劉姝瑤　王向輝

摘要：近年來(lái)，高校后勤物業(yè)管理有了一些發(fā)展。但還存在一些問(wèn)題。離市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還存在不少差距，怎樣解決這些問(wèn)題呢?從引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制及加強(qiáng)內(nèi)部管理等方面提出一些新的思路隨著社會(huì)的發(fā)展，高校改革的需要，高校物業(yè)管理也悄然興起，它有別于以往的總務(wù)后勤管理和社會(huì)物業(yè)管理，有其特定的屬性，高校物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。

關(guān)鍵詞：高校；后勤；物業(yè)；趨勢(shì)

一、目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會(huì)化改革取得了一定的成績(jī)。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及學(xué)校發(fā)展對(duì)后勤服務(wù)需要的日益增強(qiáng)，服務(wù)市場(chǎng)不斷擴(kuò)充，高校后勤物業(yè)管理迎來(lái)了進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時(shí)工組成。與此同時(shí)。社會(huì)很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始注視并逐步滲透，把高校作為一個(gè)廣闊而有潛力的市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的重要市場(chǎng)。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場(chǎng)，而另一方面，社會(huì)專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場(chǎng)，拼命想擠進(jìn)來(lái)。

二、高校后勤物業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題

1，難以與市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌。學(xué)校后勤集團(tuán)組建的物業(yè)管理公司由于在用人機(jī)制、制度建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面的不健全，難以真正達(dá)到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。

2，缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平低下。目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識(shí)弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。

3，物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化，年齡老化問(wèn)題嚴(yán)重。高校物業(yè)管理者中大部分是從學(xué)校各部門分流的人員，沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的專業(yè)知識(shí)，而大部分值班員、保潔員來(lái)自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。

4，高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費(fèi)用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變，沒(méi)有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。

以上幾個(gè)方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場(chǎng)化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標(biāo)還相差太遠(yuǎn)。

三、高校后勤物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)分析

高校的后勤物業(yè)管理隨著社會(huì)上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對(duì)滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮。近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校后勤物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分。其發(fā)展趨勢(shì)也應(yīng)該與社會(huì)物業(yè)管理同步。

(一)物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

在多年的高校后勤社會(huì)化改革中，許多高校都做出過(guò)很多努力。但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營(yíng)管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問(wèn)題和責(zé)任相互推委，而有利益時(shí)又相互爭(zhēng)奪，解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。明確產(chǎn)權(quán)主體。是實(shí)現(xiàn)高校社會(huì)化改革的前提條件：其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)責(zé)任。實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，是實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革的保障。

(二)物業(yè)管理的市場(chǎng)化

高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來(lái)的行政管理模式，實(shí)行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理，走市場(chǎng)化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費(fèi)層次。開(kāi)展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

(三)物業(yè)管理社會(huì)化

高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場(chǎng)是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實(shí)保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開(kāi)拓市場(chǎng)時(shí)要充分利用高校優(yōu)勢(shì)，利用國(guó)家給予的優(yōu)惠政策，抓住時(shí)機(jī)，大膽走向社會(huì)參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實(shí)力，為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會(huì)化過(guò)程中必須實(shí)施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(四)物業(yè)管理的專業(yè)化

社會(huì)大分工中剝離出來(lái)的物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房?jī)?nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。

(五)物業(yè)管理的規(guī)范化

首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營(yíng)，要遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊(cè)，接受審核：其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項(xiàng)服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督：最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國(guó)務(wù)院頒布的(物業(yè)管理?xiàng)l例)接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。

(六)以人為本，共建和諧校園

高校物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對(duì)象的滿意度。加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來(lái)，一方面有助增強(qiáng)他們的社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。另一方面可以加強(qiáng)與服務(wù)對(duì)象——廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面?？梢越o貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機(jī)會(huì)，給以他們關(guān)愛(ài)。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個(gè)和諧的校園。