謝三十娘

在金融海嘯壓縮過(guò)你的資產(chǎn)泡沫之后,你知道自己的實(shí)際資產(chǎn)離“負(fù)值”還有多遠(yuǎn)嗎?“負(fù)翁”身份,是不是近在咫尺?如果你已然不幸成為“負(fù)翁”,最好的解套方法又是什么?

你有多少資產(chǎn)

讓我們先來(lái)玩一個(gè)三秒鐘迅速問(wèn)答吧——1、2、3——你現(xiàn)在究竟有多少資產(chǎn)?

最簡(jiǎn)單的一個(gè)公式是:凈資產(chǎn)=資產(chǎn)-負(fù)債。而此處的資產(chǎn),是指你擁有所有權(quán)的一切資產(chǎn),包括你的工資、儲(chǔ)蓄及投資。所以,你尚在按揭的房產(chǎn)以及現(xiàn)在正在投資的產(chǎn)品,都可以按市價(jià)折算之后,計(jì)入資產(chǎn)之中。而你的負(fù)債,主要指你向銀行借貸的款項(xiàng)以及你個(gè)人借貸的款額總和。需要提醒的是,如果向銀行貸款50萬(wàn)元,你的負(fù)債就不能僅僅計(jì)算為50萬(wàn)元,而要按貸款年限,計(jì)算出你的本息總和。

舉個(gè)例子來(lái)看,假設(shè)Alice家現(xiàn)有存款10萬(wàn)元,于3年前向銀行貸款40萬(wàn)元,以20年按揭的方式購(gòu)入當(dāng)時(shí)價(jià)值50萬(wàn)元住房一套,并且在2008年的5月,花了5萬(wàn)元投資股票型基金。那么在很多人眼中,Alice的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是正值。因?yàn)?0萬(wàn)元存款+50萬(wàn)元房產(chǎn)+5萬(wàn)元股票基金-40萬(wàn)元負(fù)債=25萬(wàn)元。乍一看,她還算是個(gè)小富婆呢。但這種算法,卻多有遺漏之處,并不能反映Alice的真正資產(chǎn)狀態(tài)。不信擠干了其中因?yàn)榻鹑跁r(shí)局發(fā)生變化而產(chǎn)生的泡沫,重新計(jì)算之后,你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的結(jié)果。

壓縮泡沫算一算

Alice的真實(shí)負(fù)債值并不是區(qū)區(qū)40萬(wàn)元,以20年按揭,執(zhí)行2006年7月的利息算,她向銀行借貸的總額,應(yīng)當(dāng)是本息合計(jì)約67萬(wàn)元。3年之中,她已還清了約10萬(wàn)元。所以,現(xiàn)在她的負(fù)債總額應(yīng)為57萬(wàn)元。而Alice的資產(chǎn)也有不少的水分。事實(shí)上,現(xiàn)在她的房產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)跌到了43萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)價(jià)值5萬(wàn)元的股票型基金,目前也只值2萬(wàn)元左右。所以,她現(xiàn)在的財(cái)產(chǎn)總額僅為43萬(wàn)元+10萬(wàn)元儲(chǔ)蓄+2萬(wàn)元股票現(xiàn)值=55萬(wàn)元。

從狹義上看,Alice的房產(chǎn)現(xiàn)值43萬(wàn)元,已經(jīng)大大低于她尚欠銀行貸款總額57萬(wàn)元,所以,她已然屬于負(fù)資產(chǎn)一族;從廣義上來(lái)說(shuō),Alice的凈資產(chǎn)=資產(chǎn)55萬(wàn)元-負(fù)債57萬(wàn)元=-2萬(wàn)元。所以,她不僅根本算不上小富婆,連“負(fù)翁”的帽子也戴定了。現(xiàn)在,明白應(yīng)當(dāng)怎樣擠干凈你的資產(chǎn)泡沫了吧!

減負(fù)翻身仗,現(xiàn)在就開打

如果通過(guò)上面的公式,你發(fā)現(xiàn)自己不幸屬于負(fù)資產(chǎn)一族,那又應(yīng)當(dāng)怎么辦?別擔(dān)心,短時(shí)間內(nèi)負(fù)資產(chǎn)的絕對(duì)值多少,并不代表著你生活質(zhì)量的優(yōu)劣。

在這里,我們提出一個(gè)概念,就是你的負(fù)資產(chǎn)率,也就是你將自己的負(fù)凈資產(chǎn)取絕對(duì)值,除以你的債款總額后,再乘以100%。同樣舉Alice的例子,那就是2萬(wàn)元÷57萬(wàn)元×100%=3.5%。

當(dāng)你的負(fù)資產(chǎn)率10%

你無(wú)須太過(guò)擔(dān)心,因?yàn)榇蟛糠秩速?gòu)房的初期,都會(huì)出現(xiàn)這種負(fù)資產(chǎn)的情況。比如,某人首付20萬(wàn)元,貸款10年期,80萬(wàn)元買了一棟市值100萬(wàn)元的樓房,那么他實(shí)際需償還銀行105萬(wàn)元左右。也就是說(shuō),從購(gòu)房的一開始,他就已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)的情況。除非房?jī)r(jià)上漲,否則負(fù)資產(chǎn)的狀況將一直維持。

低于10%的負(fù)資產(chǎn)率,并不會(huì)嚴(yán)重地影響到你的生活質(zhì)量。只要按時(shí)歸還貸款,一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖,或者自己再多儲(chǔ)蓄投資,負(fù)資產(chǎn)很輕松就能變?yōu)檎?。如果手中有充裕的資金,早些提前還貸,也是降低負(fù)資產(chǎn)率的好辦法之一。

當(dāng)你的負(fù)資產(chǎn)率30%

小心!你已經(jīng)處于警戒區(qū)。負(fù)資產(chǎn)已給你造成很大的壓力,你需要積極尋找途徑,減少自己的負(fù)債。

停掉自己的信用卡是最直接的方法,這至少能幫助你控制自己的支出。另外,每個(gè)月強(qiáng)制自己儲(chǔ)蓄總收入的20%進(jìn)行提前還款,也是不錯(cuò)的減負(fù)方法。

當(dāng)你的負(fù)資產(chǎn)率50%

是時(shí)候?qū)⒛愕呢?fù)資產(chǎn)清零了。因?yàn)榧词菇?jīng)濟(jì)復(fù)蘇,要期望商品價(jià)格漲回原來(lái)的水準(zhǔn),仍然需要較長(zhǎng)的時(shí)間。而這段時(shí)間里,負(fù)資產(chǎn)率超高的你,卻會(huì)面臨相當(dāng)嚴(yán)重的還貸壓力。這個(gè)時(shí)候,果斷地選擇斷供,會(huì)是比較明智的方法。這樣,至少可以將你的欠款總額清零。

但很多“負(fù)翁”們認(rèn)為斷供會(huì)讓自己的信用產(chǎn)生不良記錄,所以仍然硬撐著供下去。實(shí)際上,你不需要過(guò)多擔(dān)心。因?yàn)閺姆蓪用鎭?lái)說(shuō),斷供這一情況在合同中已經(jīng)有約定,其處理辦法通常是銀行拍賣房產(chǎn)填補(bǔ)虧空。既然是負(fù)資產(chǎn),這個(gè)虧空是沒法填滿的,銀行只能作為壞賬處理了。雖然由此會(huì)產(chǎn)生不良信用記錄,但是國(guó)家對(duì)于不良信用記錄的保留期只有8年,個(gè)中的取舍,就需要你自己來(lái)考慮了。

(吳清貴摘自《品味》)