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提要本文主要從供給需求兩個主要方面考察房地產市場的結構,對目前房地產行業(yè)存在的一些問題進行討論,并對房地產業(yè)供不應求的原因作相應的探討,提出相關對策。

關鍵詞:房地產市場結構;房地產供給;房地產需求

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

美國次貸危機的爆發(fā),使房地產市場的波動對經(jīng)濟金融穩(wěn)定的影響引起了各方前所未有的關注。立足于我國房地產市場發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀,房地產業(yè)已成為我國的支柱產業(yè)和支持我國經(jīng)濟增長的重要力量。房地產市場的發(fā)展應遵循經(jīng)濟規(guī)律,需求和供給規(guī)律是決定房地產價格的主要規(guī)律,其他一切因素對房地產價格的影響,要么是通過影響房地產的供給,要么是通過影響房地產的需求,要么是通過同時影響房地產的供給和需求來實現(xiàn)的。因此,認識房地產的供給和需求及其與房地產價格的關系,對于掌握房地產價格來說是十分重要的。下面主要從房地產的供給和需求兩個方面來分析我國房地產價格持續(xù)走高的原因。

一、我國房地產需求和供給分析

(一)房地產需求。房地產需求是指消費者在特定時間,按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數(shù)量。影響我國房地產需求的因素主要有:

1、城市化進程加快推進房地產市場的發(fā)展。城市化進程加快帶來的剛性需求、城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求、城市拆遷改造帶來的被動需求,促進了房地產業(yè)的發(fā)展。

2、居民收入提高。隨著經(jīng)濟增長,居民收入水平提高,2003年GDP突破1,000美元。個人可支配收入上升以及恩格爾系數(shù)的下降,意味著住宅支出在增長,使住宅需求上升。

3、消費者對價格走高的預期進一步助長了投機,刺激了房地產價格上升。由于房地產不同于一般商品,當價格上漲時,人們預期價格將還要上漲,需求量則增加,房地產持有人惜售,供給量反而減少,價格定會走高。所以,價格預期一旦形成,就可能影響供求關系,消費者預期在一定時期內能夠主導房地產價格。

4、房地產自身發(fā)展規(guī)律也使我國居民的住房需求進入快速增長階段。

5、房地產金融的發(fā)展,尤其是住房消費信貸擴展,增加了居民購房的支付能力,直接拉動了住房需求。

(二)房地產供給。房地產供給是指房地產開發(fā)商和擁有者在特定時間,以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數(shù)量。根據(jù)經(jīng)濟學理論,需求膨脹會帶來價格的上漲,但供給會隨之增加,從而使價格回復到一個合理的水平。但房地產市場是一個特殊的市場,具有稀缺性和不可分性,接近于一個壟斷市場的特性。影響房地產供給的因素主要有:

1、成本是推動房價上漲的內在因素。首先,土地交易價格不斷上漲,城市稀缺的土地資源始終是開發(fā)商爭奪的重點,地價與房價相互推高土地是一切經(jīng)濟活動的載體。隨著工業(yè)化和城市化建設的推進,大量的土地資源被占用,土地交易價格不斷上漲,這也受到了地方政府的利益驅動。土地的收入是地方政府財政的支柱。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,房地產膨脹得越大,地方政府的收益就越大,在這一過程中,地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力;其次,建材價格上漲較快。從建材成本來看,由于我國目前正處在重化工業(yè)化和消費結構升級階段,投資需求旺盛,生產結構偏重于重工業(yè)化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產品也處于價格上漲階段,這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛;再次,勞動力成本大增,我國加強了對房地產企業(yè)的管理和監(jiān)督,為了保護農民工利益,國家出臺了許多政策,導致活成本提高。生產成本增大,必然導致房價提高。

2、結構因素。我國房地產供給結構不合理,這也是影響我國房地產價格上漲的重要因素,主要表現(xiàn)在:(1)住房二級市場和房屋租賃市場發(fā)展緩慢,房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置還不完善;(2)在一級市場中,中低檔住房比重偏低,高檔商品房比重偏高,住房超前消費現(xiàn)象十分突出。

3、供給銷售的人為緊縮是房價持續(xù)上漲的罪魁禍首。在銷售過程中,中國房地產商無一例外地采用銷控(控制銷售進度、銷售量、銷售價格等)的方式,即每次企業(yè)僅拿出待售樓盤的20%左右投入市場銷售,剩余樓盤則等到上一批銷售基本結束之后再投入市場。通過銷控,房地產商能夠迅速了解市場的需求狀況,從而在消費者能夠接受的前提下確定出最高的市場價格。通過銷控,房地產商將質量較好的房子留在后面買,一方面為價格上漲提供充足的理由;另一方面也給消費者樓盤價格上漲的一種假象,刺激住房消費。

總之,房地產的市場價格,主要表現(xiàn)在房地產的市場需求量與市場供給量趨于平衡時的價格。在當前的經(jīng)濟條件下,供給與需求同時出現(xiàn)人為放大,目前的這種雙方面的增長(放大了的增長)發(fā)展到一個相對高的階段,無疑其相互作用的結果最終體現(xiàn)在價格上,在這種供給、需求都相對高峰值情況下,其價格勢必已處于較高位置。

二、調控房價的對策及建議

目前,我國房地產市場還不太規(guī)范,房價的高漲已經(jīng)成為房地產市場健康發(fā)展的隱患,市場機制失靈,就要通過國家調控來穩(wěn)定房價。

1、調整住房供應結構。針對目前的國情,在房地產供應結構方面應增加中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用房建設,控制高檔商品房開發(fā),完善廉租房制度。這首先要各級城市人民政府編制年度用地計劃,科學地確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模,優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應;同時,土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發(fā)建設單位;停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應,嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

2、通過金融工具引導房地產投機。引入機構投資者,轉變目前普通人投資房地產市場的渠道,其中發(fā)展我國房地產投資信托最為重要。把直接投資炒房的行為通過房地產信托投資基金等金融工具加以引導,有利于穩(wěn)定市場、提高房地產利用效率,并且為國民提供了分享房地產市場收益或對沖房價上漲風險的渠道,有利于緩解潛在的購房需求由于房價上漲的預期而集中釋放的壓力。

3、健全土地市場運行機制,完善土地市場。政府應加強城市用地規(guī)?？刂?通過改進土地用途分區(qū)管制制度,實現(xiàn)城市用地有序擴展,來控制增量土地供應。在國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃等的指導下,合理分析與預測房地產市場的供求關系與價格水平,從充分合理利用土地資源的角度,制定出科學合理的土地出讓計劃。在土地供應方面,應根據(jù)房地產市場需求,保持土地合理的供應量和供應比例。

4、完善房地產市場信息溝通制度。針對開發(fā)商利用信息不對稱、虛假造勢的現(xiàn)象和消費者盲目的心理預期,政府要積極組織好供需信息的收集和整理工作,適時披露土地供應、建設計劃、住房供求、價格漲幅等信息,這樣才能夠及時給購房人提供真實、準確、透明的信息。規(guī)范開發(fā)商的宣傳,穩(wěn)定市場心理預期,引導消費者適度消費,使居民住房消費與經(jīng)濟發(fā)展水平相適應,使當前住房消費與經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展相適應,從而促進市場理性發(fā)展。

5、重新定位地方政府職能。在此輪房價上漲期間,中央政府先后出臺了多項房地產政策以期穩(wěn)定房價。但這些政策的效果很不理想,房價問題仍得不到有效控制,究其原因,地方政府與房地產開發(fā)商之間有共同的利益,是導致房地產政策執(zhí)行不利的主要原因,因此應對地方政府職能重新定位。通過重新定位地方政府職能,打破地方政府與房地產開發(fā)商結成的利益同盟,沒有地方政府的支持,房地產開發(fā)商將孤掌難鳴,有利于房地產政策的有效執(zhí)行。

(作者單位:河南大學經(jīng)濟學院)

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