郭 義

摘要:地下車(chē)位問(wèn)題是中國(guó)目前小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間存在的一個(gè)主要糾紛,其原因包括法律、法理、司法實(shí)踐三個(gè)方面在理論上存在著認(rèn)識(shí)上的沖突,通過(guò)對(duì)中國(guó)物權(quán)法頒布以后小區(qū)地下車(chē)庫(kù)存在問(wèn)題的原因分析,是使人們對(duì)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突問(wèn)題產(chǎn)生的原因有了一個(gè)清晰的、全面的認(rèn)識(shí)。目的是為小區(qū)地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題解決提供良好的理論根據(jù),使居民小區(qū)成為一個(gè)和諧的、安寧的人間天堂。

關(guān)鍵詞:物權(quán)法;法理;判例;小曲;地下車(chē)庫(kù)

中圖分類(lèi)號(hào):D920.4文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)15-0100-02

一、小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突的法律原因分析

(一)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突產(chǎn)生的物權(quán)法原因分析

2007年10月1日生效的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第74條對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)加以規(guī)定其內(nèi)容如下:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有?！?/p>

目前居民小區(qū)的地下車(chē)庫(kù),如果約定由開(kāi)發(fā)商所有,那么,業(yè)主的土地使用權(quán)就只能涉及到地上部分,而無(wú)法涉及到土地的地下部分。如果開(kāi)發(fā)商享有地下車(chē)庫(kù)所有權(quán),則意味著在同一塊土地上設(shè)置了兩種性質(zhì)的土地使用權(quán)。一旦這兩種土地使用權(quán)發(fā)生糾紛,特別是因?yàn)榘l(fā)生了意外事件,導(dǎo)致其中一方無(wú)法行使土地使用權(quán),則由此產(chǎn)生的土地使用權(quán)糾紛在法律上就無(wú)法解決。因此,物權(quán)法74條的規(guī)定是導(dǎo)致小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突的根本原因。

(二)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突產(chǎn)生的其他法律原因分析

1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的原因分析。該法第31條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。該法規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,也就是說(shuō)是地隨房轉(zhuǎn)。由于該法對(duì)于占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定范圍,所以各地登記的土地使用權(quán)范圍不盡一致,大多都沒(méi)有考慮公共用地的分?jǐn)?只是登記建筑物基地使用權(quán)占有范圍內(nèi)的土地分?jǐn)?此登記顯然是不妥的,這樣就否認(rèn)了業(yè)主對(duì)基地以外的土地的使有權(quán)。尤其在規(guī)劃部門(mén)默認(rèn)下開(kāi)發(fā)商建的層高在2.2米以上,房地局又允許其獨(dú)立登記建筑面積的車(chē)庫(kù)卻又沒(méi)有分?jǐn)偼恋氐母綄僭O(shè)施則更加不妥。從附屬設(shè)施的建筑面積沒(méi)有計(jì)入容積率,政府沒(méi)有收取土地使用費(fèi)去考慮,則法定附屬配套車(chē)庫(kù)車(chē)位是不允許其獨(dú)立轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán),作為從物與主物一并登記并轉(zhuǎn)移,所以也不允許其分?jǐn)偼恋胤蓊~。房地產(chǎn)管理法規(guī)定不明導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商擁有地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán),但卻不承擔(dān)土地的使用費(fèi)用這是產(chǎn)生車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突的一個(gè)重要原因。

2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的原因分析。該條例第27條規(guī)定,“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分”;第55條“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”等規(guī)定。業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分,同時(shí)對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不得改變用途或用于經(jīng)營(yíng)。

二、小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突的法理原因分析

1.主從物關(guān)系原理認(rèn)識(shí)差異的原因分析。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,小區(qū)地下車(chē)庫(kù)與建筑物的關(guān)系符合主從物關(guān)系的原理,依主物與從物關(guān)系的一般原理,車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)當(dāng)然地依據(jù)地上建筑物的所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)移。如果商品房已經(jīng)全部銷(xiāo)售給業(yè)主,則可以推定為全體業(yè)主共有。雖然地下車(chē)庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑部分,但是它與地上建筑物有著密切的聯(lián)系。因?yàn)橐环矫?地下車(chē)庫(kù)是在地上建筑物土地使用權(quán)范圍內(nèi)建造的,主要是為全體業(yè)主使用的財(cái)產(chǎn);另一方面,它又要服務(wù)于地上建筑物使用價(jià)值的發(fā)揮。所以,不能夠在討論建筑物所有時(shí)忽視地下車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題。

但是另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,各國(guó)立法通常認(rèn)為從物隨主物同其法律命運(yùn)。同時(shí)也認(rèn)為從物隨主物的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)的規(guī)則是一種任意性的規(guī)范,可以存在例外,因?yàn)橹魑锖蛷奈锊⑽唇Y(jié)合成為一個(gè)物,而且事實(shí)上可以構(gòu)成兩個(gè)不同的權(quán)利客體而存在,因此,當(dāng)事人之間也可以特別約定,在移轉(zhuǎn)主物時(shí)從物所有權(quán)并不發(fā)生移轉(zhuǎn)。

2.土地使用權(quán)理論認(rèn)識(shí)差異的原因分析。一方面認(rèn)為,從土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析,所謂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài),就是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受方,買(mǎi)受方支付房地產(chǎn)價(jià)金的行為。通過(guò)以上可以看出,中國(guó)實(shí)際上是實(shí)行“房隨地走,地隨房走”的轉(zhuǎn)讓模式?？梢?jiàn),房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)有著不可分割的聯(lián)系,房屋的生成必須依附于一定的土地,沒(méi)有土地使用權(quán)就沒(méi)有房屋的所有權(quán),而房屋所有權(quán)的讓渡,必然伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。開(kāi)發(fā)商向房屋買(mǎi)受人出賣(mài)了房屋所有權(quán),那么隨之土地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)讓。

而另一方面認(rèn)為,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)資源利用效率的提高,地上與地下可以作各種不同用途的利用,各種空間的利用權(quán)也獲得法律確認(rèn),尤其是土地之上房屋的多層性、單元性以及分層分單元的讓與特征使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出極為復(fù)雜的狀態(tài)。這樣,單純從土地權(quán)利或房屋權(quán)利角度,是不可能解釋各樣權(quán)利和利用狀態(tài)的。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)理論認(rèn)識(shí)差異的原因分析。小區(qū)地下車(chē)庫(kù)法律歸屬的主要爭(zhēng)議點(diǎn)在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分,業(yè)主是否對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)享有共有所有權(quán)。由于地下車(chē)庫(kù)一般建設(shè)在小區(qū)土地使用權(quán)范圍之內(nèi)、小區(qū)建筑物之下,它們之間存在密不可分的關(guān)系。同時(shí)地下車(chē)庫(kù)的重要目的也包括為業(yè)主提供出行便利,滿足業(yè)主的使用需要,完善小區(qū)配套設(shè)施,提高居民的生活質(zhì)量。因此,有人認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)屬于小區(qū)的配套設(shè)施,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共有。

但配套設(shè)施并非嚴(yán)格的法律概念,在實(shí)踐中也表現(xiàn)為各種形式,有學(xué)者按照是否為行使房屋所有權(quán)所必需的設(shè)備而將配套設(shè)施分為兩大類(lèi),一類(lèi)是用以維持建筑物本身牢固安全與完整的部分(如地基、外墻、樓頂?shù)冉ㄖ糠?和性質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人共同使用的部分(如大門(mén)、走廊、電梯、供電供水系統(tǒng)等),還有物業(yè)管理用房、變壓房、水泵房等具有獨(dú)立構(gòu)造但專(zhuān)屬小區(qū)使用的部分,法律將其設(shè)定為共有部分;另一類(lèi)是如幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等公益設(shè)施,以及如商店、游泳場(chǎng)、會(huì)所等盈利設(shè)施,并未被界定為共有部位,而且根據(jù)中國(guó)法律規(guī)定不能算入建筑面積進(jìn)行公攤。小區(qū)地下車(chē)庫(kù)當(dāng)屬后一類(lèi)設(shè)施,不為業(yè)主所共有。

三、小區(qū)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬?zèng)_突的判例原因分析

1.地下車(chē)庫(kù)歸業(yè)主所有的原因分析。南京市鼓樓區(qū)法院對(duì)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)案的判決是被告江蘇星漢置業(yè)有限公司將星漢城市花園地下車(chē)庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。其理由是:根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相互分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權(quán)應(yīng)為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開(kāi)發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán);根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》,附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本沒(méi)納入商品房的成本,因此,車(chē)庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定,被告再行銷(xiāo)售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則,屬“重復(fù)銷(xiāo)售”;根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的許可證明,因此,被告以車(chē)庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由不能成立。

2.地下車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有的原因分析。上海市第二中級(jí)人民法院判決認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有,其理由是:地下車(chē)庫(kù)是住宅小區(qū)配套的附屬設(shè)施,而不是公共設(shè)施,法律未明文規(guī)定地下車(chē)庫(kù)屬公共設(shè)施,而地下車(chē)庫(kù)的結(jié)構(gòu)和功能決定其是小區(qū)的配套附屬設(shè)施。小區(qū)的配套附屬設(shè)施與公共設(shè)施不同,附屬設(shè)施并不必然歸全體業(yè)主共同所有。且普泉公司對(duì)地下車(chē)庫(kù)已取得了產(chǎn)權(quán)證,上海市第二中級(jí)人民法院以普泉公司投資建造了地下車(chē)庫(kù),并已取得了地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)證為由,從而認(rèn)定普泉公司對(duì)地下車(chē)庫(kù)享有合法的所有權(quán)。因此,法院對(duì)業(yè)主委員會(huì)以地下車(chē)庫(kù)屬公共設(shè)施,為全體業(yè)主共有的意見(jiàn)不予采納,業(yè)主享有的是優(yōu)先使用權(quán)而不享有地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)。

3.地下車(chē)庫(kù)歸國(guó)家所有的原因分析。北京市海淀區(qū)人民法院判決由地下人防工程改建的地下車(chē)庫(kù)應(yīng)歸國(guó)家所有。北京市海淀區(qū)人民法院對(duì)原告華清嘉園的九戶業(yè)主與被告北京市海淀區(qū)人民防空辦公室財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛一案進(jìn)行審理,將地下室判歸被告,駁回原告訴訟請(qǐng)求。其理由主要是:即使各原告確為《防空法》上所指的投資者,亦不能因此被確認(rèn)對(duì)所爭(zhēng)議的防空地下室享有所有權(quán)。依《防空法》的相關(guān)規(guī)定,人防工程收益歸投資者所有。

綜上所述,因?yàn)榉蓻](méi)有就地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題,根據(jù)不同的情況,加以明確的、合理的規(guī)定,從而導(dǎo)致對(duì)地下車(chē)庫(kù)權(quán)屬發(fā)生不同的理解與認(rèn)識(shí)。明確物權(quán)的歸屬其根本的作用在于定紛止?fàn)?地下車(chē)庫(kù)的問(wèn)題盡管復(fù)雜,必須通過(guò)明確的法律規(guī)定解決。所以中國(guó)物權(quán)法必須對(duì)小區(qū)地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題,根據(jù)不同的情況加以明確,以達(dá)到構(gòu)建和諧社會(huì)的目的。

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[責(zé)任編輯陳丹丹]