羅宇凡　葉　鋒

今年4、5月份，房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加快進入樓市，高端物業(yè)銷售明顯活躍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，資本加速進入樓市，與對中國經(jīng)濟復(fù)蘇抱有信心有關(guān)，部分也是通脹預(yù)期驅(qū)動所致。同時，部分新增信貸流向房地產(chǎn)交易市場的情況，也助長了地產(chǎn)投資的再次興起。這些都使得尚在“維穩(wěn)”階段的中國樓市面臨更多考驗。

投資性需求比重加大

上海中環(huán)內(nèi)一熱銷樓盤的開發(fā)商告訴記者，1、2月份，前來買房的幾乎全是自住者，關(guān)于投資者連傳聞都沒有；3、4月份，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以后，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把上述樓盤二期首批剩余的80余套房源全部買下。

易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了15％～20％。其中，來自溫州的購買群體占到3％多一點，來自境外的投資占到1％，雖然投資性需求占比沒有超過2004年和2005年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。

以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在4、5月份也開始“松動”。全球最大的房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位于上海盧灣區(qū)濟南路，共有現(xiàn)房20套，成交價為8萬元／平方米左右。世邦魏理仕中國區(qū)高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份增加到7套，5月上半個月已售出4套。

北京中原地產(chǎn)三級市場研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者，4月以來北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升，雖然6月還沒有過完，但可以肯定全月成交量超過5月份已成定局，咨詢者、門店銷售量都持續(xù)上升。與此同時，高端物業(yè)價格的上漲也十分明顯。與年初相比，原本均價在2萬元左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了4000～5000元不等。雖然目前投資性需求入市還沒有達到2007年的水平，但已經(jīng)明顯感覺到上升趨勢。

來自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。比如，4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55％，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9％、50.82％和36.11％。上海4月的別墅銷售與供應(yīng)比已達1.59:1。易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。

通脹預(yù)期驅(qū)動因素明顯

陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，目前投資高端物業(yè)的主要兩類人群，一是私營業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對經(jīng)濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔(dān)心”。此時，相對較好的國內(nèi)樓市可以成為一個避風(fēng)港。

靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示，來自香港和其他境外投資者入市的勢頭已經(jīng)比較明顯，大部分都是基于通脹避險的考慮。

中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘最近對媒體表示，很難說房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底回暖，一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個人購房行為和企業(yè)的買地行為”。

楊紅旭表示，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時，基于追漲的需求，短期投機也正在加速入市。

投資性需求過熱會影響樓市調(diào)整

投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。今年前4個月，北京樓市成交量創(chuàng)下3年以來新高。上海樓市前5個月商品房成交量同比增長26％。而今年5月，杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過是6000多套。

上海房價在3月份還有明顯波動，進入4、5月后則穩(wěn)步回調(diào)?！靶￡柎骸彪A段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”。同時，北京、深圳等一線城市的房價也不斷創(chuàng)出新高。

根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6％，降幅比上月縮小0.5個百分點，環(huán)比上漲0.6％，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，短時間內(nèi)的降而復(fù)升會影響樓市健康調(diào)整，而通脹預(yù)期驅(qū)動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險則會逐步累積。

警惕資金過多流入投機市場

宏觀經(jīng)濟環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時刻，房價也在“小陽春”的推動下再回高位。此時此刻，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

楊紅旭表示，投資投機需求在此時卷土重來，進一步拉高了房價，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠出了其他商品的消費，從而抑制實體經(jīng)濟的復(fù)蘇。資金過快、過多地流向地產(chǎn)投機、流向虛擬經(jīng)濟，只會催生市場泡沫的產(chǎn)生。如果說2007年房價上漲過快仍有良好的宏觀經(jīng)濟面作為依托和保證，那么，此時的投資性需求快速入市則明顯帶有投機的非理性色彩。

就在市場投機情緒抬頭的同時，深圳再次傳出了房貸首付一成五的消息。在地產(chǎn)投資的帶動下，銀行的房地產(chǎn)信貸再次出現(xiàn)松動的趨勢。

業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟尚未完全走出低谷的情況下，一定要警惕金融機構(gòu)為搶奪房貸市場，降低信貸門檻?！艾F(xiàn)在應(yīng)該對信貸資金進入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控，防止信貸資金過多流入樓市投機?！睏罴t旭說。

開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)社會責(zé)任

上半年以來，樓市銷售量迅速上升，而部分城市的新增供應(yīng)量卻相對萎縮，造成一段時間內(nèi)供應(yīng)短缺的局面。在日前舉行的上海市浙江商會房地產(chǎn)分會2009年會員大會上，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會輪值會長，綠地集團董事長張玉良表示，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在社會責(zé)任的高度，加快生產(chǎn)，加大供應(yīng)，緩解目前樓市局部供應(yīng)短缺的局面。

張玉良說，近期一些城市房價上漲相對較快，原因有四一是公眾對經(jīng)濟有信心：二是流動性大量流入房地產(chǎn)；三是去年商品房銷售量下降，去年及今年上半年的銷量集中在今年三四個月內(nèi)消化，價格由此上漲較快；四是去年以來房地產(chǎn)企業(yè)開工量下降，“這樣市場就有所反應(yīng)”。

不過，張玉良認(rèn)為，要全局性、結(jié)構(gòu)性地看待目前房價上漲的問題。第一，目前只是部分城市商品房價格上漲較快，有些城市的樓市還只是“剛剛起來”而已；第二，目前住宅地產(chǎn)“上來比較快”，但商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇“還不夠”。

他表示，目前一些城市商品房供應(yīng)“實在太短缺”。日前，上海市房協(xié)召集開發(fā)商，呼吁企業(yè)珍惜目前市場回暖企穩(wěn)的態(tài)勢，合理定價、促進銷售。特別是今年下半年，應(yīng)進一步擴大房地產(chǎn)投資，加快項目開發(fā)進度，增加市場供應(yīng)量，解決市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，平抑市場價格。