程中,各國都是通過立法的形式來促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)行。盡管我國的相關(guān)部門為了證券化的實(shí)行相繼推出了一系列規(guī)定和辦法為資產(chǎn)證券化鋪平了道路,但仔細(xì)分析這些規(guī)定,當(dāng)中甚至有與當(dāng)前法律相沖突的地方。在證券化過程中,一般是存在利差的,銀行即原始權(quán)益人將因此獲利,這也就違背了《民法通則》中的原則規(guī)定。因此應(yīng)盡快制定出直接針對(duì)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架。我國目前沒有出臺(tái)證券化專門法規(guī),現(xiàn)行公司法、合同法、信托法、銀行法等法律法規(guī)對(duì)證券化存在眾多阻礙,由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部以及國家稅務(wù)總局制定的資產(chǎn)證券化市場的法律法規(guī)還不夠完備,有許多方面和環(huán)節(jié)還沒有涉及到。相關(guān)法律法規(guī)的不完備意味著風(fēng)險(xiǎn)水平提高,這在一定程度上阻礙了我國資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展。

6.機(jī)構(gòu)投資者缺位。由于住房抵押貸款證券化市場比一般證券市場要復(fù)雜,普通的投資者通常難以介入,機(jī)構(gòu)投資者才是主要買家。比如,從住房抵押證券持有人構(gòu)成情況來看,美國共同基金經(jīng)理持有39%,商業(yè)銀行持有18%,中央銀行持有13%,州和地方政府持有9%,保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金共持有8%,其他機(jī)構(gòu)持有10%,而零售只占3%;英國的商業(yè)銀行持有本國發(fā)行的住房抵押證券的50%,住宅建筑公會(huì)持有約20%,一般企業(yè)、保險(xiǎn)基金、退休基金各持有約10%。而我國目前類似于國外典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量十分有限,有的法律條文還明確規(guī)定了機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入資格,因此機(jī)構(gòu)投資者占開戶總數(shù)的比例可以說是微不足道的。

我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展思路

(一)擴(kuò)大及完善住房抵押貸款一級(jí)市場

一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的一級(jí)市場是對(duì)推行住房抵押貸款證券化相當(dāng)大的支持,反之就不能確保住房抵押貸款證券化的健康發(fā)展。

1.抵押貸款應(yīng)該具有標(biāo)準(zhǔn)化的條款。美國于1934年成立的聯(lián)邦住房管理局設(shè)立了貸款的基本標(biāo)準(zhǔn),只對(duì)那些符合FHA基本標(biāo)準(zhǔn)的貸款申請(qǐng)予以保險(xiǎn),FHA的做法為住房抵押貸款的證券化提供了一個(gè)非常重要的前提條件,因?yàn)橹挥袠?biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品才能夠進(jìn)行流通和轉(zhuǎn)讓。目前在我國,中國人民銀行雖然頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》,但主要是在貸款的利率、期限結(jié)構(gòu)上予以規(guī)定,而對(duì)于貸款的合同標(biāo)準(zhǔn)并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。標(biāo)準(zhǔn)化是住房抵押貸款能夠流動(dòng)的一個(gè)前提,將一組具有相同或相似貸款特征的住房抵押貸款組合在一起,才易于把握住房抵押貸款的還款特點(diǎn)和規(guī)律。因此,應(yīng)對(duì)住房抵押貸款的合同制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),使住房抵押貸款成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。

2.調(diào)整抵押貸款一級(jí)市場上的貸款方式。如果要進(jìn)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn),就應(yīng)當(dāng)首先選取現(xiàn)金流(本金與利息)相對(duì)較為穩(wěn)定的貸款品種進(jìn)行組合上市。顯然,貸款利率的一年一定以及對(duì)貸款利率調(diào)整幅度限制的缺乏使得未來的現(xiàn)金流會(huì)隨著市場利率的變化而很難預(yù)測(cè)。這將導(dǎo)致投資于住房抵押貸款證券的風(fēng)險(xiǎn)較大,也使得在技術(shù)上對(duì)抵押貸款證券進(jìn)行定價(jià)的難度增大。

對(duì)于可變利率抵押貸款證券化,具體的操作設(shè)想是:首先,做好對(duì)可變利率抵押貸款數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作,例如平均還款速度、貸款損失率等,將那些按照可變利率發(fā)放的住房抵押貸款遵循貸款的期限進(jìn)行分類。然后,按照當(dāng)前的預(yù)測(cè)對(duì)每一類期限的浮動(dòng)利率貸款定出一個(gè)統(tǒng)一的遠(yuǎn)期利率,利用Black-Scholes定價(jià)法對(duì)每一類期限的浮動(dòng)利率抵押貸款證券進(jìn)行定價(jià)。這樣便在一定程度上克服了可變利率住房抵押貸款證券的現(xiàn)金流很難預(yù)測(cè)這一問題。

3.建立高效運(yùn)作的信息系統(tǒng)。在一個(gè)證券化的住房抵押貸款組合中,通常包括上千個(gè)貸款合同,要保證每一筆還款都能進(jìn)入證券化機(jī)構(gòu)指定的賬戶,就必須要借助有效的信息系統(tǒng)。此外,證券化是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程,必須通過嚴(yán)密的體系來保證證券化的完成。住房抵押貸款的信息系統(tǒng)主要包括收集還款、管理還款和監(jiān)控抵押貸款的信息。

4.建立和完善信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)。成立抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu),對(duì)不同情況的借款人給予一定的擔(dān)保,當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí),由擔(dān)保機(jī)構(gòu)代為償還,降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。此外,還可以和保險(xiǎn)公司聯(lián)合,借款人投保后取得貸款,當(dāng)借款人出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí),由保險(xiǎn)公司代投保人償還。同時(shí),進(jìn)一步完善對(duì)拖欠和違約的處理,建立借款人信用檔案,完善對(duì)抵押物的處置方法,加強(qiáng)借款人的信用觀念,以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

(二)建立證券化專門機(jī)構(gòu)

專業(yè)操作資產(chǎn)證券化的中介機(jī)構(gòu)SPV(Special Purpose Vehicle)在資產(chǎn)證券化運(yùn)作中處于一個(gè)核心的地位。在我國,設(shè)立SPV受到諸多的限制,但沒有SPV就難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的“風(fēng)險(xiǎn)隔離”。《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》明確了通過信托進(jìn)行資產(chǎn)證券化的方式。不論是華融資產(chǎn)管理公司、工商銀行,還是目前作為資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的國開行和建行,都采用了信托的方式來實(shí)現(xiàn)“真實(shí)出售”和“破產(chǎn)隔離”。

因此,在遵照《信托法》賦予信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》對(duì)信托公司的固有資金和信托資金應(yīng)分設(shè)不同的部門、由不同的高管人員負(fù)責(zé)等規(guī)定的基礎(chǔ)上,我國信托業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》,同時(shí),要加強(qiáng)政府部門的監(jiān)管力度和信托業(yè)自律約束,確保我國信托業(yè)嚴(yán)格按照上述法律、法規(guī)運(yùn)作資產(chǎn)證券化,使其成為SPV的合格載體。因此,我國應(yīng)加快在政府主導(dǎo)下設(shè)立SPV的進(jìn)程。

(三)健全完善信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及評(píng)級(jí)制度

在住房抵押貸款證券化過程中,信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)著十分重要的責(zé)任,其結(jié)果將對(duì)投資者的品種選擇產(chǎn)生直接影響。國內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)與國際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的合作,學(xué)習(xí)先進(jìn)的信用評(píng)級(jí)技術(shù)。借鑒豐富的信用評(píng)級(jí)經(jīng)驗(yàn),提高我國信用評(píng)級(jí)水平,引導(dǎo)投資者開展投資業(yè)務(wù)。

由于受法律的限制,政府無法提供擔(dān)保,我國缺乏主導(dǎo)的信用增級(jí)方式?，F(xiàn)階段我國信用增級(jí)可采用如下方式進(jìn)行:可以嘗試采用銀團(tuán)擔(dān)保的形式來取代政府擔(dān)保,這樣既可以增加信用等級(jí),又可以分散各家銀行的風(fēng)險(xiǎn);另外,采用多家保險(xiǎn)公司聯(lián)合保險(xiǎn)的形式來實(shí)現(xiàn)信用增級(jí)也是一種有效的方式。我國還應(yīng)該采取多種措施完善信用評(píng)級(jí)制度及其運(yùn)作。首先,政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)章制度,規(guī)范我國現(xiàn)有的一些金融中介機(jī)構(gòu)。其次,可以考慮由政府出面設(shè)立一家專業(yè)從事證券化信用評(píng)級(jí)服務(wù)的機(jī)構(gòu),或選擇一家或幾家國際上運(yùn)作規(guī)范的具有較高資質(zhì)和聲譽(yù)水平的金融中介機(jī)構(gòu),參與到我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)服務(wù)中來。

(四)促進(jìn)流動(dòng)性并加強(qiáng)信息披露制度

市場流動(dòng)性是住房抵押貸款證券化在二級(jí)市場持續(xù)發(fā)展的前提,如果債券市場缺乏流動(dòng)性,住房抵押貸款債券在投資者手中滯留時(shí)間過長,投資者會(huì)產(chǎn)生心理上的恐慌,減弱投資者的購買動(dòng)機(jī)。擴(kuò)大市場交易主體規(guī)模,使投資主體多元化,以此來提高市場的流動(dòng)性。在交易主體增加的同時(shí),交易數(shù)量上也應(yīng)有所增加,特別是機(jī)構(gòu)投資者,在活躍市場的同時(shí),其分散投資組合的策略還增加了市場的套利機(jī)會(huì)。

另外,市場信息披露不真實(shí)或者不完全都會(huì)使投資者對(duì)證券的價(jià)值提出質(zhì)疑,從而削弱投資熱情。我國可以參考國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),制定發(fā)債時(shí)間表。嚴(yán)格企業(yè)債券債信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)管理,增強(qiáng)信息透明度,使企業(yè)債券的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)“三公”,提高債券市場的運(yùn)行效率。

(五)大力培育機(jī)構(gòu)投資者

機(jī)構(gòu)投資者參與到住房貸款證券化的投資中,能大大提高債券市場的流動(dòng)性。由于資產(chǎn)證券化的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)性、期限性,個(gè)人投資者沒有能力對(duì)資產(chǎn)證券化的證券進(jìn)行深入的分析,無法進(jìn)行投資組合來防范風(fēng)險(xiǎn),獲得最大收益,更重要的是個(gè)人投資者的資本數(shù)量有限,很難支撐規(guī)模龐大的資產(chǎn)證券化市場。因此,現(xiàn)階段要進(jìn)一步推動(dòng)我國資產(chǎn)證券化的發(fā)展,既需要通過市場自身的發(fā)展完善來培育和發(fā)展更多成熟理性的機(jī)構(gòu)投資者,更需要政府通過改革現(xiàn)有的政策規(guī)定,進(jìn)一步放寬對(duì)機(jī)構(gòu)資金包括保險(xiǎn)資金、商業(yè)銀行資金、外資等入市限制,使機(jī)構(gòu)投資者成為市場的主體,提高資產(chǎn)證券化市場的運(yùn)行效率,推動(dòng)我國資產(chǎn)證券化進(jìn)一步發(fā)展,應(yīng)有計(jì)劃、分步驟的允許保險(xiǎn)基金和社?；疬M(jìn)入政府擔(dān)保的住房抵押貸款債券市場。

(六)構(gòu)建住房抵押貸款證券化的法律制度環(huán)境

住房抵押貸款證券化涉及多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn),為了住房抵押貸款證券化的順利推行,應(yīng)當(dāng)建立一套完整、嚴(yán)密的法律法規(guī)體系,以確定其所涉及的所有參與者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,保證證券化的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。加緊完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《破產(chǎn)法》等法律,并制定有關(guān)住房抵押貸款證券化的專門法律,是當(dāng)前亟待解決的問題。同時(shí)制定優(yōu)惠的稅收政策,在證券化實(shí)施初期,為扶持住房抵押貸款證券化,政府可考慮減免交易稅、印花稅和所得稅。

同時(shí),應(yīng)當(dāng)結(jié)合一般資產(chǎn)證券化的特征,認(rèn)真研究住房抵押貸款證券化所具有的特殊性質(zhì),理清思路,制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)和稅收制度,真實(shí)地記錄和反映各個(gè)交易環(huán)節(jié)。另外,在證券化的實(shí)施初期,還應(yīng)當(dāng)采取多種方式來降低融資成本,以扶持住房抵押貸款證券化的長期發(fā)展。

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