趙紅山

疲軟多日的別墅市場，終于迎來了“風(fēng)雨后的彩虹”，據(jù)多家調(diào)查機(jī)構(gòu)表示，近一個多月，豪宅市場集體上演“量價齊升”。

一位投資者講了這樣一個有趣的故事：原來他手中一直持有一套別墅想要拋出，但市場疲軟，雖然掛牌已有好幾年，但卻一直無人問津。不過就在前兩個月，事情卻發(fā)生了非常戲劇性的變化，實在是大大出乎了他的意料。他說：“突然好像是風(fēng)向變了，我接到的看房電話多了起來，其中有一位臺灣人的態(tài)度最為堅決，看房之后，連價也沒砍，直接就把定金付給了我，說是一定要把這房子給買下來?！本瓦@樣，他的房子最后快速成交了，這始終讓他覺得有些不可思議。

這位投資者所講的故事其實反映了當(dāng)前市場的一個側(cè)面，就是近一段時間以來，別墅又再次成為了樓市中香饃饃。

越是豪宅越是瘋搶

數(shù)據(jù)顯示，7月上海別墅成交量達(dá)到1699棟42.7萬平方米，比6月1586棟39萬平方米的歷史最高位還要多出113棟，面積上升9.5%。今年4月至7月，上海別墅的供應(yīng)量只有83萬平方米，成交量卻達(dá)到了139萬平方米，供需差高達(dá)56萬平方米。而根據(jù)方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)針對上海別墅市場專項調(diào)研發(fā)現(xiàn)，截至7月中旬，上海市場總價超過1000萬元的別墅交易累計已有492套，單在6月份，就完成交易143套，而此類產(chǎn)品在2008年全年不過成交485套。也就是說，今年半年時間，千萬級別墅的交易量就已超越了去年全年水平。

從全國范圍來看，1～5月，全國典型城市別墅成交量均有不同程度的上漲。一線城市中，上海別墅市場1～5月成交量同比增長45.23%，環(huán)比增長69.14%，北京別墅市場的1~5月成交量同比上漲34.81%，環(huán)比上漲39.43%。相比一線城市，二線城市的成交增長更為明顯，增長勢頭更為強(qiáng)勁。武漢1～5月成交量同比增長159.77%，環(huán)比增長111.78%，成都1～5月的成交量上漲更為強(qiáng)勁，同比增幅達(dá)到309.06%，環(huán)比增幅也達(dá)到199.34%。而與此同時，除了成交量明顯上漲外，別墅的價格也悄然走高，相比普通住宅的走勢，其價格有更為明顯的上漲。以上海市場為例，今年1月，別墅與普通住宅成交均價差5197元/平方米，而到了5月，別墅與普通住宅成交均價差則達(dá)到5922元/平方米，價差漲幅升至13.95%。

究竟是誰暖了豪宅成交？

那么，為何在沉寂了一段時間之后，別墅市場會突然走強(qiáng)呢？

不久前，在上海召開的“中國首屆高峰地產(chǎn)峰會”上，中房協(xié)常務(wù)副會長兼秘書長朱中一、中國人民銀行首席研究員鄒平座、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石……幾乎所有專家均是對經(jīng)濟(jì)、對樓市一片看好，并認(rèn)為買房是抵御通貨膨脹最好的工具。

從大的方面來看，這與整個房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化是不無關(guān)聯(lián)的，而在另一方面，由于別墅本身所具有的各種特性，也使其在這一波房產(chǎn)大潮中表現(xiàn)得更為突出。

業(yè)內(nèi)專家分析表示：“通貨膨脹下，相對于黃金、股票等投資渠道，房產(chǎn)的保值增值性更有保障。豪宅的抗風(fēng)險能力在美國、中國香港以往的風(fēng)險市場中都得到印證。越來越多的資金持有者對豪宅青睞有加，所以別墅未來價格走勢仍存在上漲空間。”

“據(jù)我們調(diào)查，高端住宅市場確實旺起來了，特別是北京、上海、杭州、深圳等熱點地區(qū)。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌分析認(rèn)為，本輪高端項目的熱銷是海外買家擔(dān)心金融危機(jī)后通貨膨脹；加之房地產(chǎn)經(jīng)過一段時間的調(diào)整后，這些購房者認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫擠得差不多了，所以該出手時就出手；“限外令”解禁，給高端市場提供了利好消息。

據(jù)北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，外企高管成為北京存量豪宅的主力成交對象。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，外籍社團(tuán)及人士購買的普通住宅有74套，公寓4套；4月份普通住宅有84套，公寓12套。

位于北京三里屯的工三項目，首期推出300套公寓，據(jù)開發(fā)商稱，有150套被海外人士預(yù)定，主要是外籍華人。據(jù)了解，該項目之前曾去美國做過推介，當(dāng)時具有購買意向的客戶就已達(dá)90多人。

80后成豪宅消費主力

一直以來，“百萬富翁”都是老百姓對富裕階層的特定稱呼，但在大中城市的二手房市場上，能買得起百萬元房產(chǎn)的人已經(jīng)越來越難以稱得上“富翁”兩字。隨著城市建設(shè)的一路北擴(kuò)，百萬元級的房產(chǎn)分布區(qū)域越來越廣，而80后人群也漸漸成為“百萬豪宅”的消費主力 。

揣著一百萬元 ，到哪里去買房？如果在前幾年，消費者對房產(chǎn)中介提出這個問題，得到的答案一般都會是“到市中心買”，而現(xiàn)在，得到的答案很可能是市郊。

豪宅一路向北，消費群體也越來越年輕。太平洋房屋總部楊經(jīng)理介紹，在購買100萬元以上房源的人群中，40歲以下的能占一半，其中80后的年輕人能占到15%的份額。

豪宅消費年輕化正成為一種趨勢。楊經(jīng)理介紹，在過去購買海邊住宅的一般都是中老年為主，這類人群喜歡全額付款，即便貸款也貸不多，消費理念比較保守。而現(xiàn)在新一代的年輕人已經(jīng)成為市場消費主力，貸款的時候是盡量多貸，年限盡量延長，善于利用財務(wù)杠桿，顯示出與過去不一樣的理財觀念。從首付比例來看，多數(shù)都是三成或四成的首付，基本上屬于最低限度。

林毅夫先生告誡年輕的“白領(lǐng)們”，不要充當(dāng)高房價的炮灰，原因是林先生發(fā)現(xiàn)年輕的白領(lǐng)們?yōu)榱俗约旱脑鹿┒_著名車去擺地攤。

別墅的前景被廣泛看好，然而與此同時，別墅作為一種較為特殊的物業(yè)類型，投資者在選擇購買時一定不能盲目，其中適合自己是最為關(guān)鍵的原則。

其實對于不同的購房者來說，在對別墅的需求上同樣也存在著多種差異，購房者可以根據(jù)自己的實際情況，在經(jīng)過多方考察之后，再一一對號入座。其中一是生活型，就是把別墅作為第一居所需求，這類別墅一般面積適中，總價不高，交通便利；二是度假型，購買這類別墅的人基本上有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，這類別墅適合人群比較分散，對于他們來說環(huán)境是最重要的；三是出租型，這類別墅雖然價格較高，但由于環(huán)境和管理水平優(yōu)于經(jīng)濟(jì)型別墅，再加上出租價格不低，很適合投資；四是商住型，一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所，而這類別墅主要分布在交通便利的商務(wù)區(qū)附近。

綜合各方面要素來考慮，別墅的增值其實主要來源于土地價值的提升，所以區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ匀皇顷P(guān)鍵。