郭永豐

摘 要 本文通過對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的含義界定,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律性問題作了詳盡的分析與探討。

關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 法律分析 產(chǎn)權(quán)

中圖分類號(hào):D912.29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、前言

最近,深圳市通過了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》,使深圳市的小產(chǎn)權(quán)房市場又活躍起來,該規(guī)定被一些人認(rèn)為是深圳市“小產(chǎn)權(quán)房”的準(zhǔn)生證?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”從產(chǎn)生發(fā)展到今天,差不多已經(jīng)10年了,盡管在這期間國土資源部、建設(shè)部嚴(yán)禁城市居民到農(nóng)村土地上購買房屋?？筛鞯氐摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”市場卻依然火爆,“小產(chǎn)權(quán)房”的地位到底如何,筆者想通過這篇文章來具體闡述我國“小產(chǎn)權(quán)房”法律地位,以便為政府出臺(tái)政策措施提供依據(jù)。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)涵界定

產(chǎn)權(quán)是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)常用的概念。德姆塞茨認(rèn)為,“產(chǎn)權(quán)包括一個(gè)人或其他人受益或受損的權(quán)利”①。產(chǎn)權(quán)本無大小之分, 只是人們在日常生活中形成的一種約定俗成的說法,不是一個(gè)法律意義上的概念。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言,目前市場上的小產(chǎn)權(quán)房主要有三種類型:第一種類型單位在享有使用權(quán)的國有劃撥或出讓土地上建設(shè)的住房,一般是由單位以相對(duì)于較低市場價(jià)格出售給單位的職工,職工取得住房后可辦理單獨(dú)的房產(chǎn)證,但不能辦理土地使用證,整個(gè)建設(shè)用地的土地使用權(quán)只有單位享有。我們將單位的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。第二種類型是目前政府為了解決一部分人的住房問題,而推行的經(jīng)濟(jì)適用房,其價(jià)格較低,這種房子只能用于法定的居住用途,不能在市場上像商品房一樣自由的流通。我們將普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種類型指的是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)與開發(fā)商合作建設(shè),或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,也未經(jīng)過合法的審批程序,其產(chǎn)權(quán)由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),而不是由國家房管部門頒發(fā),我們將國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

前兩種類型的小產(chǎn)權(quán)房是合法的,有具體的法律規(guī)定,只是產(chǎn)權(quán)的處分受到了一定限制。而本文主要討論的是第三種類型的“小產(chǎn)權(quán)房”。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律分析

由于“小產(chǎn)權(quán)房”情況的錯(cuò)綜復(fù)雜,我們應(yīng)該根據(jù)不同的情況,做出法律分析。正如格雷所說:“我們在運(yùn)用抽象概念的時(shí)候,往往面臨一種危險(xiǎn),這種危險(xiǎn)在其他學(xué)科中也同樣存在,那就是易于偏離現(xiàn)實(shí)世界,所以,避免此種危險(xiǎn)的最好方法就是以實(shí)例來輔佐我們的抽象思維?！雹谟捎谇皟煞N小產(chǎn)權(quán)是合法的,本文限于篇幅,只對(duì)第三種類型的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行分析。

(一)對(duì)建在基本農(nóng)田之上的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行法律分析。

鑒于國家的糧食安全,我國對(duì)耕地實(shí)行的是嚴(yán)格的保護(hù)制度,對(duì)耕地轉(zhuǎn)為非耕地有嚴(yán)格的程序性規(guī)定?！段餀?quán)法》第128條規(guī)定 “土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定,有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn),不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)?！薄锻恋毓芾矸ā返谒囊?guī)定:“國家實(shí)行土地用途管制制度?！薄锻恋毓芾矸ā返谌囊?guī)定:“國家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度?！?第四十四條條規(guī)定“建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)…涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)”。從以上的法律規(guī)定來看,不論是從保護(hù)我國的耕地,以確保國家糧食安全,還是從維護(hù)法律尊嚴(yán)等方面考慮,建造在農(nóng)村耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”是為法律所明文禁止的,并且不具備對(duì)其進(jìn)行合法化探索的可能。③

(二)對(duì)建在集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行法律分析。

目前“小產(chǎn)權(quán)房”主要占地是集體建設(shè)用地?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l:“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用國有土地。但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹龡l:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,集體建設(shè)用地不得用于開發(fā)房地產(chǎn),用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地必須是國有建設(shè)用地。而目前“小產(chǎn)權(quán)”房占用的土地是集體土地,既未經(jīng)過程序辦理征用手續(xù),也沒有向國家繳納有關(guān)的費(fèi)用,沒有取得用于開發(fā)房產(chǎn)的土地使用權(quán)。而依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)是在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行的,因此,“小產(chǎn)權(quán)房”的建房土地不具有合法的可交易性,村委會(huì)和開發(fā)商都不是在集體建設(shè)用地上開發(fā)房地產(chǎn)的合法主體。

(三)在農(nóng)村宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”法律分析。

《土地管理法》第六十二條,“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！r(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)”為了彌補(bǔ)法律的漏洞,防止村民出賣在宅基地上建造的房屋,2004年國土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定,該規(guī)定指出 “嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?2008年1月8日國務(wù)院公布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》,強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房,可見國家“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度是明確的。而《物權(quán)法》第152條也做出相應(yīng)規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”據(jù)此,村民在宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”是有法可依的,法律也沒有對(duì)其轉(zhuǎn)讓做出有關(guān)禁止性的規(guī)定,而恰恰從《土地管理法》第62條也能看出村民可以出賣、出租其住房。法律只對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓做出了限制,如《擔(dān)保法》第37條第2項(xiàng)規(guī)定“宅基地使用權(quán)不得抵押”,而沒有對(duì)村民的住房轉(zhuǎn)讓做出限制。筆者認(rèn)為村民在其宅基地上建的“小產(chǎn)權(quán)房”為合法的,也能轉(zhuǎn)讓,至于宅基地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,這就涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”和宅基地的轉(zhuǎn)讓矛盾問題,希望政府能夠早日出臺(tái)有關(guān)法規(guī)和政策對(duì)此問題加以解決。

(四)“小產(chǎn)權(quán)房”交易的法律分析。

政府為了防止城里人去農(nóng)村炒地皮,防止耕地的流失,出臺(tái)了許多有關(guān)禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的交易政策。目前存在的“小產(chǎn)權(quán)房”交易,由于違反了國家強(qiáng)制性法律的有關(guān)規(guī)定而違法,而司法實(shí)踐中也支持了國家禁止“小產(chǎn)權(quán)房”交易的行為,“北京宋莊畫家村民爭房案”就是一個(gè)很好的例子。筆者認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”交易過程中,首先開發(fā)商向購房者承諾幾年之后就可以辦理房產(chǎn)證,使“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)化為“大產(chǎn)權(quán)房”,而實(shí)際上,這種承諾根本不可能實(shí)現(xiàn),所以開發(fā)商對(duì)購房者存在欺詐的因素,而購房者明明知道“小產(chǎn)權(quán)房”違法去購買。其次,由于“小產(chǎn)權(quán)房”作為購房合同的標(biāo)的物,本身也違反了法律的強(qiáng)制性只規(guī)定。而按照合同法五十二條的規(guī)定“有下列情形之一的,合同無效: (一)一方以欺詐,脅追的手段訂立合同,損害國家利益; (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益; ……(五)違反法律、行法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,”據(jù)此 ,“小產(chǎn)權(quán)房”的購房合同由于違反法律規(guī)定而無效。

(作者:蘭州商學(xué)院經(jīng)濟(jì)法碩士研究生,研究方向:經(jīng)濟(jì)法,土地法律制度)

注釋:

①科斯,阿爾欽,諾斯,等.財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷———產(chǎn)權(quán)學(xué)派與新制度學(xué)派論文集 .上海三聯(lián)書店, 2002.97.

②John Chipman Gray, The Nature and Sources of the Law,2ed. The Macmilian Company ,1931,P4.

③余王君:基于法律視角的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房分析.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)2008(4).

參考文獻(xiàn):

[1]科斯,阿爾欽,諾斯,等.財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷———產(chǎn)權(quán)學(xué)派與新制度學(xué)派論文集.上海三聯(lián)書店, 2002.

[2]邢發(fā)齊.“小產(chǎn)權(quán)”房法律分析.河北法學(xué)2008(8).

[3]操小娟.“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題及相關(guān)制度的完善.華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)2008.