邢海洋

美國(guó)物業(yè)稅屬于地方稅種,取之周邊,用之社區(qū),從來(lái)都不是平抑房?jī)r(jià)的工具。

經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,美國(guó)最富裕也是最大的州加利福尼亞行將破產(chǎn),可謂天下奇聞。危機(jī)的根源是州政府自2006年以來(lái)稅收持續(xù)下滑,支出卻未能同步削減。截至本財(cái)政年度,加州面臨240億美元預(yù)算赤字。

諾貝爾獎(jiǎng)得主克魯格曼把加州的危機(jī)歸咎于30多年前埋下的種子,與物業(yè)稅有關(guān)。當(dāng)時(shí)民眾以壓倒性多數(shù)票通過(guò)第13號(hào)提案,提案規(guī)定物業(yè)稅的年增幅上限為2%,只有倒手后才能重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。13號(hào)提案給加州稅收戴上了緊箍咒,州政府不得不更倚重于所得稅,而經(jīng)濟(jì)危機(jī)下,居民收入銳減,稅收持續(xù)下滑。

由此可見(jiàn),物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)絕非易事。當(dāng)我們希翼用物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)時(shí),加州的教訓(xùn)值得探討。

尋根溯源,物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種,是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅最為簡(jiǎn)單、直接的征稅方法,古已有之。如果一定要在現(xiàn)代社會(huì)給物業(yè)稅找到歷史沿革,就要追溯至17世紀(jì)后期。此前,藏匿財(cái)產(chǎn)的行為一直困擾著征稅者,這個(gè)時(shí)期的英國(guó)和部分大陸國(guó)家開(kāi)始出現(xiàn)“壁爐稅”——征稅官根據(jù)房屋中壁爐的數(shù)量確定房屋的價(jià)值。農(nóng)民的房子里往往只有一兩個(gè)壁爐,而有錢人則有幾十間取暖的房間,正可借此區(qū)分財(cái)富的多寡。這一時(shí)期正值清教徒遷徙新大陸,教徒們出于興建教堂和宗教教育的需要,很快開(kāi)始了稅收實(shí)踐。波士頓仍保留有當(dāng)時(shí)的稅收記錄:“1691年,當(dāng)?shù)厝丝?996人,財(cái)產(chǎn)價(jià)值2萬(wàn)鎊,征稅200鎊?！倍悇?wù)記錄中分門別類地區(qū)分了房產(chǎn)、土地和牲畜的價(jià)值,而現(xiàn)在,當(dāng)?shù)囟愵~已經(jīng)達(dá)到了11億美元。

美國(guó)先民征稅主要用于社區(qū)建設(shè),這一點(diǎn)和殖民地政府征收印花稅和茶葉稅用于殖民地安全保障截然不同。獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)后,財(cái)產(chǎn)稅的這一特征沿襲下來(lái),物業(yè)稅仍屬于地方稅種。美國(guó)各州對(duì)物業(yè)稅等各種地方稅有獨(dú)立的立法權(quán),但在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅上,各州卻驚人地一致,都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅。在不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)稅收入中,不動(dòng)產(chǎn)是物業(yè)稅的主要成分。2005年美國(guó)住宅物業(yè)稅收占總物業(yè)稅收收入的65%。

物業(yè)稅屬于地方稅的范疇,征稅的權(quán)力一般被授予縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)和特區(qū)等眾多地方政府和地方性機(jī)構(gòu)。正因?yàn)槿绱?美國(guó)住宅物業(yè)稅的第一大用途,是對(duì)本區(qū)內(nèi)學(xué)校、圖書(shū)館、社區(qū)公園等公共設(shè)施進(jìn)行改建和綠化。如果該區(qū)域物業(yè)稅高,學(xué)校就能建得更好,聘請(qǐng)到更優(yōu)秀的老師,人們?yōu)榱俗屪优邮芨玫慕逃?往往愿意搬家到物業(yè)稅較高的鎮(zhèn)里。因?yàn)槲飿I(yè)稅取之周邊、用之社區(qū)的特色,物業(yè)稅與房?jī)r(jià)往往能形成良性循環(huán)——高物業(yè)稅提升房?jī)r(jià)和租金。據(jù)此,美國(guó)的物業(yè)稅與受益稅很相似(事先明確規(guī)定使用范圍和方向,稅款的繳納與受益更直接地聯(lián)系在一起)。

盡管物業(yè)稅是許多家庭繳納的數(shù)額最大的稅種,但其自發(fā)自治的特征決定了政府在稅率制定上不占主導(dǎo)權(quán),居民通過(guò)投票的方式?jīng)Q定當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)稅的稅率。因此,美國(guó)各區(qū)縣的物業(yè)稅率差異很大,這使得地產(chǎn)與居民之間形成了競(jìng)爭(zhēng)性的互動(dòng)關(guān)系——各縣、市、區(qū)政府為經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展計(jì),都希望人們來(lái)其管轄的區(qū)域內(nèi)買房建房,購(gòu)房者也希望自己的生活環(huán)境改善,私有財(cái)產(chǎn)升值。博弈之中,居民形成自治,社區(qū)品質(zhì)得以提升。稅收的本意正在于加大公共投入,改善公民生活質(zhì)量。美國(guó)憲法從來(lái)沒(méi)有賦予聯(lián)邦政府以征收物業(yè)稅的權(quán)力,深意恐怕正在于此。

既然物業(yè)稅不是為增加保有成本而設(shè),從來(lái)不是平抑房?jī)r(jià)的工具,也就很難把物業(yè)稅和美國(guó)的房地產(chǎn)政策聯(lián)系起來(lái)。而我國(guó),熱議中的物業(yè)稅卻是為增加炒房成本而設(shè),意義就完全不同了。