雪　糕

被上半年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)“喂”飽的房地產(chǎn)企業(yè),在下半年或會(huì)勒緊腰帶了。

隨著成交量的回落,來(lái)自多家銀行一線的信號(hào)顯示,銀行正在收緊對(duì)房企的貸款,在審貸條件上更加嚴(yán)格。在銀行融資途徑之外,變相投資于房企的房地產(chǎn)信托也開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。8月份,全國(guó)募集房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅8個(gè),明顯少于去年8月的14個(gè),9.9億元的資金規(guī)模也小于去年的13.09億元。

深圳一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商高層透露,在正規(guī)融資受阻的情況下,部分中小開(kāi)發(fā)商在通過(guò)同行拆借、境外募資等灰色渠道補(bǔ)充資本。

資金來(lái)源趨緊

在房地產(chǎn)業(yè)的融資鏈條中,銀行貸款是毋庸置疑的主要渠道。上半年,7萬(wàn)多億的天量信貸,就有一部分流向了樓市。

中報(bào)顯示,工、建、交、民生、深發(fā)展、興業(yè)、華夏、北京、南京、寧波等10家上市銀行上半年新增房地產(chǎn)業(yè)貸款達(dá)1387億元,其中,工、建、交三大行占據(jù)了其中近八成。

普遍的放貸沖動(dòng),將各銀行全年的信貸額度消耗大半,資本充足率告急,下半年彈藥明顯不足。因而,7、8月份信貸量銳減。

房地產(chǎn)信托是房企募集資金的另一個(gè)重要渠道,上半年火爆的發(fā)行引人注目。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所的統(tǒng)計(jì)顯示,截至8月,已公布規(guī)模的62個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃的資金募集規(guī)模就達(dá)84.92億元,共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品77款,前7個(gè)月總體呈遞增的趨勢(shì)。不過(guò),8月發(fā)行的信托產(chǎn)品銳減到8個(gè),僅募集資金9.9億元。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所信托研究員唐麗瓊表示,今年1-7月份房地產(chǎn)信托發(fā)行行情明顯好于去年,每個(gè)月的產(chǎn)品數(shù)量都要多于去年,這表明信托資金投入房地產(chǎn)的項(xiàng)目多了。去年1~7月,發(fā)行信托產(chǎn)品數(shù)量分別是3個(gè)、5個(gè)、8個(gè)、3個(gè)、12個(gè)、11個(gè)、12個(gè)。但是,8月份信托產(chǎn)品量明顯少于去年同期的14個(gè),資金規(guī)模也小于去年的13.09億元。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,8月份國(guó)內(nèi)三分之二城市住宅成交量下滑,總成交面積環(huán)比下跌約11.18%,其中深圳成交量環(huán)比下降42%。

“成交量下降必然帶來(lái)銷(xiāo)售回款的減少?！敝兄冈貉芯坎咳耸空f(shuō)。

尋找另類(lèi)融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)界已感受到融資的陰晴變化了。

深圳一位不愿透露姓名的房企總經(jīng)理表示,他最近跟當(dāng)?shù)貛准毅y行房貸負(fù)責(zé)人接觸,發(fā)現(xiàn)銀行的確加強(qiáng)了對(duì)房企開(kāi)發(fā)貸款的審核,要求更嚴(yán)格,各種證照必須齊全完備,比上半年嚴(yán)格多了。估計(jì)到第四季度,銀行會(huì)收得更緊。不過(guò),他認(rèn)為房企資金不暢只是短期的,“可能就勒緊兩到三個(gè)月腰帶,到了明年初,銀行又有信貸額度了。”他所在公司位于南山的項(xiàng)目二期,明年開(kāi)工需要資金,現(xiàn)在已經(jīng)有幾家銀行提前向他示好了。第一房地產(chǎn)投融資網(wǎng)負(fù)責(zé)人表示,受最近樓市下行,信貸預(yù)期收緊影響,該網(wǎng)接到全國(guó)不少房企的融資委托,這兩月其業(yè)務(wù)比上半年已有明顯增長(zhǎng)。

業(yè)界的預(yù)期得到銀行的證實(shí)。一上市銀行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人告訴記者,下半年整體信貸環(huán)境都會(huì)偏緊,加上監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行放貸的窗口指導(dǎo),對(duì)房企的貸款肯定會(huì)收緊,并且會(huì)甄選企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,將把貸款放到優(yōu)質(zhì)房企和預(yù)期收益率較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目上。

正常融資遇阻,不少房企試圖尋找其他渠道融資。深圳一家房企的副總向記者透露,除銀行、房地產(chǎn)信托途徑外,開(kāi)發(fā)商融資還有幾種較隱秘的方式。一是以入股的形式從香港的企業(yè)融通資金,這種方式較少采用,因?yàn)橄愀鄣钠髽I(yè)一般都要求控股,內(nèi)地房企自然不愿。二是在缺乏“過(guò)橋”資金情況下,向已獲得銀行授信的企業(yè)拆借資金。第三,部分房企會(huì)向外資基金融資,但這種融資方式剛出現(xiàn),數(shù)量不多。此外,一些小企業(yè)從地下錢(qián)莊借貸,也是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密,但這種渠道融資成本很高,風(fēng)險(xiǎn)很大。

據(jù)前述銀行人士透露,采用建筑商墊資開(kāi)發(fā)方式的房企也有不少,并且墊資的額度還不小。(摘自:《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2009年9月9日 編輯:王露)