張　靜

提要受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,房地產(chǎn)業(yè)受到很大的沖擊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期可行性研究工作也變得愈加重要。本文指出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題,并提出相應(yīng)的解決對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞:可行性研究;問(wèn)題;建議

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

2008年第三季度的全球金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成較強(qiáng)沖擊,在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性下滑和國(guó)外經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個(gè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè),也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)浪潮的嚴(yán)重沖擊。針對(duì)這種形勢(shì),國(guó)家和地方政府都出臺(tái)了相應(yīng)的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究工作的重視已是刻不容緩。

著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆斯·格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析師認(rèn)為,一個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)的具體計(jì)劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性,那么這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就具有‘可行性”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法,得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值,以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)說(shuō),可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)、以資源投入為限度、以科學(xué)方法為手段、以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問(wèn)題:一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟(jì)效益。

可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設(shè)計(jì)階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)、作為項(xiàng)目后評(píng)估的依據(jù)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問(wèn)題

1、基礎(chǔ)工作不扎實(shí)。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作,需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位由于受時(shí)間、經(jīng)費(fèi)、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過(guò)分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測(cè)、判斷,主觀比重過(guò)大,嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。

2、人員素質(zhì)不高?？尚行匝芯可婕肮こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告編制人員的素質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問(wèn)題,編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告。

3、可行性研究的深度不夠。一個(gè)深度適宜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要體現(xiàn)在:工程實(shí)施方案有兩個(gè)以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計(jì)的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計(jì)算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設(shè))規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來(lái)源不清,依據(jù)不足,等等。

4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項(xiàng)目可行性研究出來(lái)之后項(xiàng)目都是可行的。主要是因?yàn)槠渚幹迫藛T都是帶著求證項(xiàng)目可行這樣一種潛意識(shí)去分析和論證項(xiàng)目的可行性,這就必然會(huì)更多地關(guān)注項(xiàng)目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負(fù)面的影響,有時(shí)甚至看不到可能致使項(xiàng)目不可行的重大風(fēng)險(xiǎn)因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對(duì)項(xiàng)目成功的影響。

5、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等,但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒(méi)有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn);在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,隨心所欲地采用一些過(guò)時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。

6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計(jì)是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計(jì)現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā),對(duì)如何提高經(jīng)濟(jì)效益還重視不夠。

二、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的建議

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告,應(yīng)做好以下幾方面的工作:

1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn);此外,相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才,適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

2、突出重點(diǎn),提高效率。對(duì)于不同類別、不同規(guī)模的項(xiàng)目有其自身的特點(diǎn),具體到某一特定的項(xiàng)目,研究的重點(diǎn)也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致,重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確,有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)(生產(chǎn))規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選,同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)需求分析、預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)分析。

3、嚴(yán)格審批程序,加大項(xiàng)目管理。按建設(shè)程序辦事,嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序,各類項(xiàng)目都要做好可行性研究,任何單位和個(gè)人不得擅自簡(jiǎn)化建設(shè)程序和超越權(quán)限,對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評(píng)估單位不予評(píng)估,審批單位不予審批。同時(shí),加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理,強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)。

4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息(在香港,測(cè)量師在分析時(shí),可以從香港土地注冊(cè)處相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局,查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作,通過(guò)去粗取精,去偽存真的過(guò)程,將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。另外,有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作,通過(guò)分析比較,提取有用的信息,進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。

5、加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作。加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作,推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。

6、重視風(fēng)險(xiǎn)分析。投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。

為了有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn),在可行性研究中,就應(yīng)重視對(duì)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的挖掘、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施等。從經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析來(lái)講,這不等同于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應(yīng)從不同的角度,分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素變化的可能性,并相應(yīng)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響狀況,且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來(lái)的不利結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素具有層次性,應(yīng)深入分析,以識(shí)別最基本的風(fēng)險(xiǎn)單元,這樣才能有針對(duì)性地防范風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),做出科學(xué)決策。如果項(xiàng)目評(píng)價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說(shuō)話,建設(shè)項(xiàng)目的決策失誤就將大大減少。

7、使可行性研究與設(shè)計(jì)、施工管理有效結(jié)合。設(shè)計(jì)管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行,同時(shí)又必須是對(duì)可行性研究的補(bǔ)充,在可行性研究編制過(guò)程中,可以聽(tīng)取設(shè)計(jì)施工等方面人員的建議,減少編制過(guò)程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

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