摘要:近期與房地產(chǎn)相關(guān)的貨幣政策分析,探析當(dāng)前適度寬松的貨幣政策對房地產(chǎn)發(fā)展的影響,并對今后貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞:貨幣政策;房地產(chǎn)發(fā)展;金融措施

中圖分類號:F821 文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)26-0166-01

自2008年9月以來我國貨幣政策由“從緊”調(diào)整為“適度寬松”,通過連續(xù)下調(diào)“雙率”以及出臺相關(guān)金融措施,進一步加大金融對經(jīng)濟發(fā)展的支持力度。貨幣政策由緊到松的轉(zhuǎn)變,其目的在于拉動內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),從而確保我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長。作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),是貨幣政策調(diào)整的重點。適度寬松的貨幣政策會對目前正處于調(diào)整期的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生怎樣的影響,未來的貨幣政策應(yīng)如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的熱點問題。

一、寬松的貨幣政策對房地產(chǎn)發(fā)展的影響

雖然適度寬松的貨幣政策是面向整個宏觀經(jīng)濟而非針對房地產(chǎn)市場,但是房地產(chǎn)市場高度依賴銀行信貸的特性決定其必然受到本輪貨幣政策調(diào)整的直接影響。從長期來看,寬松的貨幣政策從供給和需求兩方面對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生提振作用,將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場規(guī)模保持穩(wěn)定增長;從短期來看,開發(fā)商和購房者的融資成本都將降低,有利于房地產(chǎn)市場由低迷走向復(fù)蘇。

(一)對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響

對于開發(fā)商來說,“銀行放松”是利好消息。一方面,下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率意味著銀行可能加大房貸規(guī)模,而且明確提出支持企業(yè)合理的融資需求,對房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源將產(chǎn)生直接影響;另一方面,降低貸款利率,減少了開發(fā)商的融資成本,提高了整體開發(fā)能力,有助于房地產(chǎn)投資規(guī)模的穩(wěn)步增長。此外,國務(wù)院提出要創(chuàng)新融資方式,拓寬企業(yè)融資渠道,可以通過企業(yè)債券、并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和民間融資等多種方式籌集資金。長期以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)商對銀行貸款的依賴度高,融資渠道單一,因此,在從緊貨幣政策下很多自有資金不充裕的房地產(chǎn)企業(yè)面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險。貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?可以緩解部分企業(yè)的資金緊張問題。但仍需高度注意的是,國家信貸支持的重點是保障性住房建設(shè)和中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)。因此,雖然此輪貨幣政策可以為房地產(chǎn)企業(yè)“適度松綁”,但切不可盲目樂觀。積極應(yīng)對政策調(diào)整,拓展融資渠道,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),才是房地產(chǎn)開發(fā)商對當(dāng)前政策的正確解讀。

(二)對購房者的影響

房地產(chǎn)市場上的購房者可以分為兩類:一類是自住型購房者,另一類是投資型購房者。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)之一就是抑制投資、投機型購房者購買。從政策的導(dǎo)向來看,本輪貨幣政策對購房者將產(chǎn)生以下影響:首先,對于自住型購房者給予了極大的政策優(yōu)惠,能夠有效地減輕貸款人的負(fù)擔(dān);其次,對于改善型普通住房消費政策也給予關(guān)照,適當(dāng)放松了第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),并規(guī)定對購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定;再次,對于投資炒作型的購房者依然采取抑制態(tài)度,相關(guān)政策一再強調(diào)“合理的”住房消費,表明新一輪調(diào)控政策將延續(xù)此前對于過度投資炒作的控制,防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱的問題?？梢?近期和今后一段時間內(nèi),房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策將堅持區(qū)別對待、有保有壓的原則,對自住型住房消費將會繼續(xù)加大政策傾斜力度,對投資型住房消費不會放松。

(三)對房地產(chǎn)市場走向的影響

在低迷的市場狀況下,從2008年下半年開始,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向發(fā)生變化,以積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策為主導(dǎo),旨在促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。適度寬松的貨幣政策將會對房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生什么影響,是否能起到立竿見影的成效?由于貨幣政策傳導(dǎo)機制決定了其時滯長的特點,因此,在短期內(nèi),房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系可能不會發(fā)生很大的變化。從政策意圖來看,短時間內(nèi)連續(xù)降息也是為一個較長時期內(nèi)的經(jīng)濟增長做準(zhǔn)備。未來房地產(chǎn)市場的走向?qū)⒁蛘呃鄯e效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)而呈現(xiàn)出趨穩(wěn)態(tài)勢,房地產(chǎn)供給和需求也將在調(diào)整中走向均衡。因此,適度寬松的貨幣政策將會對房地產(chǎn)市場的長期走勢產(chǎn)生影響。而要使房地產(chǎn)市場早日走出低迷則需要行政手段、財政政策等更有力的措施共同作用。

二、今后貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)建議

(一)綜合運用貨幣政策工具,縮短政策時滯

由于我國的利率和匯率未完全市場化,因此貨幣政策的數(shù)量型工具和價格型工具的混合作用難以發(fā)揮,貨幣政策傳導(dǎo)渠道受阻,貨幣政策的獨立性和有效性不足。建議在房地產(chǎn)調(diào)控中,綜合運用貨幣數(shù)量政策和貨幣價格政策,強化政策的有效性,縮短政策時滯。同時,加大利率和匯率的市場化改革力度,完善間接調(diào)控機制,保證政策的傳導(dǎo)效果。

(二)因地制宜,實施區(qū)域性貨幣政策

貨幣政策作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要經(jīng)濟手段之一,在制定和執(zhí)行過程中應(yīng)該和不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度緊密結(jié)合,做到因地制宜,在央行統(tǒng)一的貨幣政策前提下,提高區(qū)域貨幣政策的靈活性。這是因為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在區(qū)域不均衡,東部沿海城市、一線城市過熱,而中西部城市、三四線城市發(fā)展空間卻很大。因此,建議實施因地制宜、區(qū)別對待的區(qū)域性貨幣政策,以促進整體房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。

(三)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

在適度寬松的貨幣政策下,監(jiān)管部門更應(yīng)加強對住房貸款質(zhì)量的控制,防止出現(xiàn)類似于美國次貸危機的金融危機。要建立和完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警和統(tǒng)計指標(biāo)體系,引導(dǎo)金融機構(gòu)信貸流向保障性住房和中低價位普通住房,避免信貸資金過度集中于高風(fēng)險的房地產(chǎn)項目。一方面,要引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)保障性住房和適銷對路的商品房,給予合理的信貸支持,但要對企業(yè)的資信狀況進行嚴(yán)格審查,避免呆壞賬的形成;另一方面,對于面向中低收入者的住房消費信貸,更要進行嚴(yán)格審查,確保其具備還款能力。

作者簡介:雷漢威,男,湖北武漢人,武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院碩士研究生,研究方向:金融保險。