閔海波　霍美玉

提要房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性特點(diǎn),不同區(qū)域由于消費(fèi)能力、土地價(jià)格等因素的影響,造成房地產(chǎn)具有不同的投資價(jià)值。本文以武漢市為例,選取重要指標(biāo)通過(guò)系統(tǒng)聚類(lèi)法對(duì)各區(qū)投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為房地產(chǎn)投資提供科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類(lèi);房地產(chǎn);投資價(jià)值;武漢市

中圖分類(lèi)號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢(shì),綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和利潤(rùn)最大化。

一、聚類(lèi)分析在房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分。由于中國(guó)地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場(chǎng)有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場(chǎng)十分重要的一項(xiàng)工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類(lèi),根據(jù)不同的類(lèi)區(qū)別對(duì)待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、聚類(lèi)分析概述。聚類(lèi)分析是研究“物以類(lèi)聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個(gè)類(lèi),在同一個(gè)類(lèi)內(nèi)對(duì)象之間具有較高的相似度,不同類(lèi)之間的對(duì)象差別較大。

聚類(lèi)分析的一般做法是:先確定聚類(lèi)統(tǒng)計(jì)量,然后利用統(tǒng)計(jì)量對(duì)樣品或者變量進(jìn)行聚類(lèi)。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來(lái)講,根據(jù)相似度方法,對(duì)樣本聚類(lèi)叫做Q型聚類(lèi),對(duì)變量進(jìn)行聚類(lèi)叫做R型聚類(lèi)。

目前在實(shí)際應(yīng)用中存在著大量的聚類(lèi)方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類(lèi)型、聚類(lèi)的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類(lèi)算法。

3、系統(tǒng)聚類(lèi)算法。系統(tǒng)聚類(lèi)法是先將需要聚類(lèi)的樣本或者指標(biāo)各自看成一類(lèi),然后確定類(lèi)與類(lèi)之間相似性統(tǒng)計(jì)量,并選擇最近的兩類(lèi)或若干類(lèi)合成一個(gè)新類(lèi);計(jì)算新類(lèi)與其他類(lèi)之間的相似性統(tǒng)計(jì)量,再選擇最接近的兩類(lèi)或若干類(lèi)合成一個(gè)新類(lèi),直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類(lèi)為止。以此指標(biāo)就可以對(duì)城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行排序。

二、武漢市實(shí)證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動(dòng)性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)指標(biāo),綜合評(píng)價(jià)各區(qū)域主要特點(diǎn)和投資優(yōu)劣勢(shì)。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說(shuō)明、適度簡(jiǎn)化和避免單個(gè)指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問(wèn)題,本文抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷(xiāo)售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià)),組合成相對(duì)獨(dú)立的四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo):X1銷(xiāo)供比,X2房?jī)r(jià)地價(jià)比,X3收入房?jī)r(jià)比,X4折價(jià)率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷(xiāo)售、利潤(rùn)、購(gòu)買(mǎi)力和性?xún)r(jià)比等涉及投資需要考慮的最重要的四個(gè)方面。

X1銷(xiāo)供比=區(qū)域商品住宅銷(xiāo)售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房?jī)r(jià)地價(jià)比=區(qū)域商品住宅成交均價(jià)/區(qū)域住宅用地平均樓面地價(jià);X3收入房?jī)r(jià)比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價(jià)×90);X4折價(jià)率=區(qū)域二手住宅成交均價(jià)/區(qū)域商品住宅成交均價(jià)。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類(lèi)分析。采用上述四個(gè)綜合性評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)武漢市重點(diǎn)區(qū)域使用系統(tǒng)聚類(lèi)法進(jìn)行聚類(lèi)分析。首先對(duì)每個(gè)變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過(guò)定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類(lèi)間距離的計(jì)算采用類(lèi)平均法,進(jìn)行Q聚類(lèi),得到聚類(lèi)結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類(lèi)分析的結(jié)果可以把武漢市重點(diǎn)區(qū)域劃分為三類(lèi)。

第一類(lèi),江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類(lèi)在綜合評(píng)析中,收入銷(xiāo)供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類(lèi),在房?jī)r(jià)地價(jià)比上位于第二,折價(jià)率、收入房?jī)r(jià)比排名靠最后。這說(shuō)明江岸和江漢區(qū)市場(chǎng)需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類(lèi)內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶(hù)源來(lái)自于整個(gè)武漢市乃至市外,因此房?jī)r(jià)受到支撐。由于需求、房?jī)r(jià)一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價(jià)也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長(zhǎng)久,綜合二手房和新房?jī)r(jià)差較大,實(shí)際江漢區(qū)價(jià)差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車(chē)站等項(xiàng)目工程的推進(jìn)和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類(lèi)區(qū)域投資前景更樂(lè)觀,但在地塊選擇的局限性和爭(zhēng)奪的激烈度方面未來(lái)將更加明顯。

第二類(lèi),硚口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類(lèi)在房?jī)r(jià)地價(jià)比、折價(jià)率比上均位列第一,收入房?jī)r(jià)比、銷(xiāo)供比均位列第二。本類(lèi)地價(jià)相對(duì)不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,新舊房差價(jià)較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁沖擊下,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快,與收入增長(zhǎng)情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類(lèi)區(qū)域暫時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷(xiāo)供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。

本類(lèi)各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊(duì),近年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長(zhǎng)期看,本類(lèi)區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費(fèi)需求。在城市建設(shè)方面,本類(lèi)區(qū)域受到重視,市政投資較大,過(guò)江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車(chē)站以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn),城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價(jià)值。

第三類(lèi),青山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)。第三類(lèi)在綜合評(píng)比中,收入房?jī)r(jià)比排名第一,在折價(jià)率上位列第二,房?jī)r(jià)地價(jià)、銷(xiāo)供比均排名最后。從購(gòu)買(mǎi)力上講,本類(lèi)區(qū)域潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),這與區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)相對(duì)不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購(gòu)買(mǎi)力絲毫不遜于其他重點(diǎn)區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭更加強(qiáng)勁,青山區(qū)和漢陽(yáng)區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類(lèi)區(qū)域地價(jià)也相對(duì)便宜。2008年本區(qū)域在銷(xiāo)售和供給量方面較少,受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個(gè)區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類(lèi)兩個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)獨(dú)立,受到區(qū)域外消費(fèi)者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費(fèi)以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實(shí)際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動(dòng)態(tài)性以及單個(gè)項(xiàng)目的具體性,因此對(duì)具體投資項(xiàng)目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

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